敷地権登記と土地登記の調査｜区分建物で見落としやすい点

マンションの土地登記で何を調べるかの診断フローチャート

敷地権登記で確認する10項目

• 一棟の建物の所在・名称対象住戸が属する一棟を特定し、棟違い・号棟違いを防ぎます。
• 専有部分の家屋番号部屋番号と家屋番号は同じとは限りません。不動産番号とともに対象住戸を確認します。
• 敷地権の目的である土地土地の符号ごとに所在及び地番、地目、地積、登記日を確認します。複数筆を一筆にまとめません。
• 敷地権の種類所有権、地上権、賃借権の別を確認します。マンションだから必ず土地所有権とは限りません。
• 敷地権の割合符号ごとの分数を分子・分母まで登記どおり転記します。小数や百分率へ丸めません。
• 土地の符号の対応目的土地の符号と敷地権表示の符号を一対一で照合し、符号抜け・重複を確認します。
• 土地側の敷地権である旨各土地の相当区で、どの権利が、どの一棟の建物について敷地権とされたかを確認します。
• 区分建物の甲区・乙区現在の区分所有者、共有持分、抵当権等を読みます。敷地権付きなら敷地権にも関わる権利関係として扱います。
• 敷地権化前・例外の登記敷地権となる前からある土地の担保権等、土地側で確認すべき権利が残る場合があります。受付時期と効力を専門家に確認します。
• 規約敷地・敷地権なしの土地規約上の敷地すべてが必ず対象住戸の敷地権として登記されているとは限りません。別土地持分の移転要否を確認します。

区分建物と土地登記を照合する順番

• 専有部分の登記を取得する

  不動産番号、家屋番号、一棟の表示、専有部分、敷地権の目的土地・表示、甲区・乙区を取得します。

• 土地の符号ごとに地番一覧を作る

  符号1、2、3…ごとに所在・地番・地目・地積・敷地権種類・割合を一行にします。

• 対象土地をすべて取得する

  一覧の各地番について土地登記を取り、主たる宅地だけで終わらせません。

• 土地の相当区で敷地権である旨を確認する

  所有権敷地権なら甲区、地上権・賃借権敷地権なら乙区を中心に、対象権利と一棟の所在を照合します。

• 区分建物の甲区・乙区へ戻る

  所有者・持分、仮登記・差押え、抵当権等を読み、敷地権との一体処分・負担の範囲を確認します。

• 規約・公図・管理資料を照合する

  法定敷地、規約敷地、駐車場・通路等の別土地、敷地の範囲を管理規約、規約原本、図面等で確認します。

• 重説・契約・登記対象を一致させる

  敷地権の目的土地、種類、割合、別途移転する土地持分、担保権等を同じ物件一覧にします。

区分建物側と土地側を、同じ符号で読み比べます

東京23区・埼玉県でも、マンションごとの敷地構成を確認します

敷地権登記の制度は全国共通です。地域差より、マンションが建つまでの分筆・合筆、団地構成、規約敷地、借地か所有地かという物件差が大きくなります。東京23区・埼玉県でも、主たる一筆だけでなく土地の符号に挙がる全筆を同じ基準日で取得します。

主な公式資料：不動産登記法／不動産登記規則／法務省の敷地権付き区分建物例

土地の符号を、単なる通し番号にしません

toukiプロジェクトでも、『敷地権の目的である土地』と『敷地権の表示』を土地の符号で突き合わせます。記事のHTML例も同じ構造にし、将来の重説作成機能へそのままつなげられる形にしています。

敷地権登記でよくある質問

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