建物状況調査とは？重要事項説明書の書き方と注意点【簡単診断】

建物状況調査を重説にどう書く？簡単診断

何を調べる制度？耐震診断や検査済証とは違います

平成30年（2018年）4月1日から、中古住宅の取引で建物状況調査を活用するための宅建業法改正が施行されました。買主が建物の状態を知り、補修の必要性も考えて購入を判断できるようにする制度です。令和6年（2024年）4月1日には、一部の共同住宅等の説明対象期間や媒介契約書の記載が見直されました。

基本は、建物を壊さずに目視・計測などで調べる方法です。壁をはがして内部をすべて確認する調査ではありません。床下点検口がない、家具を動かせない、屋根を確認できないといった場合は、調査できなかった部位と理由も記録されます。

『劣化事象等なし』は、何も悪いところがないという意味ですか？

国の基準に照らして、調査した部位に補修や詳細調査を要する程度の事象が認められなかった、という意味です。細かな傷や通常の経年劣化まで一切ないという判定ではありません。『調査できなかった』部位は、劣化がなかった部位として説明できません。

増築や違反の疑いがある場合の調査は、検査済証がない建物・増改築がある建物で詳しく説明しています。建物状況調査の結果だけで、増築部分の適法性は判断できません。

調査方法・判定の限界：既存住宅状況調査方法基準の解説／国交省・結果の概要の参考様式と注意事項

媒介契約・重要事項説明・売買契約で扱う内容

取引の各段階：宅建業法34条の2・35条・37条／令和6年の標準媒介契約約款改正

調査の有無はどこで確認する？売主・管理会社・調査者への質問

• 売主に実施の有無と資料の保管先を質問する

  調査日、調査会社・建築士、対象建物・住戸、結果の概要と報告書の有無を尋ねます。購入時の調査や住宅メーカーの点検も聞き、法定の建物状況調査かを資料で確認します。売主が住んでいない場合も、分かる範囲と分からない点を回答してもらいます。

• マンションは管理組合・管理会社にも確認する

  住戸外・共用部分の建物状況調査の有無、実施日、対象棟・住戸範囲、資料提供の手続を質問します。大規模修繕の調査や定期報告の資料があるだけで、法定調査が実施済みとは判断しません。

• 概要書を入手し、対象と調査者を照合する

  所在地、棟・部屋番号、構造、調査の実施日、建築士名、講習機関名・修了証明書番号を確認します。実施日時点で資格が有効だったか、講習機関の検索・問い合わせで確かめます。作成日や受取日を実施日と取り違えないでください。

• 部位別の結果と調査不能箇所を読む

  『有』『無』『調査できなかった』を部位ごとに読みます。内容が不明なら、依頼者を通じて調査者に質問し、報告書の該当箇所や写真も確認します。仲介担当者の判断で結果を書き換えません。

• 調査後の変化と契約条件を確認する

  その後の雨漏り、災害、増改築、補修の有無を売主へ質問します。必要な追加調査や補修費の見積りは建築士等へ依頼し、誰がいつまでに負担するかは売主・買主の合意を確認します。

売主への質問例

管理会社への質問例

調査した建築士への質問例

質問の相手、回答日、確認した資料名・日付を保存します。資料があるのに提供されない場合は、誰が保管し、なぜ入手できないのかまで確認してください。単に『手元にない』だけでは、未実施とは分かりません。

売主等への確認・概要書による説明：国交省・解釈運用（27〜28頁）

重説にはどう書く？対象期間と結果別の記載例

原則1年。RC・SRC造の共同住宅等は2年

説明時点で、実施後1年を経過していない調査が原則の対象です。鉄筋コンクリート造（RC造）または鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の共同住宅等は、2年を経過していない調査が対象です。『マンションなら全部2年』『RC造なら全部2年』ではありません。

これは重説で説明対象とする期間であって、建物の安全性を保証する有効期限ではありません。報告書が期間を過ぎたからといって、既に把握している重要な不具合を説明しなくてよいわけでもありません。

期間と共同住宅等の定義：宅建業法施行規則16条の2の2／品確法施行規則1条4号

結果の概要と報告書の違い

『結果の概要（重要事項説明用）』は、調査者・建物・実施日と部位別の結果を説明するための資料です。『調査報告書』では、より詳しい調査内容、写真、調査できなかった理由などを確認します。概要書は調査した建築士が作成したものを使い、仲介会社が独自に『問題なし』の証明を作るわけではありません。

以下は説明のための架空例です。実際には使用書式、取得した概要書、物件の状態に合わせて記載します。例の一文だけで説明を済ませず、部位別の結果と調査範囲も説明してください。

マンションの共用部分は、大規模修繕の資料で代用できますか？

修繕工事の診断書や建築基準法の定期報告書は、それだけで建物状況調査の概要書になるわけではありません。同時に法定の建物状況調査を実施していれば活用できる場合があるため、資格、調査基準、対象範囲、実施日、概要書を確認します。

調査範囲と責任分担を明確にしたうえで、住戸内と住戸外を別の建築士が調査することも可能です。概要書が分かれている場合は両方を説明します。室内だけの調査を、マンション一棟すべてに問題がないという説明にはできません。片方の資料しかない場合は、その範囲を説明し、不足する調査の有無を管理会社・調査者に確認します。

紛失・複数調査・マンションの扱い：国交省Q&A・2-8、5-9〜5-12／国交省・解釈運用（27〜28頁）

誰に依頼する？費用・日程・当日の準備

依頼先は、国の登録講習を修了した『既存住宅状況調査技術者』である建築士です。建築士の資格だけ、宅建士の資格だけでは法定の調査を実施できません。建物の規模・構造によって担当できる建築士の範囲も違うため、依頼先に対象建物を伝えます。報酬を得て業務として行う場合は、建築士事務所の登録も必要です。

見積りでは、基本調査の範囲、床下・小屋裏の確認方法、住戸外の調査、設備検査等の追加料金、交通費、概要書・報告書の納期を確認します。保険加入も希望するなら、保険法人の登録検査事業者か、必要検査と手続に対応するかを先に質問してください。

国交省の令和6年4月版Q&Aは、標準的な内容の費用を6万円程度から、所要時間を1〜3時間程度の目安としています。全国共通の公定料金ではなく、現在の費用・時間は対象建物と依頼先の見積りで確認します。売主・買主のどちらが依頼するか、費用を誰が負担するかも事前に決めます。

• 売主の承諾と入室・立会い買主が依頼する場合も、売主の承諾が必要です。居住中でも実施できますが、日程・鍵・家具の移動・点検口周辺を調整します。
• 管理組合の了承と共用部分の立入りマンションでは共用部分も対象になるため、管理組合の了承や鍵の手配を確認します。対象住戸だけの案内で足りるとは限りません。
• 図面と過去の記録設計図書、確認済証等、修繕履歴、過去の雨漏りの記録を用意し、必要書類は調査者に質問します。資料がない場合も、予約時に伝えてください。
• 資格の確認氏名、講習機関、修了番号、調査日時点の有効性を確かめます。検索名簿に名前があるだけでは足りません。期限経過後の技術者も掲載している名簿があります。

資格・依頼・費用の参考：国交省・技術者講習制度／方法基準の解説・調査者の資格範囲／国交省Q&A・1章／建築士会連合会・検索名簿の注意事項

埼玉県・東京23区では、どこで技術者や資料を探す？

建物状況調査の基準と重説の対象期間は全国共通です。埼玉県や東京23区でも、個別住宅の調査は調査を実施する建築士に依頼します。役所で確認済証等の記録を取得する調査とは違います。

埼玉県の物件

国交省の登録講習機関一覧には、各機関の技術者検索ページへのリンクがあります。名簿で埼玉県内の所在地や対応地域を確認し、依頼先に物件の所在地へ訪問できるか、建物の構造・規模を調査できるかを質問します。マンションでは、住戸外の調査への対応も確認します。

戸建ては売主保管の概要書・報告書が主な確認資料です。マンションは売主と管理組合・管理会社へ質問します。建物状況調査の報告書を法務局の登記情報から取得できるわけではありません。

東京23区の物件

東京都住宅政策本部の建物状況調査の案内は、仲介会社によるあっせんと、建築士事務所への直接依頼、技術者検索先を案内しています。対象の区、構造・規模、棟・住戸番号を伝えて依頼します。タワーマンションなら、担当できる資格と共用部分の調査範囲を特に確認してください。

都庁や区役所に保管される建築計画概要書・台帳の記録と、民間の建築士が作成した建物状況調査報告書は別です。タワーマンションも、建物状況調査の結果は売主・管理組合・調査者に確認します。

行政に保管された建築確認・検査の記録の取得方法は、建築確認・中間検査・完了検査を参照してください。

調査済みでも、雨漏り・補修・契約条件は確認が必要です

• 古い調査や別の調査で分かった不具合期間外の報告書や独自の住宅診断でも、取引判断に重大な影響を与える不具合を把握しているなら、説明を省略しません。故意の不告知等は宅建業法47条違反となる可能性があります。
• 調査後の災害・雨漏り・増改築期間内の調査結果は説明し、調査後の変化も伝えます。最新の現況が不明なら、追加調査の必要性を建築士等に質問します。
• 複数の報告書の結果が異なる場合同じ対象について期間内の調査が複数ある場合は、原則として直近の調査を説明対象とします。ただし、以前の調査で重要な不具合が判明していた場合は、補修記録や調査範囲の違いを確認し、その事実も説明します。
• 補修するなら、誰が費用を負担するか調査結果だけでは、売主の補修義務や買主の費用負担は決まりません。補修の内容、負担者、期限、完了確認、引渡し条件を当事者と確認します。原因不明のまま一律に免責する文例は使わないでください。

例えば床下が調査不能だったのに『建物に問題なし』と説明すれば、引渡し後の補修費をめぐって争いになるおそれがあります。劣化の原因や補修費を担当者が推測せず、建築士の説明・追加調査・見積りを買主の判断材料として提供します。

保存する資料は、概要書、必要な報告書、調査者の資格確認記録、売主・管理会社への質問と回答、調査後の補修・災害の記録、交付・説明した資料一式です。補修をした場合も元の調査結果を勝手に修正せず、補修記録と再調査の結果を取得します。

重要な不具合の説明・調査後の変化：宅建業法47条／国交省・解釈運用（27〜28頁）

建物状況調査でよくある疑問

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