規約敷地の調べ方・書き方｜法定敷地との違いと確認資料
規約敷地とは何ですか？
重要事項説明書に『規約敷地（有・無）』という欄があります。規約敷地とはどのような土地で、法定敷地や敷地権の対象となる土地とは何が違うのでしょうか。どの資料を確認して『有・無』を判断するのかも分かりません。
建物が所在しない土地を、規約によって建物の敷地としたものです
規約敷地が『有』になるのは、建物が所在しない庭・通路・駐車場等の土地を、建物とその法定敷地と一体として管理・使用し、現に有効な規約で建物の敷地としている場合です。別筆であることや、現況が駐車場であることだけでは決まりません。
区分所有法2条5項は、建物が所在する土地と、同法5条1項により建物の敷地とされた土地を合わせて『建物の敷地』としています。前者が一般に法定敷地、後者が規約敷地と呼ばれます。
区分所有法5条1項が対象にするのは、区分所有者が建物および建物所在土地と一体として管理または使用する庭、通路その他の土地です。したがって、別筆の駐車場があっても、第三者から管理組合が借りているだけなのか、区分所有者が共有する団地内土地なのか、規約で対象棟の敷地としているのかを切り分けます。
登記は規約敷地を探す重要な入口ですが、登記だけで『どの規約により、どの土地を規約敷地としたか』まで読み切れるとは限りません。対象住戸の登記、各土地の登記、現行管理規約・別表を別々に取得し、同じ地番を接続して確認します。
規約敷地「有・無」の診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 結論法定敷地の一部で規約敷地ではない
- 確認2その別の地番の土地は、どれに当てはまりますか？
- 確認3その土地の符号は、対象住戸の「敷地権の表示」にありますか？
- 結論規約敷地「有」と書く
- 結論「有」とし権利は備考で説明
- 結論管理規約の本文と別表を確認
- 結論原始規約と変更の履歴を確認
- 結論団地規約と棟の規約を確認
- 確認1その土地の地番は、一棟の建物の「所在」に載っていますか？結論法定敷地の一部で規約敷地ではない
- 確認2その別の地番の土地は、どれに当てはまりますか？結論管理規約の本文と別表を確認結論原始規約と変更の履歴を確認結論団地規約と棟の規約を確認
- 確認3その土地の符号は、対象住戸の「敷地権の表示」にありますか？結論規約敷地「有」と書く結論「有」とし権利は備考で説明
- 法定敷地の一部で規約敷地ではない
建物と同じ地番にある駐車場や通路は、法定敷地の一部です。現行の管理規約・別表と管理会社等の回答で、ほかに規約敷地がないことを確認できれば「無」と書きます。
- 規約敷地「有」と書く
「有」とし、土地の符号、所在・地番、利用目的、規約の根拠条項・別表を書きます。欄が狭いときは、備考か別紙に書きます。
- 「有」とし権利は備考で説明
規約敷地は「有」とし、その土地の権利と、売買対象に含むかを備考・別紙で説明します。土地の移転登記を別にするかは、規約敷地と登記で説明しています。
- 管理規約の本文と別表を確認
規約敷地かどうかは、管理規約の本文・別表と原始規約で確認します。管理会社等へも、根拠の条項と別表を照会します。
- 原始規約と変更の履歴を確認
敷地権の目的土地なのに別表に地番がない理由を、原始規約、規約設定公正証書、規約変更の議事録、分筆・合筆の履歴で確認します。有・無は、理由が分かってから書きます。
- 団地規約と棟の規約を確認
対象の棟の規約敷地かどうかを、団地規約と棟の規約で確認します。土地登記で、どの棟の所有者が共有しているかも確認します。
規約敷地「有」になるのは、現行の管理規約がその土地を建物の敷地としている場合です。
規約敷地の有無を決める前に確認する10項目
- 一棟の建物が所在する地番対象住戸の表題部にある『一棟の建物の表示』から、建物の所在を一字ずつ抜き出します。ここに含まれる土地は、建物が現に載る法定敷地を検討する出発点です。
- 敷地権の目的である土地の全符号目的土地の符号、所在・地番、地目、地積を一覧にします。一棟の所在にない地番が含まれていれば、規約敷地の候補として管理規約へ進みます。
- 対象住戸の敷地権表示候補土地の符号が、対象住戸の敷地権の表示に含まれるか、種類・割合まで確認します。一棟全体の土地一覧だけで、対象住戸が持つ権利を決めません。
- 現に有効な管理規約規約の定義条項、対象物件の範囲、敷地の共有・管理に関する条項を読みます。古い購入時資料ではなく、変更を反映した現在有効な規約か確認します。
- 管理規約の別表・敷地関係図国土交通省の標準管理規約では、対象物件を本文4条と別表1で整理しています。実物件でも、本文だけでなく土地の所在地、地番、面積、権利関係を掲げる別表・図面まで確認します。
- 原始規約・規約設定公正証書区分所有法32条は、最初に専有部分全部を所有する者が、公正証書で5条1項の規約を設定できるとしています。現行規約の表現が省略的なときや登記と合わないときに確認します。
- 規約変更を決議した総会議事録土地の追加・削除、分筆・合筆、権利形態の変更が疑われるときは、規約変更の決議と施行日を確認します。現在の規約だけで変更理由を推測しません。
- 候補土地ごとの最新登記土地の表題部・甲区・乙区を取得し、所有者、敷地権である旨、分筆・合筆、地目・地積の変更を確認します。建物側の符号と土地側の記録を往復します。
- 管理組合・管理会社等の書面回答規約敷地の有無、該当地番、利用状況、規約の根拠箇所、変更予定を質問し、回答日と回答主体が分かる形で保存します。調査報告書の『該当なし』だけでなく、提供された現行規約も確認します。
- 団地共有地・専用使用部分との区別複数棟の団地内道路や駐車場、特定住戸が使う専用庭、規約共用部分は、規約敷地と別の分類です。名称に『共用』『専用』があるだけで読み替えません。
登記・管理規約・現地を照合する8段階
- 家屋番号で対象住戸を固定する
販売図面の部屋番号ではなく、最新登記の家屋番号で対象を確定します。棟違い、増築前の家屋番号、別住戸の登記を混ぜないためです。
- 建物の所在と目的土地を二列に並べる
『一棟の建物の表示・所在』と『敷地権の目的である土地』を地番単位で比較します。後者にだけ出る土地を、まず規約敷地候補として印を付けます。
- 現行管理規約から土地を地番で探す
定義、対象物件の範囲、敷地の共有・管理条項を読み、別表や敷地関係図へ進みます。『駐車場』という施設名ではなく、所在・地番・面積・権利関係で候補土地を特定します。
- 対象住戸の権利へ符号をつなぐ
規約敷地候補が敷地権の目的土地にある場合、対象住戸の敷地権表示で同じ符号、権利の種類、割合を確認します。土地全体の規約上の範囲と、住戸に付随する権利を分けます。
- 候補土地の登記と図面を取得する
最新土地登記に加え、必要に応じて公図、地積測量図、建物図面・各階平面図を確認します。図面は位置関係を確認する資料であり、規約による指定そのものの根拠にはしません。
- 管理会社等へ具体的に照会する
『規約敷地はありますか』だけでなく、該当地番、現在の用途、根拠条項・別表、敷地権登記との関係、変更予定の有無を質問します。回答書と添付規約の版を一組で保存します。
- 現地で利用状況と位置を確認する
候補土地が実際に駐車場、通路、庭等として一体利用されているか、境界・接続・第三者利用を確認します。現況が規約や登記と違うときは、見た目に合わせて重説を書き換えず、差異の理由を調べます。
- 有無と対象土地を重説へ記載する
三系統の資料が一致したら有無を選びます。『有』なら、欄内または備考・別紙で、土地の符号・所在・地番・利用目的・規約根拠・権利関係を追跡できるようにします。
法定敷地・規約敷地・似ている土地を分ける
法定敷地
区分所有建物が実際に所在する土地です。駐車区画や通路がその同じ土地の中にあっても、それだけで規約敷地になるわけではありません。
規約敷地
建物が所在しない土地のうち、建物・法定敷地と一体として管理または使用し、規約で建物の敷地とした土地です。別筆の庭・通路・駐車場等が典型候補です。
団地内の共有土地
複数棟の所有者が共有する道路・広場・駐車場等です。団地全体の共有であることと、対象の一棟について規約敷地であることは同じではありません。
専用使用部分
敷地や共用部分の一部を特定の区分所有者が排他的に使える部分です。専用庭や駐車区画という利用ルールであり、その土地が法定敷地か規約敷地かという分類とは別です。
規約共用部分
本来は専有部分になり得る建物部分や附属建物を、規約で共用部分としたものです。土地である規約敷地とは対象が異なります。
| 確認できた事実 | 規約敷地の判定 | 次の確認 |
|---|---|---|
| 建物が載る土地の中に駐車場がある | 駐車場という理由では『有』にしない | 一棟の所在、土地地番、規約別表で同一土地内か確認 |
| 別筆の駐車場を規約が敷地と定める | 原則として規約敷地『有』 | 地番・面積・権利、対象住戸の敷地権表示を照合 |
| 別筆の駐車場だが使用細則に利用方法だけがある | 使用細則だけでは規約敷地と確定しない | 管理規約本文・別表、原始規約、管理会社等へ照会 |
| 団地内の土地を複数棟で共有する | 対象棟の規約敷地かは個別判定 | 団地規約、棟規約、土地登記、各棟の権利範囲を確認 |
| 目的土地にあるが現行規約の別表にない | 不一致のまま有無を確定しない | 原始規約、公正証書、変更議事録、分筆・合筆履歴を確認 |
| 規約にはあるが対象住戸の敷地権表示にない | 規約敷地と敷地権を同一視しない | 敷地権でない土地権利、売買対象、書式選択を個別確認 |
一棟の所在と目的土地が同じに見えても、敷地権として登記されていない規約敷地や、後から加わった土地がないとは限りません。現行管理規約・別表と管理会社等の回答まで確認してから『無』にします。
次の記載例は、調査結果と重説の書き分け方を示す架空例です。使用する書式に詳細欄がない場合は、備考または独自の別紙へ移し、本文から参照できるようにします。
| 調査結果 | 独自の記載例 | 根拠として保存するもの |
|---|---|---|
| 規約敷地なし | 規約敷地 無 | 最新登記、現行管理規約・別表、管理会社等の規約敷地なしとの回答 |
| 符号2が規約敷地 | 規約敷地 有（敷地権の目的土地・符号2／例示区南町一丁目20番5／駐車場・通路用地。管理規約第4条・別表第1） | 対象住戸・土地の最新登記、現行規約該当頁、敷地関係図、回答書 |
| 規約敷地が複数筆 | 規約敷地 有（詳細は別紙『規約敷地一覧』参照。符号2・3、合計2筆） | 符号ごとの所在・地番・地積・用途・種類・割合を記載した別紙と原資料 |
| 規約敷地だが敷地権表示にない | 規約敷地 有。対象土地の権利および売買対象への含有はⅤ備考・別紙で説明（要個別確認） | 土地登記、規約・公正証書、売主の権利資料、売買契約書案、管理会社等の回答 |
| 資料不一致・未取得 | ドラフトでは『確認中』とし、有・無を確定しない | 不足資料の依頼記録、不一致一覧、追加照会記録。解消前に完成扱いにしない |
規約敷地が敷地権の目的土地として登記されているときは、敷地権の目的である土地の記事で土地の符号を確定し、敷地権の種類・割合の記事で対象住戸の権利へつなげます。規約敷地の有無欄だけを単独で完成させないことが重要です。
売買時に規約敷地の土地を別に所有権移転登記するかは、『有』を選んだだけでは決まりません。規約敷地と登記の記事で、敷地権化済み、非敷地権の売主持分、第三者所有・借地等に分けて確認してください。
東京23区・埼玉県でも、規約敷地は役所ではなく物件資料から確認します
規約敷地の成立要件と登記の仕組みは全国共通です。東京都や埼玉県の条例で規約敷地になるのではなく、そのマンションの規約と権利関係で決まります。市区役所の都市計画窓口、地番図、固定資産資料だけでは有無を確定できません。
東京都23区の区分マンション
対象住戸と各土地を管轄する東京法務局本局・出張所を管轄一覧から確認します。通常調査は登記情報提供サービスを使い、管理規約・別表・回答書は売主を通じて管理組合・管理者・管理会社等から取得します。
埼玉県の区分マンション
物件所在市町村を管轄するさいたま地方法務局本局・支局・出張所を確認します。管理規約の入手先は県庁・市役所ではなく、各マンションの管理組合・管理者・管理会社等です。
オンラインで先に行うこと
登記情報提供サービスで対象住戸と候補土地の全部事項を取得し、地番差分表を作ります。登記事項証明書のオンライン請求は、操作に不慣れな方へ積極的にはおすすめしていません。証明書が必要なら法務局窓口等と使い分けます。
管理会社等への質問文
『規約敷地の有無、該当地番、用途、根拠となる現行規約の条項・別表、敷地権の目的土地との関係、変更予定の有無をご回答ください』と、土地を特定できる形で照会します。
窓口・現地へ進む条件
登記と規約の地番が一致しない、分筆・合筆履歴がある、団地内土地が複数棟共有、建物の一部滅失がある場合は、管轄法務局・管理主体へ追加照会し、現地と図面も確認します。
実務では、地番と規約の根拠箇所を一組で残します
| よくある取り違え | なぜ違うか | 確認先 |
|---|---|---|
| 駐車場がある＝規約敷地 | 同じ法定敷地内の駐車区画や、第三者から借りる駐車場もある | 一棟の所在、土地登記、管理規約・別表 |
| 目的土地にある＝必ず規約敷地 | 建物が複数筆にまたがれば、すべて法定敷地の可能性がある | 建物の所在と目的土地の地番比較、建物図面 |
| 管理対象＝規約敷地 | 管理委託の対象と区分所有法上の建物敷地は同じ分類ではない | 管理委託契約ではなく管理規約の対象物件条項・別表 |
| 専用庭＝規約敷地 | 専用使用権は利用者の定めで、土地の法的分類ではない | 土地地番、規約の敷地条項、専用使用権条項 |
| 団地全体の土地＝対象棟の規約敷地 | 複数棟共有地と各棟の建物敷地は権利・規約の階層が違う | 団地規約、棟規約、土地登記、売買対象持分 |
| 資料がない＝無 | 未確認と不存在は違う | 売主、管理者・管理会社、規約保管者への追加請求 |
調査ファイルには、①対象住戸の登記、②候補土地の登記、③一棟所在と目的土地の差分表、④現行管理規約の表紙・改定日・該当条項・別表、⑤管理会社等の書面回答、⑥敷地関係図・現地写真を一組で保存します。原始規約や変更議事録まで確認した場合は、どの不一致を解消するために取得したかもメモします。
建物の一部滅失や、建物所在土地の一部が分割された結果、建物が所在しない土地になった場合は、規約で敷地と定められたものとみなされる規定があります。通常の中古マンション調査では多くありませんが、建替え・取壊し・敷地分割の履歴が見えたら、現在の規約だけでなく登記履歴と経緯資料を追加確認します。
主な公式資料：建物の区分所有等に関する法律不動産登記法不動産登記規則マンション標準管理規約宅建業法の解釈・運用の考え方東京法務局の管轄一覧さいたま地方法務局の管轄一覧
物件調査から重要事項説明書の作成まで対応します
- 埼玉県全域・東京都23区の売買物件に対応
- 取引資料の確認、現地・役所・法務局等の調査、重要事項説明書ドラフト作成
標準的な1物件88,000円（税込）。公的資料取得実費は別途です。
対象住戸と土地の登記、現行管理規約・別表、管理会社等の回答を地番単位で照合し、規約敷地の有無と対象土地が追える重要事項説明書ドラフトを作成します。
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼するサービス内容とご依頼の流れをご確認いただけます。規約敷地でよくある質問
規約敷地とは、簡単にいうと何ですか？
マンションの建物が載っていない土地のうち、建物とその所在土地と一体として管理・使用し、規約で建物の敷地とした土地です。別筆の駐車場、通路、庭等が候補になります。
駐車場がマンションの隣にあれば規約敷地ですか？
隣接や利用の事実だけでは決まりません。同じ法定敷地内の駐車場、管理組合が借りる土地、団地共有地の場合もあるため、地番と現行管理規約の指定を確認します。
規約敷地は登記簿のどこを見れば分かりますか？
一棟の建物の『所在』と『敷地権の目的である土地』を比較すると候補を絞れます。ただし、規約による指定の根拠は現行管理規約・別表等で確認し、土地登記と対象住戸の敷地権表示も照合します。
管理規約のどこを見ればよいですか？
定義条項、対象物件の範囲、敷地の共有・管理に関する条項、土地の所在地・地番・面積・権利関係を示す別表・敷地関係図を確認します。改定日と現行版であることも確認してください。
重要事項調査報告書に『規約敷地なし』とあれば十分ですか？
重要な確認資料ですが、回答主体・回答日を残し、提供された現行管理規約・別表と登記を照合します。報告書と規約の地番が違う場合は、管理会社等へ再照会します。
規約敷地があれば、必ず敷地権の目的土地に載りますか？
規約敷地という区分所有法上の分類と、登記上の敷地権は同義ではありません。目的土地に含まれない場合は、土地権利が敷地権化されていない理由、売買対象への含有、使用する書式を個別に確認します。
専用庭や専用駐車場は規約敷地ですか？
専用使用権は誰がその部分を使えるかというルールです。土地自体は法定敷地の一部かもしれず、別筆の規約敷地かもしれません。地番と規約上の土地範囲を別に確認します。
規約敷地『有』の場合、何を記載すればよいですか？
少なくとも、該当する土地の符号、所在・地番、利用目的、規約の根拠条項・別表を追えるようにします。敷地権として登記されている場合は種類・割合も確認し、欄が狭ければ備考または別紙へ記載します。