登記記録の調査順｜取得時点・再調査・重説への反映

登記を取得する前に確定する7項目

• 住居表示と地番・家屋番号登記は住所だけでは特定できません。固定資産税課税明細、権利証、地番検索等から土地の地番と建物の家屋番号を確認します。
• 売買対象となる全物件主たる宅地・建物に加え、私道持分、通路、ごみ置場、集会所持分、複数筆の敷地を契約資料から拾います。
• 土地・建物・区分建物の別一般建物と区分建物では表題部の構造が違います。区分建物は一棟、専有部分、敷地権の目的土地、敷地権の表示を分けます。
• 全部事項を確認するか現在事項だけでは権利の成立経緯や抹消履歴が不足する場合があります。調査目的に応じて全部事項を基本に、閉鎖事項も検討します。
• 共同担保目録の要否抵当権等に共同担保目録の記号・番号がある場合、対象物件だけでなく共同担保に入る他物件を確認します。
• 取得日時と再取得の担当誰が、いつ、どのサービスで取得し、契約前・決済前の誰が再取得するかを案件台帳へ入れます。
• 登記外で確認する資料現況、境界、占有、賃貸借、未登記増築、管理規約等は登記だけでは足りません。現地・契約・役所・管理資料の調査を並行します。

登記記録を読み、重要事項説明書へ反映する順番

• 対象物件台帳を先に作る

  物件種別、所在、地番・家屋番号、持分、売買対象かどうかを一行ずつ整理します。登記PDFを取った件数と台帳の件数を照合します。

• 通常調査は登記情報をPDF保存する

  証明書の提出が不要で内容確認が目的なら、登記情報提供サービスが実務的です。登記情報は閲覧相当で、証明文・公印のある登記事項証明書とは異なります。

• 表題部で同じ不動産か確認する

  不動産番号、所在、地番・家屋番号、地目・種類、地積・床面積を台帳と照合します。違う物件を読んだまま甲区へ進まないようにします。

• 甲区を順位番号と付記で読む

  所有権保存・移転、共有持分、住所氏名変更、仮登記、差押え等を時系列で読み、売主と現在の登記名義を照合します。

• 乙区と共同担保目録を読む

  抵当権・根抵当権、地上権、賃借権等について、設定、変更、移転、抹消を一組として確認します。

• 重説・契約書へ事実と予定を分けて書く

  現存する登記は現状として記載し、決済で抹消する事項は将来の契約条件として分けます。『抹消予定』で現状を消さないようにします。

• 契約前・決済前に同じ物件を再取得する

  不動産番号と物件台帳で同一性を確認してから前回PDFと差分を見ます。新規登記、受付中事件、差押え等があれば工程を止めて確認します。

HTMLの登記例で、読む順番を確認します

東京23区・埼玉県も読み方は共通、管轄は所在地で確認します

表題部・甲区・乙区の読み方は全国共通です。東京23区では東京法務局の本局・各出張所、埼玉県ではさいたま地方法務局の本局・支局・出張所の管轄一覧で所在地を確認します。ただし、オンラインで登記情報を見る通常調査では、窓口へ行くこと自体が目的ではありません。

確認先：東京法務局の管轄／さいたま地方法務局の管轄／登記情報提供サービス

前回PDFとの差分を見る前に、同じ不動産かを確認します

toukiプロジェクトでも、表題部・甲区・乙区を別レイヤーで保持し、前後の登記情報は不動産番号の一致を確認してから比較する設計にしています。人の作業でも、取得日時、対象物件、各部の差分という順序を固定すると見落としを減らせます。

登記調査でよくある質問

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