容積率の重説欄はどう書く？前面道路の制限・緩和・例外の調べ方

容積率の限度が何％になるかの診断フローチャート

指定値・道路限度・既存建物の割合は、別の情報です

使用する売買書式の『建築基準法に基づく制限』にある容積率欄を確認します。欄名や補足位置は版によって異なります。この表は記載する情報の独自整理であり、特定の書式を複製したものではありません。

• 一つの建築敷地として、どこまで使うか登記上の筆や所有面積と建築上の敷地は必ずしも同じではありません。道路後退部分、敷地分割、マンションの敷地範囲も確認します。
• 道路幅員は何を根拠に採用するか舗装面の実測値だけでは決めません。法42条の道路種別・境界、道路台帳、認定幅員、現況幅員、接道区間について、所在地の取扱いを確認します。
• 例外の種類を分ける係数の地域指定、特定道路、区域またぎ、壁面線・地区計画、個別許可、床面積不算入を区別します。角地の建ぺい率加算を容積率へ流用しません。

指定を地図で調べ、幅員・係数・例外を建築窓口で確認します

• 地番と敷地範囲を特定する

  所在地・地番一覧、案内図、公図、登記情報、測量図、敷地図を用意します。住居表示検索で出た場所が対象地と一致するか確認します。

• 公式都市計画図で予備調査する

  用途地域、指定容積率、区域線、地区計画・高度利用地区等を確認します。凡例・閲覧日・地図の更新日を保存し、境界付近は担当部署へ照会します。

• 道路資料と現地を照合する

  指定道路図・位置指定図・道路台帳・幅員資料と現地を比較。公道／私道という所有・管理の区別と、建築基準法上の道路種別は別に調べます。

• 建築担当へ容積率算定幅員と係数を聞く

  どの道路の、どの区間の、何mを計算に採用するかを確認します。係数は0.4か0.6か、地域指定で別の値になるか、根拠告示・取扱資料も聞きます。

• 特例と建物資料を追加確認する

  区域またぎ、特定道路、壁面線、地区計画、個別許可を確認。既存建物は確認申請図書・概要書・検査資料の容積率対象面積と現況も照合します。

• 計算書と回答記録から欄を埋める

  指定値、幅員、係数、道路限度、適用限度と根拠を分けます。日時・部署・担当者又は受付情報・回答・参照資料・未解決事項を調査記録に残します。

窓口では『この土地は容積率何％ですか』だけで終えず、次の項目を分けて質問します。都市計画の指定担当と建築上の適用担当が異なる場合は、両方へ確認します。

• 指定・区域線について『地番○番○の敷地について、用途地域と指定容積率を確認したいです。複数の指定にまたがりますか。区域線の根拠と、保存できる指定図・計画書はありますか』
• 前面道路・係数について『この道路の法42条の種別、容積率算定に採用する幅員、幅員の確認区間、法52条2項の係数は何ですか。道路台帳と現況の差、2項道路の後退線はどう扱いますか』
• 緩和・別制度について『特定道路、壁面線等、地区計画、総合設計・個別許可による取扱いはありますか。適用には何が必要で、既存建物の許可条件と建替え時の条件はどこで確認できますか』
• 回答を記載する前に『この図面の敷地条件で、指定値○％、道路限度○％、適用限度○％という整理でよいですか。根拠資料と端数の扱い、残る確認事項を教えてください』

道路制限・緩和・区域またぎを、場合ごとに計算します

以下は架空の例です。指定値・幅員・係数・敷地範囲が確認済みで、明示したもの以外の制限・特例はないと仮定しています。実際の物件へ数字だけを当てはめません。

12m以上なら『容積率の制限なし』ではありません。指定値や地区計画等は残ります。道路限度が指定値より大きい場合も、道路計算結果をそのまま建てられる限度として案内しません。複数の前面道路があるとき、法52条2項では幅員が最大のものを使いますが、採用できる道路・接道・幅員の取扱いは所管へ確認します。

例えば後退前の土地面積100㎡、後退面積10㎡、建築上の敷地90㎡、指定200％、採用道路幅員4m・係数0.4なら、限度160％、容積率対象の延べ面積上限は90×1.6＝144㎡です。100×1.6＝160㎡ではありません。補足例は『道路後退部分10㎡を除いた建築敷地90㎡を基礎に算定』です。面積は確定した敷地図・後退図で裏付けます。

令135条の18の割増幅員Wa＝（12－Wr）×（70－L）÷70。Wrは前面道路幅員、Lは特定道路から敷地が接する前面道路部分の直近の端までの延長です。例としてWr＝6m、L＝35mならWa＝3m、係数0.4では（6＋3）×0.4×100＝360％。指定400％なら、この比較による限度は360％です。指定容積率そのものが360％になるわけではありません。

記載例は『指定容積率400％。法52条9項の適用を確認し、前面道路幅員6.0m、特定道路からの延長35.0m、割増幅員3.0m、係数4/10により、前面道路による限度は360％です。根拠は道路配置図及び所管回答記録を参照』。これは条件を満たすと確認された場合の独自例で、実際の幅員・延長・端数処理は建築担当へ確認します。

記載例は『敷地のうち第一種住居地域60㎡（指定200％、道路制限160％）、商業地域40㎡（指定400％、道路制限240％）。法52条7項の面積按分により限度192％。区域線及び各部分の面積は添付敷地図・面積計算書による』。指定値は両方残します。境界面積を未確定の地図画面から推測して、192％と確定記載しません。

道路制限・区域またぎ・特定道路の根拠：建築基準法52条2・7・9項／施行令2条・135条の18

公園に近い、壁を後退させる、計画道路に接するという現況だけでは特例を選びません。適用制度ごとに指定・許可・建築計画の条件を調べます。既存建物の許可がある場合も、新しい建築計画に自動で同じ容積率が引き継がれるとは案内しません。

埼玉県・東京23区では、都市計画と建築上の取扱いの窓口を分けます

さいたま市の一般形態規制表は住居系0.4・その他0.6、川口市の表は住居系0.4・商工業系0.6、市街化調整区域0.4を示しています。ただし、対象地の区域線・係数指定・地区計画・個別特例まで一般表で確定するわけではありません。調整区域では、容積率の範囲内でも建築・用途変更できるとは限りません。開発許可等は別に確認します。

さいたま市は北部が西・北・大宮・見沼・岩槻区、南部が中央・桜・浦和・南・緑区の担当です。指定道路図は位置指定道路等を調べる入口ですが、地図に表示がないことだけで『道路ではない』とは判断しません。最新の種別・幅員・境界を担当へ確認します。

幅員の取扱いも地域ごとに確認します。例えば港区の容積率算定幅員の案内は、結節点間の区間、接道部分から交差点までの最小幅員、認定幅員と現況幅員の比較、すみ切りの扱いを示しています。港区の具体的運用を他市区へ一律に当てはめず、『道路台帳に6mとあるのでそのまま6mでよいか』まで聞きます。

地域別の公式調査資料（確認日2026年9月18日）：さいたま市｜建築物の形態規制表／さいたま市｜指定道路図／川口市｜道路種別の確認方法／新宿区｜特定道路等を含む不動産取引の手引き

面積不算入は、容積率の上限を増やす制度とは別です

容積率には、延べ面積の一部を算定対象から除く仕組みがあります。これは『指定200％が240％になる』という話ではなく、分子に入れる面積の話です。確認申請書の延べ面積と容積率算定対象面積、登記面積が異なっていても、すぐ誤記・違反とは判断しません。

この表は主な制度の整理で、全ての不算入制度の一覧ではありません。備蓄倉庫・蓄電池・自家発電設備・貯水槽・宅配ボックス等にも所定の限度があります。複数制度が関係する場合は同じ部分を二重に差し引かず、建築士等が作成した面積表と所管の取扱いを確認します。

独自補足例は『指定容積率200％、前面道路による限度160％。既存建物は確認申請図書において、延べ面積と容積率算定対象面積が異なります。対象外面積の内訳は添付面積表を参照。建替え時の不算入は新計画について再確認が必要です』。これは資料と現況を照合できた場合の例です。資料がない場合に不算入面積を推測して記載しません。

• 保存する資料指定図と凡例・区域線回答、敷地図と面積計算、道路種別・台帳・幅員・後退線、係数指定資料、特定道路配置図と延長計算、許可書・条件、確認申請の面積表・概要書・検査資料、現地写真・照会記録。
• 結論を保留して追加確認する場合道路種別・幅員・敷地範囲・区域面積が不明、資料と現況が不一致、許可条件が不明、増改築や敷地分割がある場合。未確認事項と確認先を明示し、根拠がそろうまで適用限度を確定しません。

不算入と個別特例の根拠：建築基準法52条3～6・10～14項、59条の2／施行令2条の算定方法と限度

容積率の調査・記載でよくある質問

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