接道義務とは？建築基準法上の道路の調べ方と重説の書き方
土地の前に道があれば、建て替えはできますか？
現地では車が通れる道に面し、地図には公道と表示されています。これだけで接道義務を満たすと説明してよいでしょうか。重説には道路の種類と接道の長さをどこまで書けばよいのかも知りたいです。
先に道路の法的な種類、その次に敷地の接道長を確認します
建築基準法43条では、建築物の敷地は原則として同法42条の道路に2m以上接する必要があります。現地に道があること、公道であること、道路の現況幅員が4mあることだけでは、接道義務を満たすとは判定できません。
調査では、①売買対象地のうち建築上の敷地はどこか、②接する道は建築基準法42条のどの道路か、③その道路に何m接しているか、④道路境界・幅員・後退や条例上の追加制限はどうなっているかを分けます。42条2項道路なら、現況が4m未満でも道路とみなされることがあります。
道路でない通路に接する敷地でも、建築基準法43条2項の認定・許可によって建築できる場合があります。ただし、通路があるだけで認定・許可を受けられるわけではありません。過去の建築確認や許可があっても、将来の建替え可否は別に確認します。
この接道義務は都市計画区域・準都市計画区域で適用される建築基準法の規定です。埼玉県内の区域外の土地は、都市計画区域・区域区分を確認したうえで、適用される条例などを所管に照会してください。
前面道路の種別と重説の書き方の診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 確認2敷地は、路地状の部分で道路に接していますか？
- 結論42条1項の号・幅員・接道長を記載
- 結論条例の追加制限を建築指導担当に確認
- 確認3道路中心線と後退範囲は確定していますか？
- 結論2項道路と後退範囲を記載
- 結論後退範囲は未確定と記載
- 結論42条道路でない・未判定と記載
- 確認1建築指導担当の回答では、前面道路は42条のどの道路ですか？結論42条道路でない・未判定と記載
- 確認2敷地は、路地状の部分で道路に接していますか？結論42条1項の号・幅員・接道長を記載結論条例の追加制限を建築指導担当に確認
- 確認3道路中心線と後退範囲は確定していますか？結論2項道路と後退範囲を記載結論後退範囲は未確定と記載
- 42条1項の号・幅員・接道長を記載
重説には、42条1項の何号か、道路幅員、接道長を、確認した資料の名前と一緒に書きます。号ごとに確認する資料は、42条1項道路の種類と調べ方で説明しています。
- 条例の追加制限を建築指導担当に確認
東京23区の物件は、東京都建築安全条例3条で路地状部分に必要な幅員が決まっているので、路地状部分の長さ・幅と建物の用途・構造を示して確認します。埼玉県内の物件は、所在地の条例と取扱いを確認します。
- 2項道路と後退範囲を記載
重説には、42条2項道路であること、建築・建替えのときに後退が必要なこと、確定した後退範囲を書きます。記載例は、42条2項道路とセットバックの調べ方にあります。
- 後退範囲は未確定と記載
重説には、42条2項道路であること、現況幅員、建築・建替えのときに後退が必要なことを書きます。買主には、道路中心線と後退範囲の確認が必要だと伝えます。
- 42条道路でない・未判定と記載
重説には、建築指導担当の回答が「42条道路ではない」だったのか、まだ判定が出ていないのかを書きます。調査日、確認先、43条2項の認定・許可の有無、まだ確認できていない資料も書きます。調べ方は、道路でない通路と43条認定・許可で説明しています。
共同住宅や一定規模の建物を建てる計画があるときは、所在地の条例で、2mより長い接道が必要かを確認します。
道路種別・接道長・道路境界は別の確認事項です
| 調べること | 確認できる資料・窓口 | それだけでは分からないこと |
|---|---|---|
| 建築基準法上の道路種別 | 指定道路図、道路種別図、指定調書、建築指導担当。 | 公道・私道の別、道路境界、通行・掘削の権利。 |
| 道路の管理・区域・幅員 | 国・都県・市区町村の道路管理担当、道路台帳、区域図、境界資料。 | その道が建築基準法42条の道路かどうか。 |
| 敷地と道路の接し方 | 公図、地積測量図、確定測量図、建築確認配置図、現地。 | 測量資料だけによる法的な道路種別の判定。 |
| 私道の利用権限 | 登記事項、持分、通行・掘削承諾書、協定等。 | 私道であることだけを理由とした建築基準法上の道路該当性。 |
重要事項説明書では、「法令に基づく制限」の接道義務と、「敷地と道路との関係」に関する欄を混同しません。道路種別・幅員・接道長等の具体値を記載する欄は使用する書式で確認し、法令上の制限や後退・特例を説明する欄と対応させます。
地図で予備調査し、道路を所管する窓口と現地で照合します
- 建築上の一敷地と接する道を特定する
登記事項、公図、測量図、建築確認配置図で売買対象筆と建築敷地を分けます。角地、路地状敷地、複数の道に接する土地では、各道路との接点を図示します。住居表示だけで道路の位置を決めません。
- 公式の道路種別図で予備調査する
対象地の特定行政庁が公開する指定道路図・道路種別図を見ます。42条1項各号、42条2項、未判定、表示なしの区別を記録し、閲覧日と画面を保存します。公開図が一部の種別だけを扱う場合は、表示がないことを『道路ではない』と読み替えません。
- 建築指導担当に道路種別と指定範囲を確認する
地番、公図、測量図、現地写真、道路種別図の印刷を示します。42条の何項何号か、指定番号・指定日、指定範囲、未判定部分、43条2項の認定・許可履歴があるかを質問します。電話では回答しない自治体もあります。
- 道路管理担当で道路区域・幅員・境界を調べる
国道・都県道・市区町村道なら、管理者の道路台帳・区域図・境界資料を確認します。現況幅員、台帳上の幅員、建築基準法上の道路幅員は別に記録します。私道なら位置指定図や登記、承諾関係も調べます。
- 接道長、路地状部分、後退を現地と図面で照合する
建築上の一敷地が法上の道路に連続して何m接するかを測量図で確認します。道路境界が未確定、塀・門・水路・別筆が介在、現況が資料と違う場合は、測量と所管への追加照会が必要です。42条2項道路では後退範囲も別に確認します。
- 建物用途と条例の追加制限を確認する
2mは一般的な原則です。路地状敷地、共同住宅、一定規模の建物等について、所在地の条例が接道長・路地状部分の幅などを追加していないかを確認します。買主の建築計画が分かるなら、建築士にも図面を見せて相談します。
- 資料の出所と未確定事項を分けて記載する
道路種別の所管回答、管理者の幅員資料、測量による接道長、現況写真、許可書等を一式保存します。判定が未了なら『建築可能』と断定せず、未確定の理由と確認先を買主に説明します。
『地番○番○ほかを建築上の一敷地として売買します。前面の道は建築基準法42条のどの道路に該当しますか。該当する区間と指定番号・指定図を確認できますか。道路境界・後退線はどの資料で確認しますか。敷地との接道長が約○mの図面ですが、路地状部分や建物用途による追加制限、43条2項の認定・許可履歴はありますか』と、公図・測量図・現地写真を示して質問します。
法令と道路調査の公式資料：建築基準法42条・43条国土交通省｜敷地と道路（法42～44条）新宿区｜道路種別の確認方法と未判定の扱い
道路種別ごとに、接道長・後退・重説の記載が変わります
42条1項道路にも複数の種類があります。前面の道がどれに該当するかは、名称や舗装の有無ではなく、所管の道路種別図・指定資料で確認します。まずは次の違いを把握しておきましょう。
| 道路種別 | おおまかな意味 | 主に確認する資料 |
|---|---|---|
| 42条1項1号 | 道路法による道路。国道・都県道・市区町村道など。 | 建築指導担当の道路種別回答、道路管理者の台帳。 |
| 42条1項2号 | 都市計画法や土地区画整理法などに基づいて築造された道路。 | 開発・区画整理の許可や帰属資料、道路種別図。 |
| 42条1項3号 | 建築基準法の道路規定が適用された時点で、すでに存在していた幅員4m以上の道。 | 基準時の資料、道路種別図、所管の判定。 |
| 42条1項4号 | 2年以内に事業が執行される予定として、特定行政庁が指定した道路。 | 事業計画と特定行政庁の指定資料。 |
| 42条1項5号 | 土地を建築物の敷地として利用するため、特定行政庁から位置の指定を受けた道路。 | 道路位置指定図、指定番号・指定日、現況。 |
| 42条2項 | 基準時に建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定により道路とみなされるもの。 | 指定の有無、中心線・後退線、現況測量。 |
| 確認結果 | 次に確認すること | 重説で伝えること |
|---|---|---|
| 42条1項の道路 | 該当する号、法上の道路幅員・境界、敷地の接道長、条例上の追加制限。 | 該当号・道路幅員・接道長。公道・私道や通行・掘削の問題は別に確認。 |
| 42条2項の道路 | 指定の有無・範囲、現況幅員、道路中心線等、後退が必要な範囲。 | 2項道路であること、後退の必要性、後退範囲が確定しているか。 |
| 42条道路ではない通路・未判定 | 別の道路への接道、43条2項の認定・許可の履歴と新規取得可能性。 | 42条道路への接道を確認できない事実と、建築可否が未確定である理由。 |
記載例① 42条1項1号道路に2.4m接する土地
この例では、建築指導担当に前面道路が建築基準法42条1項1号道路であることを確認しています。道路管理資料と測量図では、幅員4.6m、接道長2.4mを確認しました。路地状敷地ではなく、条例による追加制限にも該当しないという架空の土地です。
前面道路：建築基準法42条1項1号道路。道路幅員約4.6m、敷地の接道長約2.4m。道路種別は○○市建築指導課、幅員は道路台帳、接道長は令和○年○月作成の測量図により確認。建築基準法43条1項の接道義務に関する説明は上記の資料によります。
記載例② 42条2項道路で後退範囲の確認が必要な土地
この例では、建築指導担当に42条2項道路の指定を確認しています。現況幅員は約3.6mですが、道路中心線と後退範囲はまだ確定していないという架空の土地です。後退面積を推測で記載しません。
前面道路は建築基準法42条2項道路に該当し、現況幅員は約3.6mです。建築・建替えの際には道路後退が必要となるため、道路中心線と後退範囲を確認してください。これらは本調査時点では確定していません。
未判定の道路や42条道路ではない通路では、既存建物があることを根拠に『再建築可』とは書きません。調査日、確認先、過去の43条2項認定・許可の有無、未確認資料を明記し、建築計画がある場合は所管行政庁と建築士へ相談します。
道路種別は物件所在地を担当する窓口で確認します
さいたま市
市が公開する『さいたま市指定道路図』で確認できるのは、42条1項5号の位置指定道路です。他の道路種別や最新の扱いは建築指導課で確認します。西・北・大宮・見沼・岩槻区は北部建設事務所、中央・桜・浦和・南・緑区は南部建設事務所の建築指導課が担当します。市は最新情報について来庁での確認を求めています。
埼玉県内のその他の市町村
県の建築行政窓口一覧で、所在地を担当する特定行政庁・建築安全センターを確認します。県が公開する指定道路図は県所管の20町を対象とする試行公開で、県内全域の道路種別図ではありません。各市、松伏町、杉戸町は各市町に問い合わせる案内です。限定特定行政庁と県で担当事務が分かれる市町は、個別に所管を確認します。
東京都23区
所在地の区が公開する建築基準法道路種別図を見て、区の建築指導担当に確認します。たとえば新宿区は『新宿区みんなのGIS』で予備調査でき、未判定や詳細・最新情報は建築調整課の窓口で確認する案内です。道路幅員は区道・都道・国道の管理者ごとに調べます。建築確認等の所管は建物規模によって都と区で分かれるため、個別建築計画の相談先も確認します。
東京23区の路地状敷地では、東京都建築安全条例3条が路地状部分の長さ・建物条件に応じた幅員を定めています。接道長が2mあるだけでは、建築できると判断できません。土地の形状、路地状部分の長さ・幅、建物の用途・構造を示して所管に確認します。埼玉県でも所在地の条例・取扱いを確認してください。
地域別の公式調査先：埼玉県｜建築行政の窓口一覧埼玉県｜指定道路図の対象20町と問い合わせ先さいたま市｜指定道路図と北部・南部の所管東京都｜23区の建築行政の所管新宿区｜道路種別図と窓口確認新宿区｜道路管理者別の調査先東京都建築安全条例3条
道路種別や接道長を誤ると、建替え計画が変わります
| 確認しなかったこと | 買主に生じ得る不利益 | 保存する資料 |
|---|---|---|
| 道路種別を公道・私道だけで判断 | 建替えの条件を誤り、希望する建物を建てられない可能性。 | 道路種別図、指定調書、所管回答。 |
| 接道長を現地の見た目だけで判断 | 道路との接点が2m未満だったり、別筆・水路が介在したりして建築計画の変更が必要になる可能性。 | 公図、測量図、境界資料、現地写真。 |
| 2項道路の後退範囲を調べない | 建築に使える敷地面積が想定より小さくなり、建ぺい率・容積率や設計・費用に影響する可能性。 | 道路種別の回答、中心線・境界の資料、測量結果。 |
| 過去の建築確認を将来の再建築保証と扱う | 現行の基準や認定・許可条件に合わず、建替えを予定どおり進められない可能性。 | 過去の確認資料、認定・許可書、現在の窓口回答。 |
私道に接する場合は、建築基準法上の道路該当性とは別に、持分、通行・掘削の承諾、維持管理を調べます。道路種別の回答だけで、水道・ガスの工事や通行の権利まで確認したことにはなりません。
物件調査から重要事項説明書の作成まで対応します
- 埼玉県全域・東京都23区の売買物件に対応
- 道路種別、接道長、道路幅員、後退・認定等の資料を確認して重要事項説明書ドラフトを作成
標準的な料金は、1物件88,000円（税込）です。公的資料取得実費は別途です。
前面道路について、確認できたことと、測量・所管照会が必要なことを分けて整理します。
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼するサービス内容とご依頼の流れをご確認いただけます。接道義務と道路調査でよくある質問
道路幅員が4m未満なら、建替えできませんか？
一律にはいえません。建築基準法42条2項道路に指定されていれば道路とみなされますが、後退が必要となる場合があります。指定の有無、中心線、後退範囲と接道長を所管で確認します。
公道に面していれば、接道義務を満たしますか？
公道かどうかだけでは判定できません。建築基準法42条の道路種別と範囲、敷地が道路に接する長さをそれぞれ確認します。
私道でも建築基準法上の道路になりますか？
なります。たとえば42条1項5号の位置指定道路は私道であることがあります。建築基準法上の道路かどうかと、通行・掘削できる権利があるかは別の調査です。
2カ所の接道を合計して2mならよいですか？
合計が2mでも直ちに接道義務を満たすとは扱えません。敷地と道路がどの部分でどのように接するかを図面で示し、所管の建築指導担当へ確認してください。
既存住宅が建っていれば、同じ規模で再建築できますか？
既存住宅が建っていても、建築時と現在では道路種別、接道長、条例、認定・許可条件が異なる可能性があります。過去の確認資料と現行の扱いを照合してください。
前面の通路が42条道路でないときは、必ず建築不可ですか？
別の42条道路に接している可能性と、建築基準法43条2項の認定・許可を受けられる可能性があります。ただし個別審査が必要です。通路があるだけで建築可能とは説明できません。