開業後の実務の記事
重要事項説明書と物件調査の実務
開業後に最初につまずく重要事項説明書の作成と物件調査（役所調査・現地調査）を、調査項目ごとに整理します。どの窓口で何を確認し、どの欄にどう書くかまで、実務の順番で説明します。
調査項目から確認する
重要事項説明書の目次順｜01重要事項説明書の「取引態様」とは？取引の種類との違いと書き方重要事項説明書1ページ目の取引態様について、上段の取引の種類（売買・交換）と、下段の宅建業者の取引態様（媒介・代理・売主）を分けて解説します。
重要事項説明書の目次順｜02重要事項説明書の「宅地建物取引業者」欄とは？支店が担当する場合の書き方重要事項説明書1ページ目の宅地建物取引業者欄について、免許証番号、主たる事務所、商号、代表者の確認方法と、支店が取引を担当する場合の書き方を解説します。
重要事項説明書の標題部｜04買主が宅建業者の場合、重要事項説明書はどうする？説明省略と特約の書き方買主が宅建業者である売買で、重要事項説明を省略できる範囲、35条書面の交付と宅建士の記名、特記事項の参考文例、業者間取引の契約特約を解説します。
重要事項説明書の標題部｜05重要事項説明書の「供託所等に関する説明」はどこを見て書く？全宅・全日、埼玉・東京の確認先重要事項説明書の供託所等に関する説明について、保証協会の名称・住所、所属地方本部、弁済業務保証金の供託所をどこで確認するか、全宅・全日、埼玉・東京の4通りで解説します。
重要事項説明書の標題部｜06重要事項説明書の買主・売主欄は誰が署名する？交付・説明・受領の残し方重要事項説明書の買主・売主欄について、35条書面の交付・説明先、買主の受領署名、売主の任意確認、複数当事者・代理人・登記名義人と売主が違う場合の分け方を解説します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜07重要事項説明書「土地の表示」の書き方｜複数筆・共有持分はどう記載する？重要事項説明書の土地の表示について、所在・地番・地目・地積を登記から転記する順番と、複数筆、私道等の共有持分、一筆の一部を売買する場合の書き方を解説します。埼玉県・東京23区の登記確認先も掲載しています。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜08重要事項説明書「実測面積」の書き方｜登記面積と違うときはどの数字を書く？重要事項説明書の実測面積欄について、登記簿面積との違い、記載できる測量図面、複数筆の合計、図面がない場合、古い図面しかない場合の確認手順を解説します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜09重要事項説明書「売買対象面積」の書き方｜公簿売買・実測売買・実測清算の違い土地の売買対象面積欄について、登記簿面積による公簿売買、既存の実測面積による売買、契約後の実測清算を分け、測量図の有無と代金清算を混同しない書き方を解説します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜10測量図・確定測量図・地積測量図の違い｜図面がない土地と境界確認の注意点確定測量図、現況測量図、地積測量図、公図、道路境界図の違いを整理し、測量図がない土地で不動産会社が調べる順番、境界標・越境・官民境界の注意点を解説します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜11土地所有権の調べ方・書き方｜重要事項説明書通常の土地・土地建物売買で選ぶ「所有権」について、土地登記の甲区、売主、共有持分、複数筆、乙区の担保権、売買対象との照合方法と重要事項説明書の記載例を解説します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜11-1借地上の建物売買｜土地賃借権と最高裁判決借地上の建物を売買するとき、重要事項説明書で借地権・土地賃借権をどう確認するかを、令和8年8月28日最高裁判決の事例から解説。地主の承諾、建物持分、借地借家法14条・19条の違いも整理します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜12重要事項説明書「建物の表示」の書き方｜所在・家屋番号・種類・構造・床面積土地建物売買の重要事項説明書にある建物の表示について、所在・家屋番号・住居表示・附属建物・種類・構造・床面積・建築時期を調べて記載する順番と、未登記増築や現況相違の扱いを解説します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜13重要事項説明書「区分所有建物の表示」の書き方｜一棟の建物と専有部分マンション等の重要事項説明書で、一棟の建物の所在・構造・延床面積と、専有部分の家屋番号・建物名称・種類・構造・床面積を分けて調べる方法を解説。登記面積の内法と販売面積の壁芯も整理します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜14敷地権の目的である土地の書き方｜複数筆と土地の符号区分所有建物の重要事項説明書で、敷地権の目的である土地の所在・地番・地目・地積をどう調べ、複数筆を土地の符号でどう照合するかを解説。規約敷地、借地上の区分建物、敷地権表示がない場合も整理します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜15敷地権の種類・割合の書き方｜細かな分数を登記から読む区分所有建物の重要事項説明書で、敷地権の種類と割合を登記から読む方法を解説。所有権・地上権・賃借権の違い、100000分の6847のような細かな分数を省略・小数化しない理由、複数筆の照合も整理します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜16規約敷地の調べ方・書き方｜法定敷地との違いと確認資料規約敷地とは何かを法定敷地との違いから解説。区分マンションの登記、管理規約・別表、原始規約、管理会社回答を照合する順番と、駐車場・通路が別筆の場合の重要事項説明書の記載例を整理します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜16-1規約敷地と登記｜マンション売買で土地持分の名義変更は必要か規約敷地があるマンションを売買するとき、土地持分の所有権移転登記を別に申請するのかを解説。敷地権化済み、非敷地権の共有持分、管理組合法人・第三者所有、借地の場合を分け、重説・契約書・登記依頼の揃え方を整理します。
重要事項説明書 A 不動産の表示｜17敷地権でない区分所有建物の土地欄｜古い団地で持分を落とさない調べ方敷地権の表示がない区分マンション・古い団地で、土地欄へ何を書くかを解説。団地規約、旧売買契約書、課税資料、公図、土地登記を照合し、道路・駐車場・集会所敷地など複数筆の持分や借地権を確認する順番と記載例を整理します。
重要事項説明書 B 売主・占有｜18重要事項説明書の売主欄の書き方｜個人・法人・共有の確認資料重要事項説明書の売主欄に誰の住所・氏名を書くかを解説。個人、法人、共有の場合の確認資料、登記名義人との照合、支店担当者や代理人との区別、記載例を整理します。
重要事項説明書 B 売主・占有｜19登記名義人と売主が違うときの確認｜真の権利者・本人確認・処分権限登記名義人と売主が異なる不動産売買について、同一人の住所変更、相続、代理、他人物売買、信託等を分ける調査順を解説。本人確認と所有権・処分権限確認の違い、重説記載例も整理します。
重要事項説明書 B 売主・占有｜20代理人が不動産売買契約をする場合｜委任状・代理権と重説の書き方売主・買主の代理人が不動産売買契約をする場合の調査と重要事項説明書の記載方法を解説。本人と代理人の本人確認、委任状、代理権の範囲、本人意思、法人・共有・復代理の確認事項を整理します。
重要事項説明書 B 売主・占有｜21他人物売買の重要事項説明｜売主が登記名義人でない場合の調査と書き方不動産の他人物売買について、民法上の扱いと宅建業者が自ら売主となる場合の制限を分けて解説。現在の所有者、先行取得契約、取得条件・期限、決済同時履行、重説・特約の記載例を整理します。
重要事項説明書 B 売主・占有｜22第三者の占有がある物件の重説｜賃借人・使用借人・無権原占有の調べ方売買不動産に第三者の占有がある場合の重要事項説明書の書き方を解説。賃借人、使用借人、転借人、売主親族、無権原占有を分け、占有部分・根拠・契約承継・明渡し・敷金等を確認する手順を整理します。
重要事項説明書 B 売主・占有｜23破産・競売・差押えがある不動産｜重説前の調査と契約条件破産、競売開始決定、差押えが登記された不動産について、誰が売却できるか、裁判所・債権者・破産管財人へ何を確認するかを解説。最新登記、売却許可、抹消条件、配当要求、占有、重説・特約の記載を整理します。
重要事項説明書 登記記録｜24登記記録の調査順｜取得時点・再調査・重説への反映不動産売買の登記調査を、対象物件の特定、表題部、甲区、乙区、共同担保目録、重説・契約前と決済直前の再調査まで順番に解説します。登記情報と登記事項証明書の使い分けも整理します。
重要事項説明書 登記記録｜25表題部の読み方・書き方｜土地・建物と現況を照合する土地・建物・区分建物の登記記録にある表題部について、所在、地番、家屋番号、地目、地積、種類、構造、床面積、原因日付の読み方と、現況が違う場合の重要事項説明書への書き方を解説します。
重要事項説明書 登記記録｜26権利部甲区の読み方・書き方｜所有権・差押え・仮登記不動産登記の権利部甲区について、順位番号、所有権保存・移転、共有持分、住所変更の付記、仮登記、差押え、仮差押え、信託をどう読み、重要事項説明書へどう書くかをHTMLの登記例で解説します。
重要事項説明書 登記記録｜27権利部乙区の読み方・書き方｜抵当権・根抵当権・用益権不動産登記の権利部乙区について、抵当権、根抵当権、地上権、地役権、賃借権の設定・変更・移転・抹消、共同担保目録の読み方と、重要事項説明書への記載方法をHTMLの登記例で解説します。
重要事項説明書 登記記録｜28借地権がある物件の登記調査｜土地・建物・借地契約の照合借地上の建物を売買するとき、土地の乙区、建物の表題部・甲区、借地契約、地主の譲渡承諾をどう調査するかを解説。借地権登記がなくても建物登記で対抗力を備える場合、地上権・賃借権、敷地権の違いも整理します。
重要事項説明書 登記記録｜29敷地権登記と土地登記の調査｜区分建物で見落としやすい点敷地権付き区分建物について、専有部分の登記にある敷地権の目的土地・種類・割合と、土地登記の敷地権である旨の登記をどう照合するかを解説。複数筆、規約敷地、敷地権なし、抵当権も扱います。
重要事項説明書 法令上の制限｜31都市計画区域・区域区分はどこで調べる？｜重説の書き方と窓口確認売買の重要事項説明書にある都市計画区域・区域区分について、市街化区域、市街化調整区域、区域区分のない区域、準都市計画区域の選び方を解説。埼玉県・東京23区の公式地図、確認窓口、質問例、保存資料、記載例まで整理します。
重要事項説明書 法令上の制限｜32市街化調整区域の中古住宅は再建築できる？｜開発許可の調べ方市街化調整区域の中古住宅・土地について、都市計画法29条・34条・42条・43条の違い、開発登録簿と許可履歴の調べ方、買主による再建築・用途変更の確認、埼玉県・東京23区の窓口、重説の記載例を解説します。
重要事項説明書 法令上の制限｜34市街地開発事業とは？種類・調べ方・重説の書き方市街地開発事業とは何かを初心者向けに解説。都市計画施設との違い、7種類、計画決定と事業着手の違い、埼玉県・東京23区での調査先、重要事項説明書の市街地開発事業欄の記載例を整理します。
重要事項説明書 法令上の制限｜34-1土地区画整理事業とは？仮換地・清算金と重説の書き方土地区画整理事業を初心者向けに解説。従前地、減歩、仮換地、換地処分、保留地、清算金の意味、埼玉県・東京23区での調査先、土地区画整理法76条の制限、重要事項説明書の記載例を整理します。
重要事項説明書 法令上の制限｜35用途地域とは？調べ方と重説の書き方を13種類から整理用途地域とは何か、13種類の違い、埼玉県・東京23区でどの地図と窓口を確認するか、重要事項説明書への記載例を解説。戸建ての高さ、建ぺい率・容積率、斜線・日影・高度地区との関係や、用途地域をまたぐ土地も整理します。
重要事項説明書 法令上の制限｜36防火地域・準防火地域等はどこで調べる？重説の書き方と22条区域防火地域・準防火地域とは何か、建築基準法22条区域や東京都の新たな防火規制との違い、埼玉県・東京23区での調べ方、重要事項説明書への記載例を解説。区域またぎ、建ぺい率緩和、既存建物の確認も整理します。
重要事項説明書 法令上の制限｜37高度地区・地区計画・特別用途地区はどこで調べる？重説の書き方高度地区、地区計画、特別用途地区の違いと調査方法を解説。埼玉県・東京23区で確認する地図、計画書、条例、窓口、重要事項説明書への記載例、見落とした場合の不利益まで整理します。
重要事項説明書 法令上の制限｜38建ぺい率の重説欄はどう書く？角地・防火緩和・例外の調べ方重説の指定建ぺい率と例外欄を分解。角地、防火・準防火地域の建物性能、両方の加算、指定80％の不適用、区域またぎ、許可について、埼玉県・東京23区の確認先と前提付き記載例を説明します。
重要事項説明書 法令上の制限｜39容積率の重説欄はどう書く？前面道路の制限・緩和・例外の調べ方指定容積率と前面道路による限度を分け、道路幅員・係数・セットバック・区域またぎ・特定道路・面積不算入を確認。埼玉県・東京23区の調査先、窓口での質問、前提付き重説記載例を説明します。
重要事項説明書 法令上の制限｜40敷地面積の最低限度はどこで調べる？地区計画・既存敷地・重説の書き方敷地面積の最低限度は建物の床面積ではなく建築上の敷地の規制です。用途地域、地区計画の地区区分、指定日、既存敷地、開発許可との違い、埼玉県・東京23区の調査先と重要事項説明書の記載例を説明します。
重要事項説明書 法令上の制限｜41-1壁面線とは？指定図の調べ方と重説への書き方建築基準法46条の壁面線とは何か、地区計画の壁面の位置や道路後退との違い、指定図・告示・窓口の調べ方、埼玉県・東京23区の確認先、重要事項説明書への記載例を説明します。
重要事項説明書 法令上の制限｜41-2外壁後退距離とは？1m・1.5mの調べ方と重説への書き方建築基準法54条の外壁後退距離について、第一種・第二種低層住居専用地域等での1m・1.5m指定、施行令の例外、地区計画・建築協定・民法50cmとの違い、埼玉県・東京23区の調査先と重説記載例を説明します。
重要事項説明書 法令上の制限｜42高さ制限・斜線制限はどう調べる？道路・隣地・北側斜線と重説の書き方建築物の絶対高さ、道路斜線・隣地斜線・北側斜線について、制度の違い、用途地域との関係、前面道路・真北・高低差・天空率の確認、埼玉県・東京23区の調査先、重要事項説明書への記載例を解説します。
重要事項説明書 法令上の制限｜43日影規制はどう調べる？対象建築物・測定面・規制時間と重説の書き方建築基準法56条の2の日影規制について、対象区域と対象建築物、冬至日の測定、平均地盤面、5m・10mの規制時間、区域外や区域境界をまたぐ敷地、埼玉県・東京23区の調査先、重要事項説明書への記載例を解説します。
重要事項説明書 法令上の制限｜44-1東京23区のワンルーム規制｜区別の調査先と重説の書き方東京23区のワンルームマンション・小規模住戸に関する条例、要綱、地区計画、豊島区の税を区別に確認。新築用地と既存建物の売買で異なる調査手順、窓口への質問例、重要事項説明書への記載例を解説します。
重要事項説明書 法令上の制限｜44-2埼玉県のワンルーム規制｜県の指針と主要市の調査先・重説の書き方埼玉県のワンルームマンション・小規模住戸に関する県指針と主要市の条例・要綱を区別。さいたま市、川口市、川越市、所沢市、草加市、戸田市などの公式資料、窓口への質問例、重要事項説明書の記載例を紹介します。
重要事項説明書 法令上の制限｜45接道義務とは？建築基準法上の道路の調べ方と重説の書き方土地が道に接していても建て替えられるとは限りません。建築基準法42条の道路種別、43条の接道長、道路幅員、後退、条例による追加制限を分け、埼玉県・東京23区での調査先と重要事項説明書への記載例を説明します。
重要事項説明書 法令上の制限｜46建築基準法42条1項道路の種類と調べ方｜重説の記載例道路法の道路、開発道路、既存道路、計画道路、位置指定道路を分け、指定道路図と窓口回答を売買の重説へどう反映するかを説明します。
重要事項説明書 法令上の制限｜4742条2項道路とセットバックの調べ方・重説の書き方幅員4m未満の42条2項道路について、指定の有無、中心線、後退線、面積、自治体の細街路協議を確認し、重説へどう書くかを説明します。
重要事項説明書 道路・接道｜48位置指定道路と私道は同じ？指定図の調べ方と重説の書き方位置指定道路（建築基準法42条1項5号）と私道の違い、指定番号・指定図・現況幅員・通行掘削の権利を分けた調査方法。杉並区、さいたま市の窓口と重説記載例を説明します。
重要事項説明書 道路・接道｜49前面が建築基準法上の道路でない通路なら？43条認定・許可と重説の書き方前面通路が建築基準法42条の道路でない土地で、43条2項1号認定・2号許可をどう調べるか。過去の許可と将来の建替えを区別し、埼玉県・東京23区の調査先、質問例、重説記載例を説明します。
重要事項説明書 道路調査｜地域案内さいたま市の道路調査はどこへ行く？10区の建築指導・道路台帳窓口さいたま市の売買物件で道路種別・位置指定図・道路台帳・境界を調べる窓口を10区別に整理。北部・南部建設事務所の行き先、持参資料と質問例を説明します。
重要事項説明書 道路調査｜東京23区東京23区の道路調査はどこへ行く？区別の建築基準法上の道路窓口東京23区の建築基準法上の道路種別・位置指定道路をどこで調べるか、区別の窓口と公式案内を一覧化。杉並区の位置指定道路調査を例に、道路台帳・境界との調査先の違いと質問例を説明します。
重要事項説明書 建築物の調査｜50建築確認・中間検査・完了検査はどう調べる？概要書・台帳記載事項証明との違い建築確認、中間検査、完了検査の違いと、確認済証・中間検査合格証・検査済証、建築計画概要書、処分等の概要書、建築台帳記載事項証明書の使い分けを整理。東京23区・埼玉県での調査先、戸建て・分譲マンション・大規模建築物の調査順、重説記載例を説明します。
重要事項説明書 建築物の調査｜51検査済証がない建物・増築がある戸建てはどう調べる？重説の書き方検査済証の紛失と未交付の違い、戸建ての増築・未登記部分を調べる順番を解説。売主資料、建築台帳、建築計画概要書、登記、固定資産資料、現況の照合方法、東京23区・埼玉県の確認先、重要事項説明書の記載例をまとめます。
重要事項説明書 その他の法令上の制限｜52国土利用計画法と公拡法はどう違う？届出要否の調べ方と重説の書き方国土利用計画法と公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）の違いを解説。届出者、契約前後、面積基準、一団の土地、都市計画施設の区域、東京23区・埼玉県の窓口、重要事項説明書の記載例を整理します。
重要事項説明書 その他の法令上の制限｜53-1農地法はどこまで調べる？3条・4条・5条と重説の書き方農地の売買で農地法3条・4条・5条のどれを確認するか、市街化区域と市街化調整区域で何が違うかを解説。埼玉県・東京23区の調査先、窓口での質問例、重要事項説明書の記載例、行政書士・司法書士・土地家屋調査士の役割まで整理します。
重要事項説明書 その他の法令上の制限｜54盛土規制法は重説にどう書く？規制区域・許可履歴の調べ方盛土規制法の重説欄について、宅地造成等工事規制区域・特定盛土等規制区域・造成宅地防災区域の違いを解説。東京都23区・埼玉県の指定状況、許可履歴、既存擁壁、窓口での質問例、記載例を整理します。
重要事項説明書 その他の法令上の制限｜55特定都市河川浸水被害対策法は重説にどう書く？対象区域と許可の調べ方特定都市河川浸水被害対策法について、重要事項説明書のどこに書くか、特定都市河川流域、雨水浸透阻害行為、貯留機能保全区域、浸水被害防止区域の調べ方を解説。東京23区・埼玉県の対象地域、窓口での質問例、記載例も掲載します。
重要事項説明書 その他の法令上の制限｜56埋蔵文化財包蔵地に該当したら？調べ方・届出・重説の記載例埋蔵文化財包蔵地とは何か、東京23区・埼玉県でどこへ照会するか、該当した場合の60日前届出、試掘・本発掘、費用と工期への影響を解説。窓口での質問例と重要事項説明書の記載例も掲載します。
重要事項説明書 その他の法令上の制限｜57土壌汚染対策法の重説はどう書く？指定区域・土地の履歴の調べ方土壌汚染対策法の要措置区域・形質変更時要届出区域の違い、埼玉県・東京23区の台帳と調査窓口、重要事項説明書の記載例を解説。工場跡地の確認と、震災後の放射性物質を含む焼却灰との違いも説明します。
重要事項説明書 その他の法令上の制限｜58重要事項説明書の法令上の制限チェックリスト｜埼玉・東京の調査方法重要事項説明書のその他の法令上の制限は、何をどこで調べる？埼玉県・東京23区の効率的な役所調査、部署別の質問例、該当・非該当・未確認を区別する調査表、制限の概要と備考の記載例を紹介します。
重要事項説明書 私道・インフラ｜59重要事項説明書の私道負担｜面積・共有持分の調べ方と書き方私道負担の有無・面積・共有持分は、重要事項説明書にどう書く？登記・公図・指定道路図による調べ方、共有私道・分有型・セットバックの記載例、さいたま市・杉並区の調査窓口と質問例を説明します。
重要事項説明書 私道・インフラ｜60【簡単診断】私道の通行・掘削承諾｜所有者の不在・相続への対応と重説の書き方私道の通行・掘削承諾書は誰が集める？所有者の不在、空き家、相続未登記、承諾拒否への対応を説明します。民法改正後の設備設置権、さいたま市・東京23区の確認先、重要事項説明書の記載例と取得特約の注意点も紹介。
重要事項説明書 私道・インフラ｜61【簡単診断】重要事項説明書の飲用水｜水道管・口径・負担金の調べ方重要事項説明書の飲用水は下水道とは別です。公営水道・私営水道・井戸、前面道路の本管・敷地内引込管・メーターの口径、私設管・他人地経由、負担金を確認する方法を解説。さいたま市・東京23区の調査窓口、質問例、記載例も紹介します。
重要事項説明書 私道・インフラ｜62-1【簡単診断】重要事項説明書の電気｜自由化・一括受電・工事費の調べ方重要事項説明書の電気欄を、契約先と供給設備を分けて調べる方法。電力自由化、マンションの一括受電、空き家の再開、建替え・容量変更、工事費負担金を解説。埼玉県・東京23区の照会先、質問例、重説記載例を紹介します。
重要事項説明書 私道・インフラ｜62-2【簡単診断】重要事項説明書のガス｜都市ガス・プロパンの配管と負担金都市ガス・個別プロパン・集中プロパンを区別し、重要事項説明書のガス欄を調べる方法。埋設管図の限界、他人地経由・越境、本管延長と宅内工事費、LPガス設備の所有・解約精算、三部料金制、埼玉県・東京23区の調査先と記載例を解説。