重要事項説明書の法令上の制限チェックリスト｜埼玉・東京の調査方法

法令上の制限の調査先診断チャート

調査項目は、どの一覧をもとに作ればよいですか？

売買の法令上の制限は、宅地建物取引業法施行令3条1項に列挙された規定を確認します。それらに基づく命令・条例の制限も対象です。使用している重説書式の法律一覧と照合し、改正で追加された規定や名称変更が反映されているかも調べます。

国交省の法令概要一覧は、聞き慣れない法律の内容を調べる際に役立ちます。確認時点では、盛土規制法の行に旧名称『宅地造成等規制法』が残っています。現在の法律名・条文・施行日はe-Govで確認してください。施行令の対象法令が自治体の調査案内に見当たらない場合は、照会先を尋ねます。

法定の重説事項とは別に、宅建業法47条は、取引判断に重要な影響を及ぼす利用制限や環境等について、故意に事実を告げないことや、不実のことを告げることを禁止しています。判明した事実が買主の計画や契約判断に関係する場合は、内容を確認し、関連欄・備考等で説明します。また、水害ハザードマップ上の所在地については、専用の説明事項として確認します。

対象範囲を確認する公式資料：現行施行令3条／宅建業法35条・47条／国交省の法令概要一覧／水害リスク情報の重要事項説明

役所調査を効率よく進めるには？

• 売買対象の全筆と、買主の予定を確認する

  登記情報、公図、位置図、測量図等で地番と敷地範囲を示します。私道持分、離れた附属地、マンションの複数の敷地も含めます。建替え・増築・造成・掘削・用途変更等の予定も尋ねます。分合筆等があれば旧地番も確認します。

• 所在地の公式サイトで、不動産調査案内を探す

  『自治体名＋不動産調査』『自治体名＋重要事項説明＋調査』『自治体名＋法令上の制限＋窓口』で検索します。公式サイトの窓口一覧、都市計画情報、建築・開発調査案内を確認し、資料の更新日も記録します。

• 地図・一覧で予備調査し、問い合わせる項目を決める

  都市計画、文化財、土砂災害、河川、土壌等の公式図・台帳を確認します。地図の縮尺、表示する項目、更新日、対象地の位置を確認し、区域境界や不明な地番を照会用図面に記します。地図検索で表示されなかっただけでは、非該当と判断しません。

• 担当を確認し、同じ部署への質問をまとめる

  法令ごとに、市区町村・都県・国のどこが回答するかを確認します。地番一覧、対象範囲を囲った図、予定工事を送付又は持参し、区域の有無と手続の要否を尋ねます。来庁予約、閲覧・写しの取得方法も事前に確認します。

• 回答の根拠と未解決事項を記録する

  回答日、部署、担当者、提示した図面、根拠となる指定図・台帳・条例、回答の内容を保存します。『区域外』という回答が、どの法令・範囲についての回答かを明記します。計画未定で手続を判断できない場合は、何が決まれば判断できるかも尋ねます。

• 契約前に残った項目を確認し、重説に記載する

  一部指定、資料の不一致、買主の計画変更、未回答の項目を再照会します。建築の可否、費用、契約前届出など取引に影響する事項が未確定なら、追加調査と契約日程を検討します。未確認と書くだけで調査を終えないでください。

窓口での質問例

『○市○町○番○ほか、別紙で囲った全筆の売買について、重要事項説明書を作成しています。買主は既存建物の解体と戸建ての新築を予定しています。以下の項目について、御担当の範囲を教えてください』と伝えます。工事が未定なら、未定と伝えてください。

• どの指定・制限に該当しますか？区域名、法令・条例の根拠、告示日・番号を教えてください。全部か一部か、添付した図のどの範囲が対象ですか。境界が分かる図面を取得できますか。
• この売買と予定工事には、どの手続が必要ですか？売買契約前の届出、工事前の許可・届出、着手できる時期を確認したいです。工事規模や用途による基準、例外、既存の許可条件も教えてください。
• 変更の予定や、別の担当への確認はありますか？指定変更が告示済み又は手続中なら、施行日と確認資料を教えてください。今回の回答に含まれない事項と、その照会先も教えてください。
• 重説の根拠として保存できる資料はありますか？指定図・台帳・条例の該当箇所、証明書、照会回答等の取得方法を確認したいです。公開地図だけでは判断できない事項はありますか。

部署別に確認する、その他の法令上の制限チェックリスト

次の表は、東京23区・埼玉県の物件で調査先を分けるための代表項目です。この表だけで全法令を確認したことにはなりません。現行施行令3条、使用書式、自治体の案内を照合し、残る法律も『非該当の根拠』又は『照会先』を調査表に記録してください。部署名は自治体によって異なります。

ほかにも、マンション・長期優良住宅等に関する容積率の特例、特定の事業で造成された敷地の処分制限、各種協定などがあります。既存建物の認定・許可書、売主の取得時の契約、管理組合の資料も確認してください。マンションの一室の売買でも、敷地の指定や開発時の許可条件、協定を調べます。

売買契約前の届出は、最後にまとめて調べない

例えば重要土地等調査法の届出は、特別注視区域内の原則200㎡以上の土地・建物の対象取引について、売主・買主双方が契約前に行います。土地は原則1筆ごと、建物は一つの建物ごとに各階の床面積の合計で判定します。単なる注視区域は、この届出の対象ではありません。

マンションは専有部分の床面積だけでなく、敷地全体の面積に敷地権の割合を掛けた面積が200㎡以上の場合も届出が必要です。契約後の分合筆、一部だけ区域内の場合、登記と実測の面積が違う場合も、内閣府のFAQで取扱いを確認してください。

公拡法など契約前の手続があるものは、物件調査の早い段階で確認し、提出者と提出時期を決めます。届出後に譲渡の制限がある場合は、その期間も契約日程に反映してください。

法令一覧と国の届出案内：現行施行令3条の対象規定／国交省｜各法令の概要／内閣府｜区域指定と地図／内閣府｜契約前の届出

埼玉県・東京23区では、どの順番で調査先を確認しますか？

埼玉県は、市町村の案内から法令別の所管を確認する

埼玉県GISと県の都市計画図で予備調査ができます。県の都市計画図は広域の確認用で、詳細は各市町村の都市計画担当課へ必ず確認するよう案内されています。文化財、土壌汚染、河川等は、それぞれの指定図・台帳・担当窓口の案内も調べます。

さいたま市は、北部・南部と調査事項で窓口を分ける

さいたま市の都市計画・建築・土木の窓口一覧では、北部は西・北・大宮・見沼・岩槻区、南部は中央・桜・浦和・南・緑区です。都市計画指導課、建築指導課、建設事務所では調べる内容が異なります。土壌は環境対策課、農地は農業委員会、文化財は文化財保護課へ照会します。所在地の区と担当を確認し、電話・メール・窓口閲覧等の照会方法を尋ねてください。

道路の認定・境界と建築基準法上の道路種別を調べる場合は、さいたま市の道路調査窓口も参照できます。

埼玉県・さいたま市の公式資料：市の事項別窓口／県の都市計画図／県GIS／開発許可の所管／土壌汚染の指定区域・所管

東京23区は、所在地の区の不動産調査案内から調べる

区のGIS、都市計画情報、建築・道路・環境・文化財の調査案内を先に確認します。同じ23区でも、資料の名称、公開範囲、担当、予約・閲覧方法は異なります。区域指定の有無は、対象地のある区の最新資料で確認してください。

新宿区の不動産調査用案内は、都市計画・道路だけでなく、景観、土壌、文化財、河川、航空制限等の調査先を掲載しています。次は新宿区の例です。他区の物件は、その区の案内で確認してください。

都施行の計画道路、都の所管する建築物、国・都の管理する河川や道路なども、区の窓口案内で別の照会先が案内されることがあります。対象地を示して、どこへ確認すればよいかを先に尋ねると、来庁先の間違いを減らせます。

道路の調査先は東京23区の道路調査窓口でも紹介しています。国交省の都道府県別照会先一覧も参考になりますが、令和8年10月5日に確認した同一覧（令和7年3月3日更新）では、埼玉県・東京都の欄は空欄です。自治体・各法令の公式案内から照会先を調べてください。

東京で調査先を探す資料：新宿区｜不動産調査用案内（令和8年4月1日更新）／国交省｜都道府県別照会先一覧

調査表と重説には、何を残せばよいですか？

調査表の記入例

社内の調査表は、法令又は確認事項ごとに一行作り、対象筆、所管、確認結果、根拠、確認日、残る質問を記録します。空欄を残さず、未確認なら未確認と書きます。次の表は架空例です。非該当の行にも根拠を残してください。

『要追加確認』は資料の不一致や境界等の問題が分かっている状態、『未確認』は必要な調査をまだしていない状態です。どちらも『非該当』ではありません。問い合わせたが回答がない場合も、回答待ちと残る質問を記録します。

重説は法律名だけでなく、制限の概要・備考にも書く

該当法令の欄に加え、区域・指定の名称、対象範囲、制限される行為、必要な手続を記載します。買主の予定について窓口で確認した場合は、確認した計画の条件と回答も説明してください。図を添付する場合は、対象地と指定範囲を識別できるようにします。

上の例は、その前提どおりの資料と回答が得られた場合の文例です。許可・届出が不要と回答された場合も、指定区域そのものがないという意味に変えないでください。予定工事の規模が小さいために手続が不要なのか、区域外なのかを区別します。

境界や適用が不明な場合は、契約前に追加調査する

資料から『区域境界付近』としか分からない場合は、『○○区域との関係について○○課へ照会中。対象図の○番○の一部に適用されるかは未確定』のように、判明している事実と未確定事項を下書きに記録します。担当課へ地番と範囲図を示して追加照会し、建築可否や費用に関係する事項は、回答を得てから契約条件を決めます。

• 外観・用途・工事の計画変更景観・緑地・森林等の制限を見落とすと、外壁の色、建物の形、伐採・造成方法などの変更が必要になる場合があります。設計費や工事費への影響も説明します。
• 工事着手・引渡しの遅れ文化財の試掘・発掘、土壌調査、許可や届出の期間を見込まなければ、予定の着工・引渡しに間に合わないおそれがあります。必要な協議がいつ終わるかも確認します。
• 売買前の手続の失念公拡法や重要土地等調査法等の契約前手続を忘れると、日程の見直しや法令上の問題が生じ得ます。手続の担当者と提出時期を早めに確認します。
• 費用や契約条件をめぐる紛争追加調査・対策費を誰が負担するか、予定の利用ができない場合どうするかが不明なまま契約すると、当事者間の紛争や調査・説明責任の問題になり得ます。『買主了承済み』だけで済ませません。

法令上の制限の調査で、よくある質問

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