権利部甲区の読み方・書き方｜所有権・差押え・仮登記
甲区は、いちばん下に書かれた人が現在の所有者ですか？
土地の甲区に所有権移転、住所変更、差押えが順に並んでいます。最後の行の名義人を売主として重説へ書けばよいのでしょうか。下線のある行や『付記』の読み方も分かりません。
甲区は、所有権の流れと処分制限を順位番号・付記・抹消で読みます
甲区には所有権に関する事項が記録されます。ただし、最終行が必ず現在所有者とは限りません。住所変更の付記、差押え、仮差押え、仮処分、仮登記など、所有者を変えない登記や本登記前の登記も同じ甲区に並ぶためです。
国土交通省の重要事項説明書記載要領では、所有権に係る権利に関する事項として、買戻し特約、各種仮登記、差押え等、甲区に記録された事項を記載する考え方が示されています。所有者名だけを転記して終わる欄ではありません。
また、登記名義人と真に契約できる人が常に一致するとも限りません。相続、代理、信託、破産、住所・氏名変更、本人確認を別の資料で照合します。
甲区の登記を重説にどう書くかの診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 結論差押えの事件と抹消の条件を確認
- 結論仮登記の権利者と抹消の根拠を確認
- 結論信託目録と受託者の権限を確認
- 確認2登記名義人の住所は、売主の現在の住所と同じですか？
- 結論登記名義人と持分を記載
- 結論住所変更登記を司法書士と確認
- 確認1甲区に、抹消されていない差押え・仮登記・信託はありますか？結論差押えの事件と抹消の条件を確認結論仮登記の権利者と抹消の根拠を確認結論信託目録と受託者の権限を確認
- 確認2登記名義人の住所は、売主の現在の住所と同じですか？結論登記名義人と持分を記載結論住所変更登記を司法書士と確認
- 差押えの事件と抹消の条件を確認
重説には、差押えの登記があることを書きます。受付年月日・受付番号と債権者をもとに裁判所や役所の担当へ照会し、事件の内容と、決済と同時に抹消できる条件を確認します。確認先は、破産・競売・差押えがある物件で説明しています。
- 仮登記の権利者と抹消の根拠を確認
仮登記の原因、権利者、本登記の条件を確認し、重説に書きます。抹消できる根拠と必要書類を確認できるまでは、契約と決済の準備を進めません。
- 信託目録と受託者の権限を確認
重説には信託の登記があることを書きます。信託目録を取得し、受託者にこの不動産を売る権限があるか、受益者等の同意が要るかを確認します。
- 住所変更登記を司法書士と確認
住所が違うときは、氏名が同じというだけで同じ人と決めず、売主が登記名義人本人かを確認します。所有権移転登記の前に住所変更登記が必要になるので、決済までの段取りを司法書士に確認します。
- 登記名義人と持分を記載
現在効力のある所有権の登記から、名義人の住所・氏名と持分を重説へ書きます。売主が登記名義人本人か、契約する権限があるかは、登記とは別に本人確認資料などで確認します。
差押えと仮登記のように二つ以上あるときは、それぞれについて確認します。
甲区で確認する9項目
- 順位番号登記の順序を示します。付記登記は親となる主登記との関係を確認し、単純な通し番号として読みません。
- 登記の目的所有権保存、所有権移転、持分移転、登記名義人住所変更、差押え、仮差押え、仮処分、仮登記、信託等を分類します。
- 受付年月日・受付番号登記原因の日付とは別です。同順位の関係や再調査で追加された登記を照合するキーになります。
- 原因とその日付売買、相続、贈与、会社分割、真正な登記名義の回復等、権利変動の原因と日付を読みます。
- 権利者の住所・氏名と持分単独所有か共有か、共有なら各人の持分を確認します。住所変更の付記も追います。
- 抹消表示下線・抹消記号のある事項と、その抹消登記を対応させます。履歴は残しつつ、現存する登記と分けます。
- 仮登記所有権移転請求権仮登記等は本登記と同じではありませんが、後順位の買主に重大な影響を及ぼし得ます。権利者・原因・本登記条件を確認します。
- 差押え等の処分制限差押え、仮差押え、処分禁止の仮処分、競売開始等は、登記名義人の表示とは別に処分・決済の可否を止めて確認します。
- 信託・破産・相続等の権限甲区に所有者名があっても本人だけで処分できない場合があります。信託目録、管財人、相続資料等へ進みます。
甲区を上から読む実務手順
- 所有権保存から権利の出発点を確認する
最初の所有権登記と表題部所有者とのつながりを確認します。保存登記がない物件では表題部も確認します。
- 所有権移転を時系列で追う
各主登記について目的、受付、原因、権利者、持分を一組として読みます。
- 各主登記に付く付記を親へ戻す
住所変更、氏名変更、相続人への移転等の付記が、どの順位番号の権利に付くかを確認します。
- 下線と抹消登記を突き合わせる
見た目の下線だけで判断せず、何番の登記を抹消したか、全部か一部かを読みます。
- 所有権と処分制限を別々に一覧化する
現在の所有権名義・持分と、仮登記・差押え・信託等を別列で整理します。
- 売主・契約・決済条件と照合する
売主の本人確認、処分権限、決済までの住所変更・相続・抹消等の前提登記を司法書士と確認します。
- 重説には現状、契約書には解消条件も書く
存在する登記を現状として説明し、決済同時抹消等の条件を契約条項と一致させます。
甲区のHTML例で、現在所有者と差押えを分けて読みます
AからBへの売買、Bの住所変更、Bに対する差押えが記録された例です。
権利部（甲区）｜所有権に関する事項
| 順位番号 | 登記の目的 | 受付年月日・受付番号 | 権利者その他の事項 |
|---|---|---|---|
| 1 | 所有権保存 | 平成12年6月1日 第1234号 | 所有者 さいたま市浦和区高砂一丁目1番1号 A |
| 2 | 所有権移転 | 令和2年8月20日 第5678号 | 原因 令和2年8月20日売買／所有者 さいたま市浦和区高砂二丁目2番2号 B |
| 2付記1号 | 登記名義人住所変更 | 令和6年3月15日 第2345号 | 原因 令和6年2月1日住所移転／住所 さいたま市浦和区高砂三丁目3番3号 |
| 3 | 差押え | 令和8年7月10日 第3456号 | 原因 令和8年7月8日さいたま地方裁判所差押命令／債権者 D |
| 甲区の登記 | それだけで分かること | 追加確認 |
|---|---|---|
| 所有権移転 | 登記上の取得原因・日付・名義人・持分 | 本人同一性、真の権利者、契約権限、相続・法人資料 |
| 住所変更の付記 | 同じ登記名義人の登記上の住所変更 | 本人確認資料、変更登記が決済に足りるか |
| 所有権移転仮登記 | 本登記に備えた仮登記があること | 原因、権利者、本登記可能性、抹消・承諾 |
| 差押え・仮差押え | 処分制限に関する登記と関係者 | 事件、債権額、解除・取下げ、決済同時処理 |
| 信託 | 所有権が信託財産であること | 信託目録、受託者の権限、受益者等の同意 |
仮登記は『まだ本登記ではないから無視できる』登記ではありません。抹消できる根拠と必要書類が確認できるまで、通常の所有権移転と同じ工程へ進めないようにします。
東京23区・埼玉県でも甲区の構造は同じです
甲区の読み方に地域差はありません。差が出るのは、差押命令を出した裁判所、滞納処分をした都税事務所・税務署・県税事務所・市区町村、登記管轄等です。甲区の受付情報と嘱託者・債権者を起点に、事件ごとの担当へ照会します。
機械でも人でも、現在所有者を早く断定しないことが大切です
toukiプロジェクトでは、甲区を4列の塊として保持し、付記の親登記、抹消、本登記・仮登記を分け、現在所有者は人が確認する設計です。重説作成でも、転記より前にこの構造化が必要です。
物件調査から重要事項説明書の作成まで対応します
- 埼玉県全域・東京都23区の売買物件に対応
- 甲区の時系列、売主の権限、必要な前提登記・抹消条件を整理して重説ドラフトを作成
標準的な1物件88,000円（税込）。公的資料取得実費は別途です。
所有権だけでなく、仮登記・差押え・付記・信託等を拾い、未確認事項を明示します。
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼するサービス内容とご依頼の流れをご確認いただけます。甲区でよくある質問
甲区に抵当権は書かれますか？
通常、抵当権・根抵当権は所有権以外の権利として乙区に記録されます。甲区だけで調査を終えず、乙区も確認します。
差押えがあっても売買契約はできますか？
契約の効力だけを抽象的に判断せず、差押えの種類、解除・取下げ、競売の進行、決済日に移転・抹消できる条件を専門家と確認します。
住所変更登記が未了でも、同じ人なら問題ありませんか？
同一人性の確認と、所有権移転登記の前提として必要な住所変更登記を分けて確認します。氏名・住所が似ているだけで同一人と判断しません。