農地法はどこまで調べる？3条・4条・5条と重説の書き方
市街化区域の畑を住宅用地として売るなら、5条の届出だけでよいですか？
登記地目が畑の土地を、買主が住宅を建てる前提で購入します。市街化区域なので農地法5条の届出をすれば売買できると聞きました。重要事項説明書には、届出予定とだけ書けばよいでしょうか。市街化調整区域なら何が変わりますか。
買主が農地以外に使う売買は5条。市街化区域は届出、調整区域は許可が原則です
売主から買主へ権利を移し、買主が住宅敷地や駐車場などへ転用する売買は、原則として農地法5条の手続です。対象地が市街化区域内なら農業委員会への事前の届出、市街化調整区域などでは農地法5条の許可申請が必要かを確認します。届出と許可は同じ手続ではありません。
ただし、最初から5条と決めてはいけません。農地のまま買い受けて耕作するなら3条、所有者が権利を移さず自分で転用するなら4条です。登記地目、現況、売買後の利用目的、都市計画区域、農用地区域への該当、過去の許可・届出を順に確認します。
市街化調整区域では、農地法5条の許可だけで住宅を建てられるとは限りません。市街化調整区域と開発許可の記事で説明している都市計画法29条の開発許可、43条の建築許可等も別に確認し、双方の見込みを契約条件へ反映します。
農地法3条・4条・5条のどれか、届出か許可かの診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 結論農地法3条の許可
- 確認2転用する土地は、市街化区域内にありますか？
- 結論農地法4条の届出
- 結論農地法4条の許可
- 確認3売買する土地は、市街化区域内にありますか？
- 結論農地法5条の届出
- 結論農地法5条の許可
- 確認1その土地を、これから誰が何に使いますか？結論農地法3条の許可
- 確認2転用する土地は、市街化区域内にありますか？結論農地法4条の届出結論農地法4条の許可
- 確認3売買する土地は、市街化区域内にありますか？結論農地法5条の届出結論農地法5条の許可
- 農地法3条の許可
市街化区域でも市街化調整区域でも、農業委員会の許可を受けます。許可を受ける前は所有権移転の効力が生じないので、重説には、許可が得られないときの契約条項も書きます。
- 農地法4条の届出
許可に代えて、所有者が転用の前に農業委員会へ届け出ます。その土地を売買するときは、受理通知書の対象地番と転用目的を今回の取引と照合します。
- 農地法4条の許可
所有者が許可を申請し、農地区分、転用目的、計画の確実性などの審査を受けます。
- 農地法5条の届出
売主と買主が農業委員会へ事前に届け出ます。重説には、届出が提出予定・提出済み・受理済みのどの段階かを書き、受理済みなら受理通知書の日付も書きます。
- 農地法5条の許可
許可を受ける前は所有権移転の効力が生じないので、重説には、許可の申請状況と、許可が得られないときの契約条項を書きます。都市計画法の開発許可や建築許可が要るかは、市街化調整区域と開発許可の記事の手順で確認します。
登記地目が田・畑でも、現況が宅地などで過去の手続が分からないときは、農業委員会へ照会してから判断します。農用地区域（青地）の土地は、転用の手続の前に、区域から除外できるかを農政担当部署へ相談します。
3条・4条・5条は、誰が何に使うかで分けます
| 取引・利用の内容 | 市街化区域 | 市街化調整区域等 | |
|---|---|---|---|
| 3条｜農地のまま売買・賃貸 | 買主・借主が耕作を続けるため、農地の権利を移転・設定する | 農業委員会の許可。市街化区域だから届出へ変わる制度ではありません | 農業委員会の許可。取得者が耕作できるか等の許可要件を確認 |
| 4条｜所有者が自分で転用 | 所有者は変わらず、自宅、駐車場、資材置場等へ変える | 農業委員会へ事前に届出 | 原則として許可。農地区分、転用目的、計画の確実性等の審査を受ける |
| 5条｜権利移転・設定を伴う転用 | 買主・借主が住宅敷地、店舗、駐車場等へ変える | 売主・買主等が農業委員会へ事前に届出 | 原則として許可。市街化調整区域の開発許可等も別に確認 |
市街化区域で届出となるのは、4条・5条の農地転用です。農地として売買・賃貸する3条まで届出になるわけではありません。売買後の利用目的を確認しないと、適用条文を取り違えます。
- 対象地は法律上の農地に当たるか登記地目が田・畑でも、現況や過去の転用手続を確認します。反対に登記地目だけで農地法の対象外と決めず、農地台帳、現地、農業委員会の回答を照合します。
- 売買後も耕作するか、転用するか買主の利用目的、建築・造成・駐車場等の計画、転用する範囲を図面で確認します。利用目的が未定では、3条と5条のどちらかを確定できません。
- 市街化区域か、市街化調整区域等か所在地自治体の公式都市計画図で予備調査し、区域境界付近は都市計画担当窓口へ照会します。区域によって4条・5条が届出か許可か変わります。
- 農用地区域・農地区分に該当するか農業振興地域内の農用地区域、いわゆる青地では、原則として農用地区域からの除外を先に検討します。除外できても農地転用許可が当然に下りるわけではありません。
- 賃借権や過去の許可・届出が残っていないか農地台帳、登記、契約書、許可書・受理通知書、完了報告等を確認します。農地の賃貸借を解約する場合は、農地法18条の手続も検討します。
農地法の調査は、地目からではなく利用計画まで確認して進めます
- 売買対象の全筆を確定する
登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産資料、契約案を照合し、地番、地目、地積、所有者、共有持分、売買対象範囲を一覧にします。一筆でも対象から漏れると、その土地の許可・届出や契約条件を確認できません。
- 現況と利用状況を確認する
現地で耕作、休耕、雑草、資材置場、駐車場、建物、進入路、水路等を撮影します。耕作していないことや荒れていることだけで、農地法上の農地ではないとは判断しません。
- eMAFF農地ナビで予備調査する
地番、農地の区分、面積、権利関係等の公開情報を確認します。ただし、自治体から公開データが提供されていない場合などは表示されないことがあります。検索結果に出ないことだけを理由に、農地ではないと判断しません。
- 都市計画区域と農業振興地域を分けて確認する
都市計画図で市街化区域・市街化調整区域等を調べ、農政担当部署で農業振興地域と農用地区域への該当を確認します。似た名称ですが、都市計画法と農業振興地域制度は別の確認です。
- 買主の利用計画を資料にする
農地として利用するのか、住宅、駐車場、資材置場等へ転用するのかを確認し、配置図、造成計画、排水、資金計画、事業日程を整理します。許可申請では転用の必要性・確実性等が審査されます。
- 農業委員会へ事前相談する
登記、公図、案内図、現況写真、全筆一覧、利用計画図を提示し、3条・4条・5条のどれか、届出か許可か、申請前に必要な別手続、過去の転用履歴を確認します。
- 都市計画法・建築関係の見込みも確認する
市街化調整区域では、農地転用許可と開発許可等を別々に確認します。農地法の許可が見込まれても、計画建物が都市計画法・建築基準法上建てられるとは限りません。
- 手続状況を契約と重説へ反映する
許可済み、届出受理済み、申請中、申請予定、未確認を区別し、根拠書類の日付・番号・条件を記載します。未許可で契約する場合は、許可が得られないときの処理を売買契約書と一致させます。
『地番○○番○ほか○筆を、買主が専用住宅敷地として取得する予定です。現況と登記地目は畑です。農地法5条の届出・許可のどちらですか。農用地区域と農地区分、過去の許可・届出、賃借権の記録はありますか。申請前に必要な除外・開発許可・土地改良区との調整、受付日、標準処理期間、完了後の報告も教えてください』と、利用計画図を示して質問します。
予備調査と窓口確認に使う公式情報：農林水産省｜eMAFF農地ナビ農林水産省｜eMAFF農地ナビの説明農林水産省｜農地情報が表示されない自治体について埼玉県｜農地転用許可制度東京都｜農地転用の手続
重説には、区域・条文・手続状況・契約への影響を書きます
法令名だけにチェックを入れて終わらせず、対象地が農地である根拠、適用条文、届出・許可の別、現在の手続状況、転用目的、許可条件、契約・引渡し・登記への影響を記載します。受理通知書や許可書がある場合は、日付、番号、名義人、対象地番、転用目的が今回の取引と一致するかを確認します。
| 前提 | 重説への記載例 |
|---|---|
| 市街化区域・買主が住宅敷地へ転用・5条届出受理済み | 『対象土地は登記地目・現況とも畑です。買主が専用住宅敷地として利用するため、農地法5条1項の届出を○年○月○日に○○市農業委員会へ提出し、同月○日付で受理されています。転用および所有権移転登記は、受理通知書の内容と契約条件に従って行います。』 |
| 市街化調整区域・5条許可申請前 | 『対象土地は市街化調整区域内の農地です。本件売買および買主による住宅敷地への転用には、農地法5条1項の許可が必要です。契約時点では未許可であり、必要な許可を受けずにした権利移転は効力を生じません。都市計画法上の開発許可等も別に確認し、各許可を得られない場合の契約の取扱いは売買契約書第○条に定めます。』 |
| 農地のまま売買・3条許可が必要 | 『対象土地は農地として利用を継続します。本件所有権移転には農地法3条1項の許可が必要です。契約時点では未許可であり、許可取得前に所有権移転の効力は生じません。許可が得られない場合の契約の取扱いは売買契約書第○条に定めます。』 |
| 現況は宅地利用・登記地目は畑・過去手続が不明 | 『対象土地は登記地目が畑ですが、現況は○○として利用されています。過去の農地転用許可・届出の有無は○年○月○日時点で確認中です。農業委員会および登記所への照会結果を確認し、必要な手続と引渡し条件を確定します。』 |
事前相談で担当者から見込みを聞いていても、正式な許可書が交付されるまでは許可済みではありません。届出も、提出予定、提出済み、受理済みを区別し、確認した書類に合わせて書きます。
最初の相談先は土地所在地の農業委員会または農業担当部署です
埼玉県
土地所在地の市町村農業委員会へ最初に相談します。市街化区域の4条・5条は事前届出、市街化調整区域等は原則として許可です。4ha以下では、県、事務移譲市、指定市のいずれが許可権者かを県の現行案内で確認します。農用地区域の確認・除外相談は、市町村の農政担当部署が別窓口となることがあります。
さいたま市
農業委員会事務局・農地調整課が窓口です。市街化区域では4条・5条の届出、市街化調整区域の4ha以下では4条・5条の許可申請を扱います。市は、市街化区域の届出について不備がなければ1週間後の受理通知書交付、市街化調整区域の許可について標準処理期間35日と案内しています。受付日程や必要部数は申請時に再確認します。
東京23区
東京都は、土地所在地の区の農業委員会、農業委員会がない場合は農業担当部署への提出を案内しています。東京都の公式資料では、23区のうち葛飾、江戸川、足立、北、世田谷、大田、目黒、杉並、中野、練馬、板橋の11区に農地があります。区ごとに届出様式、添付書類、受付方法を確認します。
練馬区の記載例
練馬区は4条・5条の届出書と記入例を公開し、共有持分の移転や一筆の一部を転用する場合の書き方も案内しています。対象地が別区なら、練馬区様式を流用せず、その区の農業委員会が公開する現行様式を使います。
東京23区・埼玉県の公式確認先：埼玉県｜農地転用許可制度さいたま市｜農地法3条の許可さいたま市｜市街化区域の農地転用さいたま市｜市街化調整区域の農地転用東京都｜農地転用の手続練馬区｜農地転用届出
農地法手続、所有権移転登記、地目変更登記は担当と時期が異なります
| 手続 | 主な担当と確認事項 |
|---|---|
| 農地法3条・4条・5条の許可申請・届出 | 行政書士は、依頼を受けて許可申請・届出の書類作成や提出代理を行います。対象地、当事者、利用目的、計画図、資金計画、他法令の手続を確認し、土地所在地の農業委員会へ提出します。 |
| 所有権移転・賃借権等の権利登記 | 司法書士は、農地法の許可書・受理通知書、契約条件、登記原因日、本人確認、代金決済の予定を照合し、依頼を受けて所有権移転等を代理申請します。 |
| 現況の用途が変わり、地目変更が生じた場合の登記 | 地目変更登記は土地家屋調査士に依頼します。不動産登記法37条は、地目に変更が生じた日から1か月以内の申請を定めています。許可・届出をしただけで、登記地目が自動的に宅地や雑種地へ変わるわけではありません。 |
当事務所では、行政書士として農地法の許可申請・届出を、司法書士として所有権移転等の権利登記を扱います。現況の用途が変わり、地目変更登記が必要な場合は、土地家屋調査士と連携します。誰が、いつ、どの書類を用意するかを契約前に決めておくと、許可後の決済・登記の日程を組みやすくなります。
農地法手続と所有権移転登記を同じ窓口で相談したい場合は、司法書士・行政書士事務所への相談窓口から、対象地の地番、登記地目、現況、買主の利用目的、希望する契約・決済時期をお知らせください。重説作成代行とは別業務として、必要な手続と見積りをご案内します。
| 確認漏れ | 起こり得る問題 |
|---|---|
| 3条と5条を取り違える | 農地として取得するのか転用するのかが申請内容と合わず、契約・許可・登記の予定を組み直すことになります。 |
| 市街化区域だから手続不要と思う | 4条・5条は許可に代えて届出ですが、手続自体が不要になるわけではありません。3条は市街化区域でも許可です。 |
| 農用地区域や開発許可を後から確認する | 農用地区域から除外できない、または市街化調整区域で計画建物を建てられないため、予定した転用・売買を進められないことがあります。 |
| 受理通知書・許可書と対象地が一致しない | 対象地番、面積、当事者、転用目的が今回の売買と違えば、その書類だけで手続済みとは判断できません。追加手続の要否を農業委員会へ確認します。 |
農地法の手続状況まで確認して重要事項説明書を作成します
- 売買対象全筆、登記地目、現況、権利関係の確認
- 市街化区域・市街化調整区域、農用地区域、農地区分の調査
- 農地法3条・4条・5条と届出・許可の整理
- 受理通知書・許可書・窓口回答を反映した重要事項説明書ドラフトの作成
標準料金は1物件88,000円（税込）で、公的資料の取得実費は別途ご負担いただきます。農地法の許可申請・届出、所有権移転登記、地目変更登記、測量、開発許可申請は含みません。必要な手続は別途お見積りまたは連携先をご案内します。
農地を含む売買について、調査結果と手続状況が伝わる重説を作りたい方へ
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼する埼玉県全域・東京都23区／売買物件農地法と不動産売買についてよくある質問
登記地目が畑なら、必ず農地法の手続が必要ですか？
登記地目だけでは確定しません。現況、農地台帳、過去の転用許可・届出、受理通知書、地目変更未了の経緯を確認し、農業委員会へ照会します。現況が長年宅地でも、手続履歴が不明なら『農地法の対象外』と決めずに調査します。
市街化区域の農地売買なら、許可は不要ですか？
買主が農地以外へ転用する5条と、所有者が自分で転用する4条は、農業委員会への事前届出により許可不要となるのが原則です。ただし届出そのものは必要です。農地のまま売買・賃貸する3条は、市街化区域でも許可を確認します。
市街化調整区域で5条許可を得れば、住宅を建てられますか？
農地法5条の許可だけでは決まりません。市街化調整区域では都市計画法29条の開発許可、43条の建築許可等のほか、接道、排水、条例を確認します。農地法と都市計画法の一方だけが認められても、計画どおり利用できないことがあります。
農地転用の届出をすれば、登記地目も宅地になりますか？
自動では変わりません。許可・届出は農地法上の手続です。実際に転用して地目が変わった後の地目変更登記は土地家屋調査士の業務で、不動産登記法37条は変更後1か月以内の申請を定めています。
農地法の手続と所有権移転登記をまとめて相談できますか？
当事務所では、行政書士として農地法の許可申請・届出を、司法書士として所有権移転等の権利登記を扱います。案件の所在地、利用目的、区域、申請内容により必要手続が異なるため、相談窓口で資料を確認して個別にご案内します。地目変更登記は土地家屋調査士と連携します。
生産緑地地区の農地も同じ調べ方でよいですか？
農地法に加えて、生産緑地法上の行為制限、買取申出、指定・解除の状況、都市計画決定を別に確認します。農業委員会だけでなく都市計画担当部署にも照会し、指定図、告示、買取申出の経過を確認します。