敷地権でない区分所有建物の土地欄｜古い団地で持分を落とさない調べ方
敷地権の表示がない古い団地では、土地欄をどう書きますか？
売却する住戸の登記には『敷地権の表示』がありません。団地規約には建物敷地のほか、道路、駐車場、集会所の敷地が載っていますが、売主の固定資産税課税明細書に載る土地は一部だけです。どの土地を売買対象として、重要事項説明書の土地欄へどう書けばよいでしょうか。
建物登記から転記せず、土地の候補表を作って一筆ずつ確定します
『敷地権の表示なし』は、土地の権利なしという意味ではありません。団地規約、売主取得時の契約書・権利資料、課税資料、公図・地番図、現地利用から候補地番を集め、各土地の最新登記と契約関係を確認します。そのうえで、所在地番・地目・地積、権利の種類、売主持分、使途を一筆ずつ重説へ記載します。
敷地権とは、登記された敷地利用権のうち専有部分と分離して処分できないものです。区分建物の表題部に敷地権の種類・割合がなければ、区分建物の所有権移転登記だけを見て土地の権利が一体で移るとは処理できません。土地共有持分が売主名義で別に登記されているなら、その土地持分も売買対象・移転登記の対象として確認します。
国土交通省の区分所有建物用参考様式は、敷地に関する権利、登記簿面積、共有持分を記載する構成です。また国土交通省の通達は、一団地内で複数棟の所有者が共有する土地等について、必要に応じて共有範囲、対象住戸の共有持分、共有土地の使途を重要事項説明書へ記載し説明するよう示しています。建物直下の敷地だけでなく、団地全体の道路や附属施設用地まで確認する理由はここにあります。
古い団地で非敷地権の形が見られることはありますが、築年だけで判断はできません。古くても敷地権化されている物件、一部の土地だけが敷地権になっている物件、売主が土地持分を直接持たない物件もあります。対象住戸と土地各筆の現在の登記で確定します。
敷地権の表示がない土地の書き方診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 結論敷地権の土地と別行に分ける
- 確認2その土地に、売主はどんな権利を持っていますか？
- 確認3その土地は、団地の複数の棟で共有していますか？
- 結論共有の範囲・持分・使途を書く
- 結論所有権と売主持分を書く
- 結論借地の権利と条件を書く
- 結論所有者と使用関係を備考に書く
- 結論売主名がない理由を調べる
- 確認1敷地権の表示がある土地と、ない土地の両方がありますか？結論敷地権の土地と別行に分ける
- 確認2その土地に、売主はどんな権利を持っていますか？結論借地の権利と条件を書く結論所有者と使用関係を備考に書く結論売主名がない理由を調べる
- 所有権と売主持分を書く
土地ごとに、所在・地番・地目・地積、権利の種類「所有権」、売主の持分を書きます。土地の持分も売買対象に入れ、持分の移転登記も申請することを司法書士に確認します。
- 共有の範囲・持分・使途を書く
共有する土地の範囲、売主の持分、道路・駐車場・集会所敷地などの使途が分かるように書きます。団地規約、土地登記、売主が取得したときの契約書を照合します。
- 借地の権利と条件を書く
権利の種類、対象の土地、準共有の割合、存続期間、地代を、契約書などの資料どおりに書きます。借地権の登記があるか、譲渡に承諾が要るかも確認します。
- 所有者と使用関係を備考に書く
備考に、土地の所有者と、その土地を使える根拠になる規約や契約を書きます。買主が引き続き使えることも、規約や契約で確認します。
- 敷地権の土地と別行に分ける
敷地権の土地と、甲区に売主の持分がある土地を、別の行か別紙に分けて書きます。持分がある土地は、建物とは別に移転登記が要ることを司法書士に伝えます。
- 売主名がない理由を調べる
名義が旧氏名・旧住所のままになっていないか、相続や持分の登記漏れがないか、地番が変わっていないかを調べます。契約前に、司法書士と管理組合・管理会社へ照会します。
土地は、団地規約、売主が取得したときの契約書、課税資料、公図で地番を調べ、1筆ずつ最新の土地登記で確認します。
土地を探し始める前にそろえる10種類の資料
- 対象住戸の最新の全部事項家屋番号で対象住戸を特定し、一棟の建物の表示、専有部分、甲区・乙区、敷地権表示の有無を確認します。部屋番号だけで取得対象を決めません。
- 一棟の建物の所在土地建物表題部の所在・地番は土地探索の出発点です。ただし、ここに載る土地だけを団地内の売買対象土地の全てとは考えません。
- 現行の団地規約・棟別規約団地規約と棟別規約を分け、別表、対象物件一覧、敷地関係図、附属施設一覧、改定履歴まで確認します。本文だけ受け取って別表を欠かさないようにします。
- 売主取得時の売買契約書・重要事項説明書当時の土地表示、道路持分、借地条件、別紙物件目録を拾います。旧地番の可能性があるため、現在の登記へそのまま転記はしません。
- 登記済証・登記識別情報の対象不動産住戸以外に土地の権利証・識別情報が交付されていないか確認します。別封筒や旧式の冊子に道路持分が残っている場合があります。
- 固定資産税課税明細書・評価証明・名寄帳売主に関連する土地を探す補助資料です。非課税の私道、課税上まとめられた土地、共有名義の表示方法等があるため、記載がないことを権利なしの根拠にはしません。
- 公図・地番図・地積測量図等建物敷地と道路、駐車場、緑地、集会所等の位置関係を地番へ結び付けます。図面上の区画名と現在の地番を同一視せず、最新土地登記へ接続します。
- 候補土地各筆の最新登記表題部、甲区、乙区を全て確認し、現在の地番・地目・地積、所有者、売主持分、地上権・賃借権、担保・差押え等を記録します。
- 管理組合・管理会社の回答資料対象物件一覧、団地全体の土地、附属施設、借地、専用使用関係、規約変更の有無を質問します。回答書だけで権利内容を確定せず、登記・規約と照合します。
- 現地で確認した土地の使途道路、通路、駐車場、自転車置場、ごみ置場、集会所、管理事務所、プレイロット、緑地等を地図へ落とします。現地は用途確認であり、所有権や持分の根拠にはしません。
規約は地番変更が未反映、旧契約書は旧地番、課税明細は非課税土地が見えない、建物登記は団地共有土地を網羅しないことがあります。候補を集める資料と、現在の権利を確定する土地登記を役割分担させます。
古い団地の土地を候補表から重説へ移す10段階
- 空の土地候補表を先に作る
所在・地番、資料上の用途、発見資料、現行地番、所有者・権利者、売主持分、重説記載、契約対象、登記対象、確認状態の列を用意します。
- 各資料の地番を削らず追加する
建物登記、団地規約、旧契約書、権利証、課税資料、地図、管理会社回答から土地を抜き出します。同じと思われる土地も、現行地番が確認できるまでは統合しません。
- 旧地番を現在の筆へつなぐ
分筆・合筆、町名地番変更、地目変更を確認します。現在の公図と土地登記で追えない場合は、閉鎖登記・旧公図等を追加取得し、対応関係を記録します。
- 候補土地の最新登記を一筆ずつ取得する
一括した土地名ではなく地番ごとに全部事項を確認します。住居表示ではなく地番で特定し、同じ地番の枝番漏れにも注意します。
- 売主の権利と持分を確認する
所有権なら甲区、地上権・登記された賃借権等なら乙区を確認します。売主と登記名義人の住所・氏名の相違、相続、持分移転履歴があれば別論点として解消します。
- 土地の使途と共有範囲を確認する
対象棟だけの土地か、団地全棟の共有土地か、一部の棟だけの共有かを規約・契約で確認します。道路、駐車場、集会所敷地等の使途も記録します。
- 持分を資料どおりの分数で固定する
土地ごとの持分を甲区・契約資料から転記し、分母と分子を原本照合します。専有面積、管理費負担割合、議決権割合から計算して作りません。
- 土地ごとに処理ルートを付ける
①売主の所有権共有持分、②地上権・賃借権等、③管理組合法人・第三者所有、④敷地権との混在、⑤資料不一致・権利不明に分けます。
- 重説・契約・登記依頼を同じ一覧で照合する
重説の土地欄と備考、売買契約書の物件目録、司法書士への登記対象一覧を横並びにします。土地が一つでも片方にしかなければ確定しません。
- 契約前と決済前に登記を再確認する
契約前に対象土地と条件を確定し、決済前には最新登記で差押え・持分移転・担保設定等の変化を再確認します。借地の承諾条件は契約条項と期限へ反映します。
所有権持分・借地権・第三者所有を土地ごとに書き分けます
敷地権でない区分所有建物
区分建物の表題部に敷地権の表示がない、または対象土地の一部が敷地権に含まれない建物です。土地の権利が存在しないという分類ではありません。
非敷地権の土地共有持分
土地登記の甲区に、区分所有者が共有者として直接記録される持分です。区分建物とは別の不動産として、売買対象と移転登記を確認します。
団地共有土地
一団地内の複数棟の所有者が共有する土地等です。対象棟の建物直下だけでなく、道路や附属施設用地等が含まれることがあります。
地上権・賃借権等
土地を所有せず利用する権利です。登記の有無、権利者、期間、地代、譲渡・承継条件を契約書と権利資料で確認します。
| 確認結果 | 土地欄・備考の基本 | 契約・登記の確認 |
|---|---|---|
| 土地甲区に売主持分あり | 各筆の所在・地番・地目・地積、権利の種類『所有権』、売主持分を記載 | 土地共有持分を売買対象へ入れ、土地について別途の持分全部移転登記を司法書士と確認 |
| 団地全棟で共有する道路等 | 共有対象となる土地の範囲、対象住戸の持分、道路・駐車場・集会所敷地等の使途を分かる形で記載 | 対象棟だけの持分と思い込まず、団地規約・土地登記・取得時契約を照合 |
| 地上権・賃借権等 | 権利の種類、対象土地、持分・準共有割合、存続期間、地代等を確認資料どおり記載 | 設定契約、譲渡承諾、承継条件、登記の有無を確認。未確認なら完成扱いにしない |
| 管理組合法人・第三者所有 | 存在しない売主持分は書かず、所有者と対象住戸の使用関係・承継根拠を備考等で説明 | 土地所有権を売買対象へ入れず、規約・使用契約上の地位がどう承継されるか確認 |
| 敷地権と非敷地権が混在 | 敷地権の土地と、土地甲区に売主持分がある土地を別行・別紙で区別 | 敷地権部分は建物と一体、非敷地権持分は土地の別途移転として登記対象を分ける |
| 登記に売主名がない・資料不一致 | 『持分なし』『該当なし』と即断せず、確認中の事項と追加調査先を管理 | 旧所有者、相続、住所氏名変更、持分登記漏れ、第三者所有、旧地番等を司法書士・管理主体と確認 |
次の記載例は、公式書式の転載ではなく、土地欄と別紙をどう整理するかを示す架空例です。実際には採用する書式の欄名・構成に合わせ、登記された権利に関する欄、私道負担、区分所有建物の追加事項、備考・添付図面とも整合させます。
| 架空の確認結果 | 重要事項説明書への記載例 | 根拠資料 |
|---|---|---|
| 建物敷地の所有権持分 | 例示市青葉一丁目100番1、宅地、3,280.45㎡。敷地に関する権利：所有権。共有持分100000分の825 | 土地全部事項、団地規約別表、売主取得時契約書 |
| 団地共有の私道持分 | 同所100番7、公衆用道路、186.00㎡。所有権、共有持分500分の1。使途：団地内通路 | 土地全部事項、公図、団地敷地図、現地確認 |
| 団地共有の集会所敷地 | 同所100番9、宅地、420.00㎡。所有権、共有持分100000分の825。使途：集会所・管理事務所敷地 | 土地全部事項、団地規約別表、附属施設一覧 |
| 借地の一部が混在 | 例示区南町二丁目20番3、宅地、510.25㎡。敷地に関する権利：賃借権。対象住戸の準共有割合・期間・地代・承継条件は別紙記載 | 土地登記、借地契約書、承諾書、管理規約、地主回答 |
この土地持分を別に移転登記するかは、規約敷地と登記の記事で確認できます。敷地権表示がある土地については、敷地権の目的である土地と敷地権の種類・割合の読み方へ分けて確認してください。
東京23区・埼玉県では登記と課税資料の窓口を分けます
敷地権と土地共有持分の登記制度は全国共通です。地域で変わるのは、登記所と固定資産関係資料の窓口、地図・証明の取得方法です。課税資料は候補地番を拾う補助資料であり、所有権や現在持分は土地登記で確認します。
通常調査は登記情報提供サービスを先に使う
対象住戸と候補土地全筆の登記内容を一覧化する通常調査では、登記情報提供サービスが実務的です。取得日時の分かるPDFを保存し、契約前・決済前の再調査時点も記録します。
オンラインの登記事項証明書請求は無理に使わない
証明書のオンライン請求は可能ですが、操作に不慣れな方へ積極的にはおすすめしていません。証明書が必要な提出用途では、法務局窓口・郵送等も含めて確実に取得できる方法を選びます。
東京都23区の登記
物件所在地を担当する東京法務局本局・出張所を管轄一覧で確認します。住居表示ではなく地番・家屋番号を確定し、団地の土地が複数区・複数管轄にまたがる場合は所在ごとに確認します。
東京都23区の固定資産資料
固定資産の証明は23区内の都税事務所、課税台帳・土地家屋名寄帳・地籍図の閲覧は資産所在区の都税事務所が窓口です。申請できる人・必要資料を東京都主税局で事前確認します。
埼玉県の登記
所在市町村を担当するさいたま地方法務局本局・支局・出張所を管轄一覧で確認します。複数筆は土地の所在ごとに管理し、旧地番があれば現在の筆との対応を照会します。
埼玉県の固定資産資料
固定資産税は市町村税で、評価・証明の窓口は物件所在地の市町村です。名称、申請資格、委任状、名寄帳の扱いは市町村ごとに確認し、さいたま市の運用を県内全域へ一般化しません。
古い団地ほど、住戸登記にない土地を先に探します
| よくある見落とし | なぜ危ないか | 確認方法 |
|---|---|---|
| 建物表題部の所在土地だけを転記 | 団地全体で共有する道路・駐車場・附属施設用地が落ちる | 団地規約、旧契約書、公図、管理会社回答から候補地番を追加する |
| 固定資産税課税明細書だけで全筆と判断 | 非課税の公衆用道路や共有物件の表示差を見落とすことがある | 名寄帳等も候補資料とし、土地登記・権利証・旧契約書へ戻る |
| 規約の古い地番をそのまま記載 | 分筆・合筆後の現行地番と契約・登記対象がずれる | 旧公図・閉鎖登記等で履歴を追い、現行地番との対応表を残す |
| 一筆目の持分を全土地へコピー | 道路だけ別割合、棟別共有と団地共有で分母が違う場合がある | 各筆の甲区と取得時資料から分母・分子を一行ずつ照合する |
| 専有面積から土地持分を計算 | 契約・登記で定められた持分と一致する保証がない | 登記または権利設定資料に記録された割合だけを使う |
| 登記に売主名がないので土地権利なし | 旧氏名・旧住所、相続、第三者所有、借地、登記漏れ等を切り分けられない | 名義履歴、契約関係、管理主体、司法書士の確認へ送る |
調査ファイルには、①土地候補表、②対象住戸の最新登記、③候補土地全筆の最新登記、④現行の団地規約・棟別規約・別表・図面、⑤売主取得時契約書・重説・権利資料、⑥課税明細・評価証明・名寄帳、⑦公図等、⑧管理主体への質問と回答、⑨重説・契約・登記依頼の照合表を保存します。土地ごとに、何の資料から見つけ、何で確定したかを残します。
敷地権のある土地とない土地が混在する、規約・旧契約・現行登記の地番が一致しない、土地甲区に売主名がない、借地権が未登記、譲渡承諾が必要、売主取得時から持分が欠落している疑いがある場合は、重説を完成扱いにせず司法書士・管理主体・地主等へ確認します。
主な公式資料：建物の区分所有等に関する法律不動産登記法民法借地借家法宅地建物取引業法区分所有建物用の重要事項説明書参考様式一団地内の共有土地に関する国土交通省の取扱いマンション標準管理規約・団地型登記情報提供サービス東京法務局の管轄一覧さいたま地方法務局の管轄一覧東京都23区の固定資産資料
物件調査から重要事項説明書の作成まで対応します
- 埼玉県全域・東京都23区の売買物件に対応
- 取引資料の確認、現地・役所・法務局等の調査、重要事項説明書ドラフト作成
標準的な1物件88,000円（税込）。公的資料取得実費は別途です。
団地規約、旧契約書、課税資料、地図、土地登記から土地候補表を作り、各筆の権利・持分・使途を重説、売買契約書、登記対象と照合します。
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼するサービス内容とご依頼の流れをご確認いただけます。敷地権でない区分所有建物でよくある質問
敷地権の表示がなければ、土地の権利はありませんか？
いいえ。土地所有権の共有持分が土地登記に別に記録されている場合や、地上権・賃借権等を持つ場合があります。対象住戸の登記だけで終えず、土地の候補地番を集めて各筆を確認します。
敷地権でない区分所有建物は、全て古いマンションですか？
築年は手掛かりにすぎません。古い建物でも敷地権化済みの場合があり、新しい建物でも権利・規約・登記の状態を個別確認する必要があります。築年から自動判定しません。
団地規約の土地一覧をそのまま重説へ写せますか？
そのままは使いません。規約に旧地番が残る場合や、現行の分筆・合筆が未反映の場合があります。候補地番として取り込み、公図・最新土地登記で現在の筆へつなぎます。
固定資産税課税明細書にない私道持分は無視できますか？
できません。非課税の公衆用道路や共有物件の表示方法等により、課税明細だけでは拾い切れないことがあります。旧契約書、権利資料、名寄帳等から候補を集め、土地登記で確認します。
土地が多いときは、面積と持分を合計して一行にできますか？
地番・地目・地積・持分・権利状態が異なる土地は、一筆ずつ分かる別紙にします。総面積を補足しても、個々の土地表示と持分を消さないようにします。
土地持分は専有面積の割合から計算してよいですか？
計算で作りません。専有面積割合、共用部分持分、管理費負担割合、議決権割合は土地持分と同じとは限らないため、土地登記や権利設定資料の正確な分数を使います。
土地登記に売主の名前がないときはどうしますか？
売主持分なしと即断せず、旧氏名・旧住所、相続、取得時からの持分登記漏れ、管理組合法人・第三者所有、借地、旧地番等を切り分けます。契約前に司法書士・管理主体等へ照会します。
借地権が登記されていない場合は、重説に書かなくてよいですか？
いいえ。登記の有無と土地利用権の有無は別です。借地契約、地主回答、規約、譲渡承諾・承継条件から権利の種類・対象・期間・地代等を確認し、登記された事項と登記されていない契約関係を区別して説明します。
管理会社の重要事項調査報告書だけで土地欄を完成できますか？
通常は足りません。管理会社回答は規約・管理・使用関係を確認する資料であり、現在の所有者・持分・担保等は土地登記、売主の取得範囲は旧契約書・権利資料とも照合します。