重要事項説明書の私道負担｜面積・共有持分の調べ方と書き方

私道負担の面積・持分の記載診断

私道負担は何を確認する？売買対象と道路の範囲

『私道』は私有の道路・通路のことです。『位置指定道路』『2項道路』は建築基準法上の分類です。私道であっても位置指定道路とは限らず、建築基準法上の道路ではない通路もあります。登記地目が公衆用道路でも、それだけで道路種別や通行・掘削の権利は分かりません。

道路の土地が複数筆あり、それぞれ所有者が違う場合

一本の道路の敷地が複数筆あり、それぞれの筆を別々の人が単独で所有している場合があります。これを分有型などと呼びます。売主が所有する道路の筆は、共有持分ではなく、単独所有であることを登記で確認します。ただし、公道までの通行や配管工事で、他人の筆も使う場合は、その土地の利用条件も調べます。

複数筆の地積・持分の転記は土地の表示の書き方、道路指定の調査は位置指定道路・私道の調べ方を参照してください。

私道の範囲・所有者・面積はどこで調べる？

• 公図と現地で、公道までの全経路を確認する

  売主の図面・過去の重説・契約書を集め、公図に売買対象と通行経路を記します。前面の一筆だけでなく、公道へ出るまでに別の私道、隅切り、細い水路等がないか確認します。公図で道路らしく描かれているだけでは、正確な境界や面積は分かりません。

• 関係する全筆の登記を調べる

  通常の内容確認には登記情報提供サービスを利用できます。表題部で地番・地目・地積、甲区で所有者・持分、乙区で地役権等を確認します。売主の名義や持分が資料と違う場合は、取得の経緯と今回移転する権利を確認します。必要な証明書は用途に応じて取得してください。

• 測量図と行政資料で、道路部分を特定する

  一筆全部が道ならその筆の地積を、一部なら該当部分の面積を確認します。地積測量図があっても、現況の通路や後退部分の内訳まで示されているとは限りません。指定図・後退協議図・境界資料と照合し、部分面積を確定できなければ土地家屋調査士等へ相談します。

• 通行・工事の条件と費用を確認する

  徒歩・車両・工事車両の通行、上下水道等の埋設・掘削、承諾の承継、維持管理費、修繕予定を確認します。過去の承諾書が今回の買主や予定工事にも使える内容か調べます。持分があることだけで、すべての工事が自由にできるとは説明しません。

• 土地の表示・道路欄・私道負担欄を照合する

  地番、面積の種類、持分、道路種別、後退部分、負担金の内容が各欄と契約書で一致するか確認します。道路の筆・持分を売買するなら、決済時の移転登記の対象から漏れていないか司法書士とも照合します。

調査メモは、筆ごとに面積の根拠まで残す

『道路120㎡』という数字だけを保存するのではなく、その一筆全体が道なのか、登記地積か実測か、どの図面で範囲を確認したかまで記録します。資料が食い違う場合は、最新の登記、分合筆の経緯、指定変更・境界資料を追加で調べます。

私道負担面積・持分・負担金の記載例

以下は架空の物件を使った独自の整理表です。各例の前提が資料で確認できた場合の文例であり、そのまま別の物件へ使うものではありません。書式に対象内・対象外、持分、セットバックの欄があれば、該当欄を使って備考で補足します。

私道負担がない場合は、何を確認して『無』と書く？

売買対象に道路・通路として使う部分や私道持分がなく、利用する対象外の私道もなく、後退・復元等の負担もないと確認できた場合は、使用書式の該当項目を『無』とします。前面道路が公道という理由だけで判断せず、公道までの経路、対象地の一部を隣地の通路にしていないか、後退部分がないかも確認します。面積欄や負担金欄の空欄・斜線等の処理は、使用書式の記載要領に従います。

共有私道：面積120㎡と持分6分の1を併記する

120㎡×1/6＝20㎡ですが、持分は私道全体に及びます。道路の端から20㎡を切り取って所有するのではありません。また、道路が2筆あり、片方は1/6、もう片方は1/12なら、各筆の面積と持分を別々に記載します。一つの持分でまとめないでください。

一筆の一部が私道：土地全体と道路部分を分ける

登記地積150.00㎡の一筆を全部売買し、そのうち12.00㎡が位置指定道路の範囲に含まれると、測量図・指定図・所管の回答で確認できた場合です。建築担当に、この部分を建築敷地面積に含めない扱いを確認した例です。土地の表示は150.00㎡、私道負担部分は12.00㎡と記載します。登記地積を138.00㎡に書き換えるわけではありません。

138.00㎡は、この例で道路部分12.00㎡を控除した差です。実際の建築敷地面積は、実測との差、ほかの道路部分や敷地の利用状況等も確認して決めます。舗装されている部分をすべて私道負担面積とするのでも、公図から目測して12㎡とするのでもありません。

セットバック：私道負担面積と重複させない

2項道路の後退部分は、後退工事が済んでいるかどうかにかかわらず確認します。所有権を市区へ移していなければ、後退した部分が売主の土地として登記に含まれていることもあります。道路中心線・後退線を確認して、面積、後退済みか未了か、分筆・寄附等の状況を説明します。公道に接する土地でも後退が必要な場合があります。

同じ8㎡を私道負担欄と後退欄に記載する場合は、同一部分であることを図と備考で示し、面積計算で二重に引かないでください。位置指定道路を指定どおりの幅へ戻す部分は、2項道路のセットバック欄へ機械的に記載せず、道路指定と復元範囲を説明します。詳しくは2項道路とセットバックを参照してください。

売買対象に私道がない場合も、利用する私道を調べる

宅地には道路部分がなく、私道の所有権・持分も買主へ移転しない場合でも、前面や公道までの道を利用するための条件を説明します。売買対象に含む私道面積がないという意味と、他人の私道に関する制限・費用がないという意味を混同しないでください。

この文例は、利用の根拠と工事に関する確認結果がある前提です。書面等で通行を認める相手・範囲・条件を確認できなければ、文例のような『承諾書による通行』とは書けません。口頭の合意があるとの説明だけなら、当事者への確認と書面化を検討します。持分がなくても通行の権利が認められる場合があるため、『持分なし＝通行不可』とも決めつけません。権利の根拠、実際の通行、紛争の有無を調べ、判断が必要なら弁護士等へ相談します。

所有者が不在・相続中の場合の依頼方法や、承諾書の取得を約束する契約の注意点は、私道の通行・掘削承諾で説明しています。

負担金の『無』と、金額・条件の未確認は違います

売主が使用料を払っていなくても、舗装・排水設備の修繕費、管理費、配管工事の費用負担があるかを調べます。民法253条は、共有者が原則として持分に応じて管理費用等を負担すると定めています。実際の費用分担は管理協定や決議の内容も確認します。『現在、定期的な徴収はない』と『今後も一切負担しない』は違います。

金額が未定なら、判明している費用の種類、決定方法、支払う人・時期、決定済みの工事予定を記録します。確認できない項目は下書きで未確認とし、管理者等へ追加照会してください。未確認と書くだけで調査を終えず、買主の判断や決済に影響する事項は契約前に確認します。公租公課は、使用料・管理費等の負担金と区別して税金の精算事項とも照合します。

さいたま市・東京23区では、どこへ確認する？

道路種別は建築担当、道路台帳・公道との境界は道路管理担当、所有者・持分は登記資料で調べます。役所の一つの窓口だけで、私道の境界・権利・使用料まで全部分かるとは限りません。

東京23区は所在地の区、埼玉県内の他市町村は所在地の建築担当・道路管理担当を入口に、所管を確認します。窓口一覧はさいたま市の道路調査窓口と東京23区の道路調査窓口も参照してください。

窓口での質問例

『○町○番1ほかの売買の重要事項説明書を作成しています。私道の地番と売買対象を着色した公図、測量図、現況写真を持参しました』と伝え、担当する事項を分けて質問します。

• 建築担当へ：どの線までが道路ですか？この道は42条の何項何号ですか。指定番号・年月日と指定図を確認したいです。添付図の道路部分と現況が違いますが、建築上の道路境界・幅員・後退線・復元が必要な範囲を確認できる資料はありますか。
• 道路管理担当へ：公道の管理範囲・境界はどこですか？公道との接続部、区有通路・水路を含め、管理者と管理範囲を確認したいです。道路台帳と境界確認資料の写しを取得できますか。図面の作成日や、その後の変更も教えてください。
• 所有者・管理者へ：買主が引き継ぐ条件と費用は何ですか？通行・配管・掘削に関する協定や承諾書はありますか。対象地番、車両通行、買主への承継、定期費用、修繕の決定方法、決まっている工事を確認したいです。書面を提示していただけますか。
• 土地家屋調査士等へ：部分面積をどの図面で確認できますか？道路部分・後退部分の範囲は特定できていますか。登記地積との差はありますか。既存図面で面積を算定できるのか、測量や境界確認が必要なのかを教えてください。

道路が非課税でも、所有者が市区に変わるわけではありません

東京23区では、一定の要件を満たす私道・セットバック部分について、都税事務所へ非課税の申告をする制度があります。道路の利用状況などの要件と手続を、所在地を担当する都税事務所の土地班へ確認します。埼玉県内は所在地の市町村の固定資産税担当へ確認してください。

固定資産税が非課税でも、私道の所有権が自治体へ移ったことにはなりません。課税資料に道路面積があっても、その数字だけで筆界や建築上の後退面積が確定するわけではありません。登記・道路指定・測量資料を照合します。

地域の公式調査案内：さいたま市の調査窓口／市道の道路台帳／市道幅員の確認方法／杉並区の指定道路図／杉並区の道路台帳／杉並区の道路等の境界／東京都の道路非課税の申告

私道の調査不足で、買主にどのような不利益がありますか？

• 建てられる規模の見込みが違ってしまう道路や後退部分を敷地面積に含めて建ぺい率・容積率を計算すると、予定した規模の建物を建てられない場合があります。ただの通路か、42条道路か、利用上の制限があるかを確認します。
• 道路持分を取得できないまま決済してしまう契約書・登記申請から私道の筆や持分が漏れると、宅地だけの移転になり、後日追加の手続が必要になることがあります。売主や共有者に相続が発生すると、確認・手続が難しくなるおそれもあります。
• 通行・配管工事で費用や協議が必要になる承諾の対象が徒歩だけ、買主への承継が未確認、配管工事は対象外といった場合に、追加の協議・調査・費用が生じ得ます。融資審査で求める書類も金融機関ごとに確認してください。
• 維持管理や既知の修繕費を巡って争いになる管理協定、決定済みの舗装工事、費用分担を説明しなければ、買主の想定外の負担や売主・仲介業者との紛争につながり得ます。確認した資料と説明内容を残します。

建築基準法上の道路では、道路内の建築制限や、私道の変更・廃止の制限もあります。一方、建築基準法上の道路ではない通路だけに接する場合は、まず接道義務と43条の許可・認定等について建築担当へ確認します。通行の合意・地役権等は、権利資料と当事者への確認が必要です。詳しくは道路ではない通路と43条許可・認定を参照してください。

建築・敷地面積の根拠：建築基準法42条・44条・45条／施行令2条の敷地面積

私道負担の面積・持分でよくある質問

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