宅建業の事務所要件｜埼玉県で契約前に確認する独立性・設備
この物件で、宅建業免許を申請できますか？
自宅の一室、他の会社と同じ建物、レンタルオフィスなども候補にしています。宅建業の事務所には独立性が必要と聞きましたが、どこまで区切られていればよいのでしょうか。物件を契約する前に、確認する点を知りたいです。
中心は、ほかの会社や生活空間と混ざらない独立したスペースです
埼玉県でまず確認したいのは、宅建業者が独立して専属的に使えるスペースがあるかです。玄関から事務所へ行く途中で生活空間や他法人の区画を通らず、反対側の利用者も事務所を通らずに出入りでき、各区画が壁や扉で仕切られていることが基本になります。
独立性だけで決まるわけではありません。継続して使える建物か、事務・営業と顧客対応に必要な設備があるか、申請者がその場所を事務所として使える契約になっているかも確認します。
事務所は会社の本店所在地や設立時期にも関係します。候補物件が決まった段階で確認し、会社設立から申請までの順番は、会社設立と宅建業免許申請を最短で進める方法と一緒に整理すると手戻りを防ぎやすくなります。
この物件を事務所にできるかの診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 結論契約上の用途と、電話などの設備を確認
- 確認2来客が住まいや他社の区画を通る、または家族や他社の人が事務所を通る間取りですか？
- 結論壁や扉で分かれていれば申請できる余地
- 結論住まいや事務所を通る間取りは条件に合わない
- 確認3契約するのは、壁と扉で仕切られた自社専用の個室ですか？
- 結論来客対応できる個室なら事務所の候補
- 結論共用席だけでは独立した事務所と言えない
- 結論宅建業の事務所として認められない
- 確認1候補の物件は、どれに近いですか？結論契約上の用途と、電話などの設備を確認結論宅建業の事務所として認められない
- 確認2来客が住まいや他社の区画を通る、または家族や他社の人が事務所を通る間取りですか？結論壁や扉で分かれていれば申請できる余地結論住まいや事務所を通る間取りは条件に合わない
- 確認3契約するのは、壁と扉で仕切られた自社専用の個室ですか？結論来客対応できる個室なら事務所の候補結論共用席だけでは独立した事務所と言えない
- 契約上の用途と、電話などの設備を確認
ほかの会社や住まいと建物・部屋が分かれているので、独立性は示しやすい物件です。事務所として使える契約か、商号表示、ポスト、電話、執務・応接場所を置けるかを契約前に確認します。
- 壁や扉で分かれていれば申請できる余地
事務所・ほかの区画・共用部分が遮蔽性のある壁や扉で分かれていれば、申請できる余地があります。置いただけのパーテーションや家具の並びは、仕切りとして認められません。自宅の間取りは、自宅で宅建業を開業できる？間取りタイプ別6例で比べられます。
- 住まいや事務所を通る間取りは条件に合わない
来客が居住空間や他法人の区画を通る間取りも、家族や他法人の人が事務所を通る間取りも、埼玉県の手引きの条件に合いません。契約や工事の前に、平面図で入口からの通り道を確認します。
- 来客対応できる個室なら事務所の候補
専用の個室を長期で独占して使え、室内で来客対応できれば、事務所の候補になります。契約の範囲と期間、執務・応接の配置、電話、表示・ポストについては、レンタルオフィスで宅建業免許は取れる？で説明しています。
- 共用席だけでは独立した事務所と言えない
自由席や共用席だけでは、自社だけが使う独立した事務所とは言えません。壁と扉で仕切られ、鍵がかかり、ほかの利用者が通らない個室を契約できるかを確認します。
- 宅建業の事務所として認められない
住所や郵便受取だけのバーチャルオフィスと、月ごとの契約のマンスリーオフィスは、継続して業務を行う場所として認められません。建物として登記できないコンテナやトレーラーハウスも同じです。住所利用のサービスについては、バーチャルオフィスで宅建業免許は取れる？で説明しています。
同じ「自宅」「レンタルオフィス」でも、使えるかどうかは間取りと契約で変わります。マンションの一室は、管理規約と契約上の用途も確認します。個別の物件は、契約や工事の前に申請先へ確認してください。
事務所要件は、三つに分けると確認しやすくなります
- 継続して使えること営業活動の拠点として継続的に使用でき、社会通念上も事務所と認識できる形態が必要です。月ごとの契約となるマンスリーオフィスや、建物として登記できない簡易建築物等は認められません。
- 独立して専属的に使えること居住空間や他法人の区画と動線が交差せず、事務所・他の区画・共用部分が遮蔽性のある壁や扉で分かれていることを確認します。住所だけを借りる形や共用席だけでは足りません。
- 事務所として必要な設備があること執務場所、顧客との応接場所、宅建業者名義の専用電話、玄関の商号表示、他法人と共用しないポスト等を用意します。洋室か和室かは問いません。
自宅だから不可、レンタルオフィスだから可という決まり方ではありません。同じ呼び方の物件でも、間取り、動線、契約期間、室内の配置、他の利用者との共用範囲によって結論が変わります。
自宅や他社同居では、入口からの二つの動線を確認します
埼玉県の手引きは、居宅の一部を使う場合と、同じ建物に他法人や他の事業者がいる場合について、次の三条件を示しています。玄関そのものが一つでも、三条件を満たせる間取りなら申請できる余地があります。
- 玄関から事務所へ、他の区画を通らずに行ける
自宅なら居住空間、他社同居なら他法人の事務所を通過せず、申請する事務所へ入れる動線が必要です。
- 玄関から他の区画へ、事務所を通らずに行ける
家族や他法人の従業員・来客が、宅建業の事務所内を通路として使わない間取りにします。
- 事務所・他の区画・共用部分が壁や扉で分かれている
視線と空間を遮る壁・扉が必要です。単に机の位置や用途を決めただけでは、独立した区画とは扱われません。
自宅を事務所にする場合は、来客と家族の通り道、2階事務所の扉、リビング階段を6つの間取り図で比べた記事もご覧ください。
認められる余地がある間仕切り
埼玉県では、高さ180センチメートル以上の固定式パーテーションや固定したベニヤ板、上部固定式のアコーディオンカーテン等が一部認められます。壁や床へ釘・ねじ等で固定され、簡単に外せないことが前提です。
間仕切りとして認められない例
床へ置いただけのパーテーション、たんす等の家具を並べたもの、突っ張り棒へ付けた布カーテンは、遮蔽性のある壁や扉とは扱われません。
事務所のパターンごとに、確認点が変わります
| 埼玉県での見方 | 契約前に確認すること | |
|---|---|---|
| 独立した戸建て・専用区画 | 独立性は説明しやすい形です。ただし、建物として継続使用でき、必要設備を置けることは別に確認します。 | 用途、使用権原、商号表示、ポスト、電話、執務・応接場所。 |
| 自宅の一室 | 居住空間と動線が交差せず、壁や扉で明確に分かれていれば申請できる余地があります。 | 玄関からの動線、家族の動線、部屋の仕切り、玄関と事務所入口の表示。 |
| マンションの一室 | 区画が独立していても、管理規約や賃貸借契約で事務所利用が禁止されていれば使えません。 | 管理規約、賃貸人の承諾、契約上の用途、看板・ポストへの商号表示の可否。 |
| 同じ建物・室内に他法人がいる | グループ会社であっても別法人なら、相互の動線と区画の独立性が必要です。 | 各社の入口までの経路、固定された壁・扉、電話・ポスト・応接場所等の共用範囲。 |
| 同一法人が別事業も行う | 宅建業と建設業などを同じ法人が営む場合、事業部門ごとに事務所を分ける必要はなく、応接場所も共用できます。 | 同じ法人が事業主体であること。別法人や別の個人事業が混在していないか。 |
| 同じ個人が複数の個人事業を行う | 同一人物が宅建業と別の個人事業を営む場合は、同じ事業主体として同一事務所を使えます。 | 申請者と各事業の名義。後に一方を法人化すると、別の事業主体として独立性が必要になります。 |
| レンタルオフィス | 独立した専用区画を長期的・独占的に使え、室内で来客対応できる状態なら申請できます。執務場所と応接場所は同じでも構いません。 | 契約範囲と期間、執務・応接の配置、従業者数との整合、電話番号、表示・ポスト、平面図・写真。 |
| 共用席型の共同事務所 | 自由席や共用席だけでは、独立して専属的に使う事務所を説明できません。完全個室型の商品は、契約と設備の実態を個別に確認します。 | 専有区画、固定壁、施錠、応接、電話・複合機、他の利用者が通過しない動線。 |
| バーチャルオフィス | 住所や郵便受取だけで、継続して業務を行う専用施設がない形は事務所要件を満たしません。名称ではなく、実際の専有区画と設備で判断します。 | 常時使える専用室があるか。住所利用、郵便転送、時間貸し会議室だけではないか。 |
| マンスリーオフィス | 埼玉県の手引きは、月ごとの契約期間で設備を借りるものは、継続的な業務ができる場所に当たらないとしています。 | 契約期間と更新方式。短期の仮事務所として申請することもできません。 |
| コンテナ・トレーラーハウス等 | 建物として登記できない簡易建築物やトレーラーハウス等は、継続的に業務を行える場所に当たりません。 | 基礎、建物登記の可否。外観から判断しにくい場合は、建物登記簿や家屋評価証明書を求められることがあります。 |
会社の本店・契約名義も、事務所の判断につながります
登記上の本店
支店で宅建業を営む会社は、登記上の本店で宅建業を直接行わなくても、その支店を統括する場所として主たる事務所に扱われます。本店を単なる登記住所として決める前に、免許上の事務所数を確認します。
登記していない営業所
「営業所」「店」などの名称で継続的に宅建業を行い、契約締結権限を持つ使用人がいる場所は、支店登記がなくても事務所に当たります。「支店」という名称を使う場合は商業登記が必要です。
代表者個人が所有する物件を会社が使う
申請者は会社なので、代表者個人の所有物件でも会社の自己所有にはなりません。賃貸借や使用貸借など、会社が使用できる関係を資料で示します。
借りた物件を事務所にする
賃貸借契約の用途、契約名義、転貸の有無、貸主の承諾を確認します。平面図上の専用区画と、契約で使用できる区画が一致していることも必要です。
登記上の住所にできることと、宅建業の事務所として認められることは別の確認です。設立登記を先に終えてから物件の問題が分かると、本店移転登記や契約の変更まで必要になることがあります。
埼玉県への申請では、完成した事務所を図面と写真で示します
- 執務場所と応接場所業務用の机・椅子等に加え、顧客と対面して応接できるテーブルと向かい合う椅子等を用意します。
- 宅建業者名義の専用電話法人は法人名義、個人は代表者名義とし、他法人・他人や私用の番号と共用しません。固定電話に加えて携帯電話も使用できます。
- 商号表示と専用ポスト玄関には申請者の商号・名称を掲示します。フランチャイズ名だけにはせず、申請者名も表示します。ポストは他法人と共用できません。
- 平面図と一連の写真建物外観、入口、商号表示、ポスト、事務所までの経路、室内の各方向、執務・応接場所等を、平面図の区画と撮影位置に対応させます。新規申請の写真は申請前3か月以内の状態を使います。
宅地建物取引業者票と報酬額表は、免許換えを除く新規申請の写真ではまだ掲示不要です。免許後、営業を始めるまでに掲示します。
この記事で確認した公式情報：宅地建物取引業者免許申請について（埼玉県）宅地建物取引業者免許申請の手引き（埼玉県・令和8年9月改訂）事務所の変更（埼玉県）宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（国土交通省）
物件名ではなく、図面・契約・使い方を一緒に確認します
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
同じ『自宅』『レンタルオフィス』でも、使えるかどうかは間取りと契約によって変わります。広告の説明だけで決めず、入口からの動線、専用区画、設備、契約名義まで確認してから契約します。
私は司法書士として会社設立登記を、行政書士として宅建業免許申請を扱い、自らも宅建業者として事務所を用意して申請する側を経験しています。本店をどこに置くか、誰の名義で物件を借りるか、いつ会社を設立するかまで含めて確認します。
事務所要件を含む新規申請全体の流れは、埼玉県の宅建業免許・新規申請完全ガイドで確認できます。
会社設立と免許申請の両方から、候補物件を確認します
- 平面図をもとに、入口から各区画までの動線と独立性を確認します
- 賃貸借契約、管理規約、使用承諾、契約名義の確認事項を整理します
- 商号表示、ポスト、電話、執務・応接場所、申請写真の準備を案内します
- 本店所在地と事務所数を、会社設立登記と免許申請の両方へ反映します
標準的な法人新規・埼玉県知事免許・1事務所は、会社設立から選択した保証協会1団体の入会手続まで事務所報酬99,000円（税込）です。事務所探し、貸主との契約交渉、間仕切り工事、設備購入、登録免許税・免許申請手数料・証明書等の実費、保証協会費用等は別途です。物件の最終的な適否は申請先の判断となります。
まだ契約前でも、候補物件の図面や募集資料から確認できます。
事務所要件を相談する候補物件と、予定している会社形態をお知らせください。宅建業の事務所要件でよくある質問
自宅の一室を宅建業の事務所にできますか？
可能な場合があります。玄関から事務所へ居住空間を通らずに行けること、家族も事務所を通らずに居住空間へ行けること、事務所と居住・共用部分が遮蔽性のある壁や扉で分かれていること等を確認します。マンションでは規約や契約も確認します。
玄関は事務所専用でなければなりませんか？
埼玉県では、玄関が共通でも直ちに不可ではありません。玄関から事務所と他の区画へ向かう動線が相互に通過せず、各区画が壁や扉で分かれていることが必要です。個別の間取りは平面図で確認します。
置くだけのパーテーションで区切れますか？
床へ置いただけのパーテーションや家具の並びは、遮蔽性のある壁として認められません。埼玉県では、高さ180センチメートル以上で、壁や床へ釘・ねじ等により固定され、簡単に外せないものが一部認められます。
グループ会社と同じ部屋を使えますか？
グループ会社でも別法人なら、各社の区画と動線の独立性が必要です。一方、同一法人が宅建業と建設業など複数事業を行う場合は、事業部門ごとに事務所を分ける必要はなく、応接場所も共用できます。
レンタルオフィスでも申請できますか？
申請できます。埼玉県では契約書で独占的・長期的に使えることを示し、専用区画内に来客対応できるスペースを確保します。執務場所と応接場所は同一でも構いませんが、顧客用の対面席を置けない極小区画は適しません。
バーチャルオフィスで宅建業免許を取れますか？
住所利用や郵便転送だけで、継続して独占的に使える事務所と必要設備がない形では申請できません。完全個室等を備えるサービスは、名称ではなく専用区画・契約・設備の実態で個別に確認します。
固定電話は必要ですか？
埼玉県では現在、固定電話だけでなく携帯電話も使えます。法人は法人名義、個人は代表者名義とし、他法人・他人や私用の番号と共用しません。電話設備の条件は都道府県ごとに異なるため、申請時点で確認します。
会社設立後に事務所を決めてもよいですか？
手続上は可能でも、本店所在地と宅建業の事務所が合わないと、本店移転登記や契約変更が必要になることがあります。候補物件の用途・独立性・設備・使用権原を確認してから、会社の本店と設立時期を決めるのが安全です。