【簡単診断】私道の通行・掘削承諾｜所有者の不在・相続への対応と重説の書き方

私道の通行・掘削承諾の確認診断

私道の通行承諾と掘削承諾は何が違う？最初に調べること

位置指定道路であることは、私人間の通行・掘削の承諾とは別です。道路の指定があっても、土地と配管の権利を調べます。私道持分を取得する場合も、持分だけを根拠にすべての工事が自由とは説明しません。道路の指定は位置指定道路・私道、面積・持分は私道負担の有無と面積で説明しています。

前面の一筆だけでなく、公道・接続する管まで調べる

売主から古い売買契約書、重要事項説明書、承諾書、管理協定、配管図を預かり、公図と登記情報を照合します。家の前の私道は共有でも、公道へ出る直前の細い部分だけ第三者の単独所有という場合があります。通行経路と配管経路が違う場合は、それぞれの全筆を調べてください。

調査用には登記情報提供サービスで地番・所有者・持分・地役権等を確認し、公図と現地を照合すると進めやすくなります。登記事項証明書を提出する必要がある手続では、提出先が求める書類を取得します。水道図面に管が描かれていても、土地の使用権や管の所有者まで証明されるとは限りません。

古い承諾書は、今回の買主にも使える？

売主個人だけを対象にした書面、以前の一回の工事だけを対象にした書面、徒歩通行だけの書面では、今回の買主や配管交換まで認められているか分かりません。対象地番、当事者、目的、期間、承継条項を読み、必要な部分を当事者へ確認します。

『承継人にも効力が及ぶ』という条項があっても、将来の私道取得者すべてに当然対抗できるとは限りません。地役権の設定・登記、合意の性質、私道取得者との関係によって判断が異なります。古い書面をそのまま添付して『永続的に問題なし』とは説明しないでください。

掘削承諾書の集め方｜売主・仲介・施工業者の役割と依頼の準備

承諾書を誰が集めるかは、売買契約と依頼内容に応じて決めます。売主に取得義務を定め、仲介が所有者への連絡や日程調整を担当する方法もあります。工事の範囲・復旧方法は施工業者に説明してもらうと、所有者の疑問に具体的に答えられます。

訪問前に、何を用意すればよい？

• 売主から経緯と連絡先を確認する

  以前の工事を誰に依頼したか、管理者や所有者と面識があるか、過去に争いがあったかを聞きます。売主から先に紹介してもらえる場合は、訪問目的を伝えてもらいます。

• 依頼相手と対象地を確認する

  全経路の登記と地番図から、依頼相手の一覧を作ります。共有地は共有者・持分を、法人所有なら代表権・担当窓口を確認します。住んでいる人と所有者が同じとは限りません。

• 図面と説明書を用意する

  対象物件・私道の地番、通行範囲、工事予定箇所を着色します。工事が未確定なら、その旨を伝えます。将来の維持修繕も承諾の対象にするか、工事のたびに何を通知・協議するかを、所有者と確認します。

• 説明の日時と方法を相談する

  承諾書だけを差し出さず、何のための依頼か、買主・工事担当者、復旧・費用を説明します。持ち帰って検討してもらい、控えを渡します。返送をお願いする場合は、返送先と連絡先を明記します。

所有者への説明例

この例は、説明の機会を相談する依頼文です。承諾書に何を含めるかは、所有者・当事者・施工業者と確認します。まだ決まっていない工事費や復旧方法を、決まったこととして約束しないでください。

不在・空き家・相続未登記の場合は、どうする？

戸籍や住民票は誰でも自由に取得できる資料ではありません。第三者請求の可否・必要書類を自治体へ確認し、資格者に依頼する場合も、その業務で認められる請求の範囲に限ります。仲介業者であっても、相続人全員の戸籍を当然に取得できるわけではありません。

相続人が明らかでない場合の相続財産清算制度と、所有者・所在が分からない土地の管理制度では、要件と申立先が違います。どの制度を使うか、管理人等に承諾する権限があるか、裁判所の許可が必要かを専門家へ確認します。

所有者不明・共有私道への対応：法務省ガイドライン第2版（工事類型・財産管理制度）

掘削承諾を拒否されたら？民法改正と重説の記載例

民法改正後は、掘削承諾書がなくても工事できる？

2023年4月1日施行の民法213条の2は、他の土地に設備を設置し、または他人の設備を使用しなければ水道・電気・ガス等の継続的な供給を受けられない土地の所有者について、必要な範囲で設備設置・使用の権利を定めています。要件を満たす場合、承諾書そのものが権利の発生要件になるわけではありません。

承諾書が権利の発生要件でない場合でも、事前通知は必要です。場所・方法は相手の土地・設備への損害が最も少ないものを選び、あらかじめ目的・場所・方法を土地・設備の所有者と現に使用している人へ通知します。損害に対する償金や、他人の設備を使う場合の費用負担も定められています。訪問時の不在と、調査しても所有者・所在が不明な場合は違います。後者では公示による意思表示などの方法が問題となるため、通知の方法・要件を弁護士へ確認します。

設備設置権と、徒歩・車両の通行権は別です。また、土地の分割・一部譲渡が原因の場合は民法213条の3の特則があります。一筆の私道を民法上の共有物として共同所有する場合、保存なら各共有者が単独ででき、管理・軽微な変更は原則として持分価格の過半数、それ以外の変更は原則として全員の同意が必要です。各人が別々の部分を所有する私道とは区別してください。どの工事類型に当たるかも個別に判断します。法定の設備設置権と事業者の申請条件も確認するため、『全工事で全員の署名が必須』『持分があれば同意不要』のどちらにも決めつけません。

相手が拒否しているのに、仲介担当者の判断だけで掘削を始めてはいけません。拒否の理由、既存の合意、別ルートの可否、法的権利、工事申請の条件を調べ、権利の争いは弁護士へ相談します。さいたま市も、民法改正は無断で工事できる意味ではなく、一般に自力執行は禁止されると案内しています。

改正民法と工事実務：民法213条の2・213条の3／法務省の改正内容／国交省の同意書に関する周知／さいたま市の給水工事の対応

承諾料を求められた場合は、何を確認する？

通行料、土地の使用料、工事の承諾料、損害に対する償金、舗装復旧費、私設管の維持費は、何の支払なのかを区別します。金銭を求められたから直ちに違法とも、言い値を払わなければ工事不可とも判断しません。根拠、金額、支払先、支払う人、工事や利用の条件を確認してください。設備設置・使用権を行使できるか、承諾や金銭の条件をどう定めるかで争いがあれば弁護士へ相談します。

承諾書で確認する項目

• 対象の土地と承諾する人全地番・範囲図、現在の権利者、代理・代表する権限。必要な同意者の範囲は所有形態と工事内容で確認します。
• 通行と掘削の対象徒歩・車両・工事車両、設備の種類、新設・交換・修繕・撤去、対象ルートと工事方法。単に『使用を認める』だけでは予定工事まで分からない場合があります。
• 利用する人と期間今回の買主・家族・施工業者、売却後の承継、期間・終了条件、私道所有者が変わる場合の扱い。将来の第三者への効力は個別確認します。
• 費用・工事時の責任有償・無償の範囲、事前通知、工事日程の協議、通行止め、舗装復旧、損害・事故の責任と連絡先、維持管理費。

通行・掘削の両方を承諾済みの場合の記載例

次は、全経路の現在の権利者について確認でき、今回の買主による通行と水道管交換が承諾書の対象となり、私設管の使用条件も確認済みという架空例です。ほかの設備や工事まで承諾されている例ではありません。

上の例では、承諾書の日付、対象地番・範囲、承諾した人、条件を添付資料で確認できるようにします。水道欄の私設管の記載や負担金の説明とも一致させます。承諾料が無料でも、工事費・維持費まで無料という意味ではありません。

通行だけ承諾済みで、掘削はこれから協議する場合

この下書きの後に、掘削の権利と工事の見通し、条件・費用を確認し、その結果を反映して完成させます。未確認のまま、この文言だけで説明を終えないでください。買主が建替え・配管交換を前提に購入するなら、工事の可否が不明なまま通常どおり契約を進めないでください。

不在・相続中・承諾拒否は、『負担なし』と書かない

確認できた事実、誰にいつ照会したか、書面の有無、未解決の条件、予定工事・資金計画への影響を記録します。『売主から問題ないと聞いた』『買主が承知した』だけでは、仲介業者の調査・説明を省略できません。法定の権利に基づく工事を検討する場合も、適用根拠、専門家・事業者の確認内容、通知や手続の状況を具体的に説明します。

承諾書が集まらない場合の契約・費用・決済への影響

訪問回数だけでは、取得までの期間は見積もれません。転居先の調査、相続人の確認、工事方法の変更、法的手続が必要な場合もあります。契約前に取得の見通しを確認し、売主が取得を約束するなら、少なくとも次の条件を決めてください。

売主に承諾書取得義務を定めた売買で、取得できずに決済を繰り返し延期し、最終的に解除・手付金返還と違約金が認められた裁判例があります。売主側仲介が取得作業を担当し、買主側仲介も協力していました。これは東京地裁2014年4月23日判決の事例紹介であり、取得できなければすべて同じ結論になるという意味ではありません。

承諾取得を約束する前に、依頼先と工事内容を確認することが重要です。取得できない場合の条項も、無条件の白紙解除か、債務不履行による解除・違約金かで結果が違います。紛争の見込みがある契約条件は弁護士へ確認します。金融機関が求める承諾書や融資条件も、利用する金融機関に確認してください。

取得特約の裁判例：RETIO98号112〜113頁・私道の通行掘削承諾の取得特約

埼玉県・東京23区で、私道の配管と工事条件はどこへ聞く？

通行・掘削の合意は土地・設備の権利者へ、管の情報と工事申請の条件は設備の事業者へ確認します。区市の建築担当が、私人間の承諾を代わりに取得したり、通行権を確定したりする窓口ではありません。

本管・引込管・メーターの口径、給水図面、分担金の調べ方は、重要事項説明書の飲用水・水道調査で詳しく説明しています。飲用水の給水と下水道の排水は、別の資料で確認します。

さいたま市：他人の給水管を使う場合の取扱い

さいたま市は、他人の給水管から分岐する方法を『支分引用』とし、民法改正に対応した案内を公表しています。支分引用以外の方法がある場合と、ない場合で申請時の確認が違います。土地の利用承諾も申請上の確認事項としています。権利があるという自己判断だけで申請書の承諾欄を記入せず、予定工事を示して確認してください。

東京都：水道局の配水管工事と、宅地の給水管工事は違う

東京都水道局が私道内に配水管を布設する事業では、私道の所有権を持つ全員から所定の布設承諾書を得ることが工事着手の条件と案内されています。これは同事業の条件です。個別宅地の給水管交換や、共有私道のすべての工事について、常に全員署名が法律上必要という意味ではありません。依頼する工事がどの制度・申請に当たるかを確認します。

窓口での質問例

• 配管の経路と所有者『○番1の売買調査です。私道○番2・○番3を通る管は、配水管か私設給水管か、どの資料で確認できますか。所有者・管理者や、他宅地との共用状況を調べるために必要な資料を教えてください。』
• 予定工事と承諾資料『添付図の管を交換する計画です。新設・分岐・交換のどの申請になりますか。土地と既設管について、それぞれ誰の、どの内容の書面が必要ですか。旧承諾書を使う場合の確認事項は何ですか。』
• 不在・相続・承諾拒否『この筆だけ名義人が死亡し、相続関係を調査中です。ほかの所有者の回答は添付のとおりです。民法の設備設置・使用権を検討する場合、通知・権利の根拠など申請時に何を確認しますか。専門家に確認すべき事項も教えてください。』
• 工事の許可と復旧『土地所有者との合意とは別に、道路占用・道路使用等の手続が必要ですか。所管、復旧仕様、既設埋設物との協議、必要な事前日数を教えてください。』

回答日、窓口・担当者、提示した図面、回答の対象工事、必要書類と未確定事項を保存します。申請条件の案内と、個別工事の許可・承認は違います。どちらの回答かを明記してください。道路種別・道路管理の窓口は、関連記事の所在地別一覧でも確認できます。

地域の公式案内：さいたま市・給水工事と民法改正／東京23区・給水装置図面と工事の窓口一覧／杉並給水管工事事務所／東京都・私道内配水管布設承諾書

承諾が得られないと、買主にどのような不利益がある？

承諾が取れない場合には、予定ルートで配管交換できない、別ルートの工事費が増える、建替え・入居が遅れる、融資で追加資料が必要になるといった影響が考えられます。どの影響があるかは、買主の計画と権利・工事の条件を確認して説明します。承諾書の枚数だけで判断しないでください。

相手が心配しているのが舗装の傷みなのか、工事車両なのか、将来の費用なのかを聞き、答えられる資料を用意することも大切です。ただし、権利や支払を巡る争いを、仲介担当者がそのまま紛争交渉として引き受けることは避け、弁護士へ相談します。

私道の通行・掘削承諾でよくある質問

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