土壌汚染対策法の重説はどう書く？指定区域・土地の履歴の調べ方

土壌汚染対策法の重説記載フローチャート

要措置区域と形質変更時要届出区域の違いは？

『形質の変更』は、土地を掘削する、盛土するなど、土地の形状や性質を変える行為です。所有権を移転する売買そのものを指す言葉ではありません。建替え、地下室、基礎撤去、配管工事など、買主の予定を具体的に確認してください。

要措置区域でも、対策が必ず土の全量掘削・入替えになるわけではありません。汚染の状態や健康被害のおそれに応じて、盛土、舗装、封じ込めなどの方法が検討されます。買主の建築工事が既存の対策を壊さないかも、措置の図面と工事計画を照合して確認します。

指定区域から汚染土壌を外へ搬出する場合には、16条の届出が原則として搬出着手14日前までに必要です。工事の届出だけでなく、運搬・処理方法、処理先、管理票等も確認します。通常の建設残土として搬出できると説明しないでください。

区域・施工・搬出の根拠：土壌汚染対策法6条〜18条／埼玉県の指定区域案内

土壌汚染の指定と過去の土地利用は、どこで調べられますか？

• 全筆と過去の地番を特定する

  登記、公図、位置図で対象地を示します。分筆・合筆、住居表示変更がある場合は過去の地番も調べ、古い工場や調査記録と照合します。土地の特定方法は土地の表示も参照してください。

• 最新の指定・解除台帳と範囲図を確認する

  一覧表は予備調査に使い、指定番号、告示日、対象物質、全部か一部かを台帳で確認します。指定図は地番全体とは限りません。過去の解除・追加指定の告示と範囲図を取り寄せ、現在の敷地図と照合します。

• 売主の資料と土地利用履歴を調べる

  売主へ、過去の用途、工場・クリーニング・給油施設等の利用、薬品や燃料の使用、地下タンク、埋設廃棄物、調査・対策・行政届出の有無を尋ねます。住宅地図、航空写真、登記履歴、行政の施設名簿と照合します。業種名だけで汚染の有無を断定しません。

• 工事計画を示して、行政窓口へ必要な手続を尋ねる

  掘削・盛土の範囲、面積と深さ、土の搬出、用途変更を示します。指定区域の手続とは別に、施設廃止や一定規模の形質変更に伴う調査義務、条例の地歴調査等があるかを確認します。

• 指定調査機関へ相談し、費用負担等を売主・買主で協議する

  法に基づく土壌汚染状況調査は指定調査機関へ依頼します。対象物質、試料採取の範囲・深さ、調査時点と現在の利用を確認します。調査前なら結果や費用を約束せず、売買前の調査、立入り承諾、費用負担、引渡時期を当事者と協議します。

窓口での質問例

『○市○町○番○ほか、別紙で囲った土地の重説を作成しています。買主は建替えを予定し、掘削面積○㎡、深さ○m、土の搬出を見込んでいます』と伝えます。計画が未定なら、その事情も伝えてください。

• 現在の指定と解除履歴はありますか？全筆・旧地番を示します。区域名、指定番号、対象物質、範囲図、一部解除を含む履歴と、閲覧・写しの取得方法を教えてください。
• 過去の施設と調査・対策の記録はありますか？有害物質使用特定施設、施設廃止、調査猶予の確認、地歴調査、土壌調査、措置完了の記録を確認したいです。窓口で公開できない資料は、売主から取り寄せる必要がありますか。
• この工事には何条の手続が必要ですか？指定区域内の形質変更、土壌搬出、3条又は4条の手続と、条例の手続を確認したいです。対象面積の計算、提出期限、必要図面、調査結果が出るまでの工事の取扱いを教えてください。
• 買主が所有者になった後の手続はありますか？現在の措置や調査猶予の条件、所有者等の変更に伴う手続、用途変更の届出を確認したいです。重説に添付できる台帳・回答・根拠資料も教えてください。

回答日・部署・担当者、照会に使った図面、台帳の取得日、売主への質問と回答、調査報告書を保存します。『台帳に記載なし』『有害物質使用の記録なし』『土壌分析で基準適合』は意味が異なるため、回答の言葉を置き換えないでください。

調査手続の確認資料：環境省｜制度・指定調査機関等の案内／環境省｜現行Q&A

指定がない土地でも、土壌調査が必要になることがあります

すべての売買で土壌を採取・分析する義務が生じるわけではありません。一方、現在の指定がなくても、施設廃止や工事等をきっかけに法定調査が必要になる場合があります。代表的なものは次のとおりです。

面積・調査契機の根拠：土壌汚染対策法3条〜5条・14条／環境省Q&A（900㎡・形質変更の取扱い）／東京都の調査・対策リーフレット

埼玉県・東京23区の土壌汚染の調査窓口

東京都の公開システムには、指定・解除台帳のほか、地歴台帳、基準適合台帳などがあります。基準適合の記録でも、調査した物質・範囲・時点を確認します。現在の工事が過去の調査範囲外まで掘削する場合は、既存資料だけで足りるかを所管と指定調査機関へ相談します。

土壌汚染対策法の重要事項説明書への記載例

宅建業法施行令3条は、土壌汚染対策法9条及び12条1項・3項の制限を列挙しています。重説のその他の法令上の制限で、適用される制限と具体的な内容を説明します。土地利用履歴、調査結果、費用に関わる事実は、専用欄がなければ備考・別紙等に記載します。以下は架空例です。

『一切責任を負わない』『買主が承知した』という特約だけで、調査や説明の不足を解消できるとは限りません。把握した汚染、調査未実施の範囲、行政の制限を説明し、調査・対策費、追加費用、計画変更、延期や解除の条件を当事者と専門家で検討します。

説明を省くと、買主が通常の残土処分費を見込んでいたのに汚染土処理費が必要になったり、工事の届出・調査・対策で着工が遅れたりするおそれがあります。行政上の措置義務と、売買契約で誰が費用を負担するかは別です。所有者等が措置を求められる場合もあるため、売主が汚染原因者ではないことだけで負担がないと説明しません。

重説と措置の根拠：宅建業法施行令3条／土壌汚染対策法7条・9条・12条

震災後の焼却灰と土壌汚染対策法は、どう違いますか？

原発事故後に、放射性物質を含むごみを焼却して生じた灰の保管が問題になりました。ただし、『事故由来の放射性物質を含む焼却灰』というだけで、発電所の敷地から廃棄物を搬入したとはいえません。廃棄物の発生場所と受入実績は施設ごとの公式記録で確認します。また、放射性物質を含む灰の保管と、土壌汚染対策法の区域指定は別です。

こうした施設が気になる場合は、まず運営者・自治体の廃棄物又は放射性物質担当へ、廃棄物の種類と発生場所、現在の保管か埋立処分か、施設の位置、過去の漏出や行政指導の記録、最新の測定場所・日時を確認します。売買対象地に廃棄物処理法等の指定があるかも、土壌汚染対策法とは別に照会します。

『施設が近いからこの土地も汚染されている』とは判断できません。また、施設周辺の空間放射線量と土壌中の放射性物質濃度は別の測定です。施設の測定結果だけで売買対象地の土壌や地下水の状態を保証せず、個別調査が必要かを担当部署・専門機関へ相談します。確認した施設の事実が買主の判断に関係する場合は、資料の出典・確認日・対象地との位置関係を示して説明します。

放射性物質についての公式資料：環境省｜放射性物質汚染対処特措法の概要／さいたま市｜ごみ処理施設の測定結果／流山市｜一時保管庫の現行案内

土壌汚染の調査と売買について、よくある質問

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