専任の宅地建物取引士の要件｜副業・テレワーク・通勤距離の考え方
別の仕事をしながら、専任宅建士になれますか？
宅建業を始める会社で専任宅建士になる予定ですが、別のアルバイトも続けたいと考えています。毎日事務所にいなければならない要件は緩和されたとも聞きました。副業やテレワークをしながらでも就任できるのでしょうか。
別の仕事をしながら専任宅建士になるのは、基本的にできません
宅建業の営業時間中に別会社でアルバイトをしたり、会社の営業時間より短い時間だけ勤務したりする人は、専任宅建士にはなれません。営業時間中は、その事務所で宅建業の仕事に継続して対応できることが基本です。
この「営業時間中に継続して勤務できること」を常勤性、「原則としてその事務所の宅建業務に従事すること」を専従性といいます。難しい言葉ですが、まずは営業時間中にほかの勤務先で働くことはできない、と考えると分かりやすいです。
一方、夜間や休日など宅建業者の通常勤務時間外の副業まで、すべて一律に禁止されているわけではありません。埼玉県では、専任性と常勤性を確認する誓約書等の追加提出が必要になります。副業の時間・内容・勤務先を示し、宅建業務や通勤に支障がないか個別に確認を受けます。
適切に業務ができる体制があれば、テレワークも勤務として扱われます。ただし、事務所の業務時間に連絡・契約・重要事項説明等へ対応でき、必要に応じて事務所へ通える状態でなければなりません。テレワークが認められたからといって、営業時間中に自由に別の仕事ができるわけではありません。
専任宅建士になれる働き方の診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 確認2営業時間外の副業や、ほかに担当する仕事はありますか？
- 結論夜間・休日の副業は埼玉県へ事前確認
- 結論非常勤役員は実態を示して埼玉県へ確認
- 結論同じ事務所の別事業は兼務できる余地
- 結論専任宅建士にできる基本の働き方
- 結論短時間勤務は専任宅建士にできない
- 結論営業時間中の他社勤務は専任にできない
- 確認1専任宅建士になる人は、会社の営業時間中どう働きますか？結論短時間勤務は専任宅建士にできない結論営業時間中の他社勤務は専任にできない
- 確認2営業時間外の副業や、ほかに担当する仕事はありますか？結論夜間・休日の副業は埼玉県へ事前確認結論非常勤役員は実態を示して埼玉県へ確認結論同じ事務所の別事業は兼務できる余地結論専任宅建士にできる基本の働き方
- 専任宅建士にできる基本の働き方
会社の営業時間を通して勤務し、その事務所の宅建業務に従事するなら、代表者や取締役でも専任宅建士を兼ねられます。有効な宅建士証があるか、宅建士資格登録簿の従事先に前の勤務先が残っていないかを確認します。
- 夜間・休日の副業は埼玉県へ事前確認
一律禁止ではありませんが、埼玉県では誓約書等の追加提出が必要です。副業先、業務内容、勤務日、勤務時間をまとめ、雇用契約の前に埼玉県へ確認します。
- 非常勤役員は実態を示して埼玉県へ確認
埼玉県では、他法人で実質的に業務を行わない非常勤役員は認められる場合があります。報酬、出勤、決裁権限、担当業務を説明できるようにして、事前に埼玉県へ確認します。
- 同じ事務所の別事業は兼務できる余地
同じ事務所で行う自社の別事業は、兼務できる余地があります。宅建業務を常に優先でき、代わりの人も確保できる体制にし、建設業や賃貸管理業の業務量と、それぞれの法令の専任要件も確認します。
- 短時間勤務は専任宅建士にできない
会社の営業時間より短い勤務では、専任宅建士にできません。所定労働時間を通して勤務できる契約へ見直すか、別の専任宅建士を置きます。
- 営業時間中の他社勤務は専任にできない
他社の勤務時間と重なる間は、専任宅建士にできません。他社を退職する日、新しい会社で就任する日、宅建士資格登録簿の従事先を変更する時期をそろえます。
テレワークの日があっても、営業時間中に宅建業務へ対応できる体制と、事務所へ定期的に通える居住地が必要です。東京都へ申請する場合は、副業と通勤の確認方法が埼玉県と異なります。
就任予定者について、最初に六つ確認します
- 有効な宅地建物取引士証があるか試験合格や資格登録だけでは足りません。有効期間内の宅地建物取引士証の交付を受けていることを確認します。
- 事務所ごとの必要人数を満たすか宅建業に従事する者5人につき、成年者である専任宅建士を1人以上置きます。代表者、政令使用人、専任宅建士本人も従事者数に含めて数えます。
- 継続的な勤務関係があるか宅建業者との間に雇用契約、役員関係等の継続的な関係があり、申請時だけ名義を借りる形ではないことが必要です。
- 会社の通常勤務時間を勤務できるか勤務日と勤務時間を会社の営業時間に合わせます。短時間勤務、別の勤務先を退社してから働く形、在学中の学生等は認められません。
- 別の勤務先や登録が残っていないか新規申請では宅建士資格登録簿の従事先を空欄にし、他業者の専任宅建士・政令使用人としての登録も外れていることを確認します。
- 事務所へ定期的に通えるかテレワークを予定していても、社会通念上、事務所へ通勤できる場所に居住している必要があります。埼玉県では勤務状況を確認するため、定期券の写し等を求められることがあります。
申請前に、専任宅建士の人数と勤務時間を確認してください
専任宅建士の必要人数は、宅建業務に従事する人の合計から計算します。免許取得後に従業員を増やす場合も、5人に1人以上の割合を下回らないように先に採用計画を確認します。
| 従事者数 | 必要な専任宅建士数 | 確認例 |
|---|---|---|
| 従事者1～5人 | 1人以上 | 代表者1人だけの会社でも、その1人が専任宅建士を兼ねるか、別に1人置く必要があります。 |
| 従事者6～10人 | 2人以上 | 6人目を採用する時点で、2人目の専任宅建士が必要です。 |
| 従事者11～15人 | 3人以上 | 支店がある場合は会社全体ではなく、事務所ごとに計算します。 |
- 従事者を事務所ごとに分ける
代表者、常勤役員、営業、事務、受付等のうち、宅建業に従事する人を事務所ごとに整理します。
- 会社の営業日と営業時間を決める
専任宅建士の雇用契約、勤務表、副業時間と重ならない基準となるため、申請書を作る前に確定します。
- 本人の勤務・副業・通勤状況を重ねる
他社の役員、個人事業、夜間・休日のアルバイト、学校、居住地、テレワーク日を一つの週間予定にまとめます。
- 登録と宅建士証を申請前に整える
従前の宅建業者が退任届を出していない場合もあります。宅建士本人の資格登録簿と、業者側の専任宅建士等の登録を別々に確認します。
働き方ごとに、専任性の判断が変わります
| 働き方 | 埼玉県での基本的な考え方 | 申請前の確認 |
|---|---|---|
| 申請会社の常勤従業員 | 会社の通常勤務時間を勤務し、その事務所の宅建業務に従事するなら基本形です。 | 雇用契約、勤務時間、宅建士証、従事先登録を確認します。 |
| 申請会社の代表者・取締役 | 有効な宅建士証を持ち、その事務所で自ら主として業務に従事する役員は、専任宅建士を兼ねられます。 | 他法人の代表、個人事業、別事務所での勤務を含め、どこで何を主として行うかを確認します。 |
| 会社の営業時間より短いパート勤務 | 専任宅建士にはできません。例えば会社が10時から18時、本人が11時から16時だけ勤務する形は不可です。 | 会社の所定労働時間を通して勤務できる契約へ見直すか、別の専任宅建士を置きます。 |
| 営業時間中の他社アルバイト | 専任宅建士にはできません。他社の勤務時間と重なる時点で、申請会社に常勤・専従できないためです。 | 退職日と新しい会社での就任日、従事先登録の変更時期を合わせます。 |
| 夜間・休日の副業 | 一律禁止ではありませんが、誓約書等による個別確認が必要です。宅建業務、休息、通勤に支障がある副業は認められません。 | 副業先、業務内容、勤務日、勤務時間を整理し、雇用契約前に埼玉県へ確認します。 |
| 同じ事務所で行う自社の別事業 | 同一事務所内の業務は兼務できる余地があります。宅建業務を常に優先でき、代替要員等も確保できる体制が必要です。 | 建設業、賃貸管理業等の業務量と、他法令の専任要件も合わせて確認します。 |
| 他法人の非常勤役員 | 埼玉県では、他法人で実質的に業務を行わない非常勤役員は認められる場合があります。肩書だけでなく実態で判断されます。 | 報酬、出勤、決裁権限、担当業務を説明できるようにし、事前に確認します。 |
| テレワーク | 事務所以外で働く日があることだけで不可にはなりません。通常勤務時間に適切に業務ができる体制と、通勤可能性を維持します。 | 勤怠、連絡手段、書類・顧客情報の管理、出社方法、重要事項説明等への対応方法を決めます。 |
一時的に宅建業務がない間、情報通信技術を使って同じ会社の他事務所の業務を手伝うことは認められる余地があります。しかし、離れた二つの事務所で専任宅建士を兼ねることとは別です。各事務所で必要人数を満たします。
埼玉県と東京都では、副業と通勤の確認方法が少し異なります
埼玉県
会社の営業時間より短い勤務、他社を退社した後だけの勤務、定期的な通勤が難しい居住地は認められません。営業時間外の副業には誓約書等を追加し、勤務状況の確認として定期券の写し等を求められる場合があります。
東京都
2024年11月1日受付分から、常勤性・専従性を確認できる場合は、通常勤務時間外の副業を審査のうえ原則認めています。テレワークでも通勤可能な距離と客観的な勤怠・作業記録が必要です。
東京都の遠距離通勤
東京都の事務処理要綱では、概ね東京都に隣接する県以外を遠隔地とみなしつつ、通勤定期の提出等により個別に判断するとしています。全国共通の『片道何分まで』という一律の時間基準ではありません。
実際の申請では、住所だけでなく、通勤経路や所要時間を確認されることがあります。テレワーク中心の計画でも、遠方に住んだまま一度も事務所へ行けない設計にはせず、出社が必要な場面と移動方法を説明できるようにします。
この記事で確認した公式情報：宅地建物取引業法第31条の3（e-Gov法令検索）宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（国土交通省・令和8年4月1日施行版）宅地建物取引業者免許申請の手引き（埼玉県・令和8年9月改訂）宅地建物取引業免許申請の案内（東京都）東京都宅地建物取引業法事務処理要綱
「アルバイトも不可」と先に伝えるのは、営業時間の重複を防ぐためです
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
まずは、宅建業の営業時間中に別の仕事を入れない働き方にします。夜間や休日の副業がある場合は、その次に内容と時間を確認します。
専任宅建士を採用するときに『副業可』という言葉だけで募集すると、他社のシフト、個人事業、遠距離居住等が後から分かり、申請直前に人員計画を変えることがあります。アルバイトを一律に可・不可と決めるより、会社と副業先の一週間の勤務表を重ねる方が早く判断できます。
テレワークも同じです。在宅勤務という名称ではなく、誰が、どの時間に、どの事務所の業務を担当し、顧客・行政庁・社内からの連絡にどう対応するのかを見ます。採用後ではなく、候補者と勤務条件を決める段階で確認しておくことが大切です。
専任宅建士の働き方を、会社設立と免許申請に合わせます
- 従事者数から、事務所ごとの専任宅建士の必要人数を計算します
- 宅建士証、従事先、他業者での専任宅建士・政令使用人の登録を確認します
- 本業、副業、役員、個人事業、通勤、テレワークの状況を整理します
- 会社の営業時間、雇用契約、就任日、免許申請日を一つの予定へまとめます
標準的な法人新規・埼玉県知事免許・1事務所は、会社設立から選択した保証協会1団体の入会手続まで事務所報酬99,000円（税込）です。登録免許税、免許申請手数料、証明書等の実費、保証協会費用等は別途です。専任性の最終判断と保証協会の入会判断は、それぞれの機関が行います。
就任予定者の勤務や副業が決まっている場合は、申請前に確認できます。
宅建業免許の準備を相談する会社の営業時間、就任予定者の勤務・副業・居住地をお知らせください。専任宅建士の要件でよくある質問
一人会社でも専任宅建士は必要ですか？
必要です。代表者本人が有効な宅建士証を持ち、その事務所で主として宅建業務に従事するなら兼ねられます。本人が宅建士でなければ、別に専任宅建士を置きます。
専任宅建士はアルバイトでもよいですか？
会社の営業時間より短いパート勤務や、営業時間中に他社で働くアルバイトでは専任になれません。夜間・休日の副業は一律禁止ではありませんが、埼玉県では誓約書等を提出して個別に確認を受けます。
専任宅建士は毎日事務所にいなければなりませんか？
事務所への物理的な常駐だけを意味する制度ではなく、適切な体制を整えたテレワークも常勤に含まれます。ただし、通常勤務時間中の常勤性・専従性、事務所への通勤可能性、宅建業務へ対応できる体制は必要です。
事務所から遠い場所に住んでいても、テレワークなら就任できますか？
テレワークだけを理由に遠距離居住が認められるわけではありません。埼玉県は定期的な通勤が可能なことを求め、勤務状況を示す定期券の写し等を求める場合があります。通勤経路と所要時間を申請前に確認します。
通勤時間は片道何分までですか？
全国共通の一律の分数基準はありません。埼玉県は社会通念上、定期的な通勤が可能かで判断します。東京都は概ね隣接県以外を遠隔地としつつ、通勤定期等により個別判断するとしています。
一人で二つの事務所の専任宅建士を兼ねられますか？
兼ねられません。本店と支店がある場合は、各事務所で従事者5人につき1人以上の専任宅建士を置きます。同じ会社の他事務所の業務を一時的に手伝うことと、二つの事務所の専任になることは別です。
専任宅建士と政令使用人を同じ人が兼ねられますか？
兼ねられます。その人が事務所を代表して契約を締結する権限を持ち、常勤性・専任性も満たすようにします。
前の会社を退職すれば、すぐ専任宅建士として申請できますか？
退職だけでは足りない場合があります。宅建士資格登録簿の従事先と、前の宅建業者側の専任宅建士・政令使用人の登録が残っていないことを確認します。
専任宅建士が退職した場合はどうしますか？
必要人数を下回ったときは、2週間以内に補充等の措置を取り、専任宅建士の変更は30日以内に届け出ます。退職日、後任者の就任日、資格登録の変更をまとめて進めます。