手付解除はいつまで？よくある勘違いと重説の書き方【簡単診断】

手付解除で確認する条件の簡単診断

手付解除の期限は、どの売買でも同じ？

『契約後1週間』『引渡しの前日まで』などの全国一律の期限はありません。売主・買主が宅建業者かどうかと、契約書の手付条項・特約が確認の対象です。

契約書の期日前なら、必ず解除できる？

期日と履行着手の関係は、条項の書き方によって違います。例えば、個人売主の契約で『11月20日まで、ただし相手方が履行に着手した後を除く』という内容を有効に合意した場合、11月20日前でも相手方の履行着手によって制限されます。

契約によっては、期日までは相手方が履行に着手していても解除できると解釈される場合があります。常に『早い方』とも『遅い方』とも決められません。条項を省略せずに読み、売主・買主の属性も確認します。特に業者売主・非業者買主では、買主保護に反する期限短縮をそのまま重説へ転記しないでください。

期限特約と買主保護：宅建業法39条・78条2項／手付解除期日の特約・Q5／埼玉県FAQ・手付金④

重説には、何を調べてどう書く？

この項目の中心資料は、今回の売買契約書案・特約・手付金の受領記録です。都市計画図や登記情報だけでは、手付解除の期限や金銭の扱いは分かりません。土地・土地建物・区分所有建物のいずれでも、契約条項と当事者の属性を確認します。

• 当事者の属性と契約条項の確認

  売主・買主が宅建業者かを確認し、手付解除条項の全文と別紙特約を読みます。解除期日、履行着手による制限、通知方法、例外を確認します。

• 手付と、そのほかの支払の区分

  領収書・送金記録から、手付の額、交付日、受領者を確認します。中間金や清算金は手付の額に合算せず、支払の目的と金額を記録します。

• 行為と通知の時系列の確認

  すでに解除の相談があるなら、誰がいつ何をしたかを双方に確認します。口頭の説明しか得られていない行為については、送金記録・登記申請・工事記録等の裏付けを求めます。

• 重説と契約書の最終照合

  手付の額、解除期限、相手方の履行着手、放棄・倍額提供、通知先・通知方法を一致させます。融資特約や違約金の欄とも照合し、解除の理由による違いを説明します。

個人売主と業者売主では、記載例も変わる？

次は、土地建物の売買、手付100万円という架空例です。個人売主の例は『令和8年11月20日と相手方の履行着手のいずれか早い時点を限度とする』旨と、書面通知を当事者が合意した前提です。完成した契約条項のひな形ではありません。

重説には手付の金額だけでなく、解除期限、相手方の履行着手、通知方法まで記載します。また、契約成立前の重要事項の説明と、成立後に交付する37条書面の記載は区別してください。

契約前の説明と成立後の書面：宅建業法35条1項7号・8号、37条1項6号・7号

履行の着手は、自分と相手のどちらを見る？

民法557条で見るのは、解除する人自身ではなく、解除される相手方の行為です。自分が履行に着手したことだけで、自分の手付解除権が当然になくなるわけではありません。ほかの期限・特約も確認します。

例えば、買主が中間金を支払っていても、売主はまだ履行に着手していない場合です。ほかの条件を満たせば買主からの手付解除が認められる余地があります。ただし、その場合の手付放棄と、中間金等の返還・精算は分けて確認します。支払った金銭がすべて手付金として没収される、という意味ではありません。

相手方の履行着手と自己の履行着手：民法557条／司法研修所・本文18〜19頁（昭和40年11月24日判例を含む）

司法書士に登記を頼めば、もう履行に着手した？

依頼したという事実だけでは決められません。裁判例では、司法書士への登記委任や書類の取得・作成を、履行提供の準備とした例があります。一方、売主側が決済に必要な書類と関係者をそろえて決済場所で履行を提供した事案では、着手が認められています。

登記を依頼しただけなのか、決済に必要な書類をそろえて相手に履行を提供したのかで、確認する事実は違います。『司法書士が関わっている』『費用を使った』という説明だけで判断せず、実際の行為と実施日を資料で確認します。

登記の準備と履行提供の比較：登記委任等を準備行為とした例・RETIO79号27〜28頁／決済場所での履行提供を認めた例・RETIO96号116頁

測量やリフォームを始めた場合は？

埼玉県のFAQは、契約で定めた境界確定作業やリフォーム工事の実施などを、履行の着手を考える参考事例に挙げています。同時に、個々の契約内容に照らして判断し、一様には判断できないと説明しています。見積り・発注だけなのか、作業が実施されたのか、今回の契約で約束した義務なのかを確認します。測量という名称だけで着手の有無を決めず、契約書の測量条項と作業記録を照合します。

契約内容と具体的行為の確認：埼玉県FAQ・手付金②

手付100万円の『倍返し』は、合計いくら？

交付済みの手付が100万円で、民法557条による手付解除ができると仮定します。買主は支払った手付を放棄し、売主は受領した手付の倍額を提供します。

売主は『倍返しすると伝えるだけ』でよい？

民法557条は、倍額を現実に提供することを求めています。『後日払います』と通知するだけで足りると説明しないでください。通知、資金の準備、具体的な提供方法を確認します。買主が受取を拒んでいる、提供方法が決まらないまま期限が迫っているといったときは、通知だけで済ませず、弁護士等へ対応を相談してください。

手付放棄に加えて、違約金も必要？

適法な手付解除について、当然に債務不履行の違約金や損害賠償も追加されるわけではありません。民法557条2項は、通常の解除後の損害賠償に関する545条4項を適用しないとしています。別の契約や別の原因の費用請求がある場合は、その根拠を個別に確認します。

手付金・中間金・清算金の区別は、売買代金以外に授受する金銭の記事でも説明しています。

放棄・倍額提供と損害賠償：民法557条1項・2項／司法研修所・手付の交付と解除

埼玉・東京で、説明や判断に迷ったときの相談先は？

手付解除の基本は全国共通で、埼玉県と東京23区で一律の期限が違うわけではありません。重説でどう説明するかという業法相談と、個別の手付解除が有効かという民事相談を分けます。

相談窓口：埼玉県・不動産取引に関する相談窓口／東京都・不動産取引相談の窓口一覧

『手付金だけで済む』と答える前に、何が必要？

小野田 敦士

• 司法書士
• 行政書士
• 宅地建物取引士

『もう登記を頼んだので解除できません』『引渡し前だから手付金だけで済みます』とは、すぐには答えられません。相手が何をしたのか、契約書はどう定めているのかを確認してから説明したいところです。

手付解除についてよくある質問

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