42条2項道路とセットバックの調べ方・重説の書き方
前面道路が3.6mなら、0.4mだけ下がればよいですか？
現況の道路幅員は約3.6mでした。4mとの差は0.4mなので、敷地から0.2m後退すると聞いたことがあります。ただ、反対側の塀や道路中心線がはっきりしません。重説には後退面積をどう書けばよいでしょうか。
2項道路の指定を確認し、中心線・後退線を決めてから面積を算定します
建築基準法42条2項道路は、基準時に存在した幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものです。建築時には原則として道路中心線から2mの線を道路境界線とみなし、その線まで敷地を後退させます。現況幅員4mとの差だけでは後退位置を確定できません。
通常は道路中心線から両側2mですが、反対側が川・がけ地・線路敷などで後退できない場合には、がけ地等の道側の境界線から道の側へ4mの線が道路境界線とみなされます。現在の舗装の中央が法上の中心線とは限りません。指定図、基準時の資料、所管の中心線資料、測量図を照合してください。
42条1項道路の号数を調べる記事46と、接道義務全体を扱う45の記事も併せて確認します。
42条2項道路の後退と重説の書き方の診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 確認2建築指導担当の回答では、後退線はどこから測りますか？
- 確認3自治体の条例や協議で、追加の後退や拡幅を求められますか？
- 結論後退面積と敷地面積を記載
- 結論2項の後退と条例の拡幅を両方記載
- 結論反対側の境界線から4mの後退を記載
- 結論後退面積は未確定と記載
- 結論建築指導担当へ指定の有無を照会
- 確認1道路種別図に、42条2項道路の表示はありますか？結論建築指導担当へ指定の有無を照会
- 確認2建築指導担当の回答では、後退線はどこから測りますか？結論反対側の境界線から4mの後退を記載結論後退面積は未確定と記載
- 確認3自治体の条例や協議で、追加の後退や拡幅を求められますか？結論後退面積と敷地面積を記載結論2項の後退と条例の拡幅を両方記載
- 建築指導担当へ指定の有無を照会
地番と公図を示して、42条2項道路の指定があるかと、指定の区間を照会します。重説の道路種別は、その回答をもとに書きます。
- 後退面積と敷地面積を記載
中心線から2mの後退線、後退面積、後退部分を除いた敷地面積を、確定測量図をもとに書きます。後退部分を誰が所有し、誰が管理するかも確認します。
- 2項の後退と条例の拡幅を両方記載
重説には、42条2項の後退に加えて、協議で拡幅境界線を確認する必要があることを書きます。42条2項の後退範囲と、条例や協議による整備の範囲は、協議書と測量図で確認します。
- 反対側の境界線から4mの後退を記載
重説には、反対側の境界線から4mの線まで後退が必要なことを書きます。後退面積は、その後退線が入った測量図で出します。
- 後退面積は未確定と記載
重説には、42条2項道路であることと現況幅員を書きます。道路中心線と後退範囲は調査時点で確定していないので、建築時の後退面積は未確定と書きます。
東京23区の物件は、区の細街路拡幅の協議が必要かを確認します。埼玉県内の物件は、市町村に条例や整備基準があるかを確認します。
現況幅員・道路中心線・後退面積は別々に調べます
- まず42条2項の指定を確認する『細い道だから2項道路』ではありません。指定道路図、指定調書、所管の回答で指定の有無と区間を確認します。
- 中心線の根拠を確認する道路の両側の状況、既存の中心標、協議図、現地の塀や側溝だけでなく、所管が示す中心線資料を確認します。
- 後退部分の扱いを分ける建築上の敷地面積から除く後退部分、道路状に整備する部分、私道負担、所有権・管理の扱いは同じではありません。
| 確認する数字 | 意味 | 出所 |
|---|---|---|
| 現況幅員3.6m | 今ある舗装・側溝等の間隔 | 測量図、現地確認 |
| 中心線から2m | 2項道路で原則となる後退線の基準 | 指定資料、所管回答、協議図 |
| 後退面積○㎡ | 後退線と敷地境界で囲まれる面積 | 確定測量図・後退図 |
2項道路の指定と中心線を確認し、後退面積を計算します
- 対象地と前面道路を特定する
地番、公図、測量図、現地写真を用意し、売買対象地、建築上の敷地、接道部分、道路に見える水路・私有地を図面で区別します。
- 道路種別図で2項道路の指定を調べる
指定の有無、区間、未判定表示、更新日を記録します。表示がない場合は、所管へ照会してから『2項道路ではない』と判断します。
- 中心線と後退線を所管へ確認する
『基準時の道の中心線はどの資料で確認できますか。反対側は川・がけ地・線路敷等に当たりますか。その場合、どの境界線から4mを測りますか』と質問します。
- 測量図に現況線・中心線・後退線を入れる
道路境界、中心線、後退線、塀・門・擁壁・側溝、接道長を同じ図面で確認します。現況測量だけで後退線を決めません。
- 区の細街路協議や県・市の基準を調べる
東京23区では区の細街路拡幅条例・協議、埼玉県内でも自治体の条例や助成・整備基準が関係することがあります。2項道路の法的後退と、自治体による拡幅を分けて確認します。
- 後退面積と重説記載を確定する
後退面積、建築上の敷地面積、所有権・管理、私道負担、整備費の負担を資料で確定します。未確定なら面積を断定せず、確認状況を記載します。
『地番○番○の前面道路は42条2項道路に指定されていますか。指定区間、現況幅員、道路中心線、後退線を示す資料はありますか。反対側の道路後退、側溝・水路・擁壁の扱い、区の細街路協議や条例上の追加後退はありますか。後退用地の所有・管理・整備費と、重説に添付すべき図面を教えてください』と、公図・測量図を示して照会します。
2項道路と後退の公式資料：建築基準法42条国土交通省｜敷地と道路さいたま市｜セットバック新宿区｜道路種別新宿区｜細街路拡幅整備の協議
後退範囲が確定しているかで、記載の仕方を変えます
| 確認結果 | 重説記載例 | 添付・保存資料 |
|---|---|---|
| 中心線・後退線・面積が確定 | 前面道路は建築基準法42条2項道路。現況幅員約3.6m、道路中心線から2mの後退線を確認。後退面積約8.4㎡。後退部分を除く建築上の敷地面積は約91.6㎡。 | 指定資料、協議図、確定測量図、後退部分の権利・管理資料 |
| 指定は確認、後退線は未確定 | 前面道路は建築基準法42条2項道路。現況幅員約3.6m。道路中心線及び後退範囲は本調査時点で確定していないため、建築時の後退面積は未確定。 | 指定道路図、窓口回答日、未確定理由、確認予定先 |
| 条例による追加後退もある | 42条2項道路による後退に加え、○○区の細街路拡幅協議により拡幅境界線を確認する必要があります。法上の後退範囲と条例上の整備範囲を、所管の協議書と測量図でそれぞれ確認してください。 | 条例・協議書、法上の後退図、整備図、費用・管理条件 |
数値は架空例です。後退面積を敷地面積から引く場合、登記面積、公簿売買の面積、建築確認上の敷地面積、容積率計算の面積を混同しません。容積率・建ぺい率の算定にも関係するため、確定した図面で計算します。
東京23区では区の細街路協議、埼玉県では所管市町村を確認します
さいたま市
市は幅員4m未満の道路について、42条2項道路に指定された場合の中心から2mの後退を案内しています。道路種別・中心線・後退範囲は所在地の建築指導担当へ図面を示して確認します。
埼玉県内のその他の市町村
埼玉県の建築行政窓口一覧から所管を確認します。市町村の道路後退・細街路整備・条例の扱いは一律ではないため、道路種別回答と別に照会します。
東京都23区
区の道路種別図と建築指導担当を確認します。例えば新宿区は細街路拡幅整備協議で中心線・拡幅境界線を扱います。法42条2項の後退と区条例の整備範囲を同じ数字にしません。
地域別の公式窓口：埼玉県｜建築行政の窓口東京都｜23区内の建築確認等の所管さいたま市｜セットバック新宿区｜細街路拡幅協議
後退線が未確定のまま、後退面積を書かないでください
| 見落とし | 買主に生じ得る不利益 | 残す資料 |
|---|---|---|
| 現況幅員だけで後退幅を計算 | 建築上の敷地面積や建ぺい率・容積率を誤り、予定の建物や資金計画に影響する可能性。 | 中心線資料、確定測量図、後退図 |
| 法上の後退と条例上の拡幅を混同 | 追加の整備、塀の移設、費用・管理条件を契約後に知る可能性。 | 条例、協議書、整備図、費用資料 |
| 既存建物の位置を後退線と扱う | 既存建物が適法に存続していることと、将来の建替え条件を混同する可能性。 | 過去の確認資料、現行の所管回答、建築士の確認 |
後退部分の所有権が売主に残る場合も、道路状に使う・建築できない・塀を置けない等の扱いが生じることがあります。登記と建築上の扱いを分けて買主へ説明します。
中心線・後退線・面積を図面で整理します
- 埼玉県全域・東京都23区の売買物件に対応
- 道路種別、中心線、後退範囲、条例協議、後退面積を確認して重説ドラフトを作成
標準的な料金は1物件88,000円（税込）です。公的資料取得実費は別途です。
確定した数字と、測量・所管協議が必要な事項を分けて整理します。
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼するサービス内容とご依頼の流れをご確認いただけます。42条2項道路とセットバックでよくある質問
幅員4m未満なら、必ずセットバックが必要ですか？
42条2項道路として指定されている場合は、建築時に後退が必要となるのが原則です。指定の有無、中心線、条例による追加後退を確認します。
現況3.6mなら、0.2m後退で決まりますか？
決まりません。反対側の状況や中心線の資料を確認し、道路中心線から2mの後退線を確定します。
後退部分は必ず市区町村へ譲渡しますか？
一律ではありません。所有権、道路状整備、管理、寄付・無償使用、条例協議の扱いを所在地の窓口と契約関係資料で確認します。
セットバック部分を敷地面積に含めて売買できますか？
売買対象に含まれるかと、建築上の敷地面積に算入できるかは別です。契約面積、登記、後退図、建築確認上の面積を分けて説明します。