土砂災害警戒区域・特別警戒区域とは？埼玉・東京の重説の書き方【簡単診断】
土砂災害警戒区域・特別警戒区域とは？重説には何を書けばよいですか？
調査した土地が、土砂災害警戒区域に含まれていました。地図には黄色と赤色があり、重説にも警戒区域と特別警戒区域の二つの欄があります。違いは何でしょうか。建物を建てられるのか、どこまで調べて説明すればよいのかも知りたいです。
警戒区域は避難への備え、特別警戒区域では建築・開発の制限も確認します
土砂災害警戒区域は、がけ崩れ・土石流・地すべりによって人の生命や身体に危害が生じるおそれがあり、警戒避難体制を整備する区域です。そのうち、建物が壊れて人に著しい危害が生じるおそれのある範囲が、土砂災害特別警戒区域です。土砂災害防止法に基づき都道府県知事が指定します。
警戒区域は通称イエローゾーン、特別警戒区域はレッドゾーンです。特別警戒区域は警戒区域の一部なので、赤色の区域に敷地が含まれていれば、重説では警戒区域・特別警戒区域の両方を『内』にします。
区域の有無は埼玉県・東京都の公式地図で探し、公示図書の区域図と敷地全体を照合します。指定番号・告示日・自然現象・該当部分を確認し、特別警戒区域なら建築物の構造規制や開発に関する制限も説明します。境界付近や資料が一致しない土地は、所管へ図面で照会します。
区域の意味・重説で説明する内容：埼玉県・土砂災害防止法東京都FAQ・指定による影響国交省・宅地建物取引での説明
土砂災害の区域と重説記載の簡単診断
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 確認2敷地の全部または一部が、特別警戒区域にも含まれますか？
- 結論両方を内とし、制限も説明
- 結論警戒区域は内・特別警戒区域は外
- 結論両方を外とし、根拠を保存
- 結論現在の指定と公表結果を分けて説明
- 結論都県の所管へ図面で照会
- 確認1対象地の指定状況はどうなっていますか？結論両方を外とし、根拠を保存結論現在の指定と公表結果を分けて説明結論都県の所管へ図面で照会
- 確認2敷地の全部または一部が、特別警戒区域にも含まれますか？結論両方を内とし、制限も説明結論警戒区域は内・特別警戒区域は外
- 警戒区域は内・特別警戒区域は外
指定根拠と対象範囲を記載します。黄色の指定だけで直ちに建築禁止にはなりませんが、崖条例なども調べます。
- 両方を内とし、制限も説明
指定根拠・該当部分に加え、構造規制や開発許可等を調べます。買主の建築・利用計画について建築士や所管へ確認します。
- 両方を外とし、根拠を保存
基礎調査結果や他の区域、擁壁・地盤の現況も調べます。区域外であることだけで、安全とは判断できません。
- 現在の指定と公表結果を分けて説明
告示済みかを所管に確認します。まだ未指定なら、その状態と公表された範囲・指定の可能性を補足します。
- 都県の所管へ図面で照会
地番・公図・敷地図を提示して範囲と最新の告示を確認します。指定範囲が確認できるまで、区域外とは記載しません。
現在の指定と敷地の範囲を確認するための診断です。建築計画や安全性は、所管と建築士への確認が必要です。警戒区域内で特別警戒区域の境界が分からない場合も、所管へ照会します。
黄色と赤色では、何が違うのでしょうか？
| 区域 | 指定の意味 | 仲介担当者が確認する内容 |
|---|---|---|
| 土砂災害警戒区域（黄色） | 土砂災害の危険を周知し、避難の体制を整える区域。指定されている旨が重要事項説明の対象です。 | 敷地の全部・一部のどこが含まれるか、災害の種類、指定の根拠。避難場所・経路は自治体のハザードマップで確認します。 |
| 土砂災害特別警戒区域（赤色） | 警戒区域のうち、建物の損壊による著しい危害のおそれがある範囲。特定開発行為の許可制や、居室を有する建物の構造規制等があります。 | 警戒区域の説明に加え、適用される制限、既存建物の資料、買主の建築・開発計画への影響。建築・開発の条件を具体的に説明します。 |
区域内でも建築や売買はできますか？
警戒区域だけの指定で、直ちに建築が禁止されるわけではありません。ただし、崖条例、急傾斜地崩壊危険区域、接道、開発許可など、ほかの制限によって建築計画が変わることはあります。
特別警戒区域も、指定されたことだけで売買できなくなる制度ではありません。建築・開発には条件があり、擁壁等の対策や建物の設計によって費用・工期が変わります。土地を見て担当者だけで『建てられる』『建てられない』と断定せず、買主の計画を示して所管と建築士へ確認します。
重説の災害欄と、法令上の制限の欄に関係します
参照した令和8年1月版の全日書式では、土地建物用はⅠの第10項、区分所有建物（敷地権）用は第11項に、警戒区域と特別警戒区域の内・外を記載する欄があります。書式の版で項目番号は変わるため、欄の名称でも確認してください。
警戒区域内である旨の説明と、特別警戒区域における法令上の制限の説明は、内容が違います。災害関係の専用欄には二つの内・外を記載します。特別警戒区域では、法令上の制限欄や備考に、適用される制限の概要と確認資料も必要です。
造成宅地防災区域は盛土規制法による指定です。また、名前の似た『急傾斜地崩壊危険区域』は、崖の崩壊を助長する行為の制限等を定める別の制度です。それぞれの法律の指定資料で確認します。
建築と、似た区域との違い：さいたま県土FAQ・建築制限と崖条例東京都FAQ・Q17〜19、Q25
土砂災害警戒区域は、どこを見て調べればよいですか？
- 地番と敷地・建物の位置を特定する
登記情報、公図、地積測量図、配置図、案内図を用意します。住居表示で検索できても、地図の住所マークが敷地の中心や建物の正確な位置とは限りません。複数筆やマンションでは、売買対象となる敷地全体を確認します。
- 公式地図で二つの区域を表示する
都県の公式マップで、警戒区域と特別警戒区域をそれぞれ表示します。色だけで判断せず、凡例、表示項目、更新時点を確かめ、対象地周辺まで拡大します。
- 公示図書を取得して、指定内容を読む
区域番号・名称、指定や変更の告示年月日・番号、自然現象の種類、区域図を確認します。敷地全体と建物配置を図に照合し、一部だけならどの部分かを示します。地図の印刷だけでなく、対応する公示図書も保存します。
- 指定前の基礎調査結果と、新しい告示を調べる
指定済みの地図とは別に、基礎調査結果の公表ページを確認します。未反映の指定・変更・解除がないか、境界が不明な場合は所管に照会します。地形改変や対策工事の履歴がある土地も確認が必要です。
- 特別警戒区域なら、建築・開発計画を確認する
買主が自宅を建てるのか、分譲するのか、既存建物を利用するのかを聞きます。区域指定を扱う部署、建築指導担当、開発許可担当、建築士に、それぞれ必要な調査を依頼します。
公示図書では、何を読み取れますか？
| 見る項目 | 重説作成に使う内容 |
|---|---|
| 区域番号・名称・告示 | 地図と公示図書が同じ区域か確認し、指定根拠を記載します。変更や一部解除があれば、以前の図だけで判断しません。 |
| 自然現象の種類 | 急傾斜地の崩壊、土石流、地すべりのどれか。物件で想定される災害を説明するために確認します。 |
| 二つの区域の範囲 | 警戒・特別警戒の線を別々に見ます。建物だけでなく庭・駐車場・敷地の端なども照合し、該当部分を別添図で示します。 |
| 特別警戒区域の力・高さ等の条件 | 構造検討に関係する、土石等の移動・堆積による力や高さ等の資料です。その条件に建物が対応できるかは、建築士に公示図書一式と設計図を見てもらいます。 |
『○○市・区○○、地番○番○の売買調査です。添付の公図・敷地図・配置図の範囲について、土砂災害警戒区域と特別警戒区域の全部または一部に含まれるかを確認したいです。区域番号・名称、根拠となる公示図書と最新の告示を教えてください。基礎調査結果の公表、地図に未反映の指定・変更・解除はありますか。境界が敷地のどこを通るか、追加で必要な図面や確認方法も教えてください。』
保存するのは、対象地を示した図、公示図書、地図のURL・更新時点・閲覧日、照会日・部署・回答者・質問と回答です。所管が回答したのは区域の指定範囲なのか、建築計画への適合性までなのかも記録します。
重説にはどう書く？指定状況ごとの記載例
次は、公示図書等で確認できたことを前提にした架空例です。区域名・番号・告示・日付・敷地の方位は実際の資料に合わせます。電話照会していないのに『担当課へ確認済み』とは書きません。
| 確認結果 | 内・外の記載と補足の例 |
|---|---|
| 警戒区域だけに含まれる | 警戒区域：内／特別警戒区域：外。『本物件の敷地のうち別添図の○○部分は、○○地区・区域番号○○の土砂災害警戒区域（急傾斜地の崩壊）内です。○○告示第○号（令和○年○月○日）及び公示図書により確認しています。同部分を含む本物件敷地に、土砂災害特別警戒区域の指定はありません。』 |
| 特別警戒区域にも含まれる | 警戒区域：内／特別警戒区域：内。『本物件の敷地の○○部分は、別添公示図書の土砂災害警戒区域及び土砂災害特別警戒区域内です（○○地区・区域番号○○、○○告示第○号、令和○年○月○日）。特別警戒区域では、居室を有する建築物の構造規制、特定開発行為に関する許可等の制限があります。適用される制限の概要及び本件に関して確認した内容は、法令上の制限欄・別添資料のとおりです。』法令上の制限欄や別添資料には、確認した具体的な制限・条件を記載します。 |
| 敷地全体が両区域の外 | 警戒区域：外／特別警戒区域：外。『令和○年○月○日、○○の区域図・公示図書等と本物件の敷地全体を照合し、土砂災害警戒区域及び特別警戒区域の外であることを確認しています。確認資料は別添のとおりです。』基礎調査結果やほかの制限・不具合が判明していれば、別途記載します。 |
| 庭や駐車場だけが区域内 | 建物の位置だけで『外』にはしません。含まれる区域の欄を『内』とし、『敷地のうち○側駐車場部分が区域内。建物の位置と指定範囲は別添図のとおり』などと具体化します。面積を記載するなら、数値の根拠も確認します。 |
| 境界が不明・資料が食い違う | 調査メモに、提示した図面、照会先・日付、確認待ちの範囲を記録します。『外』で確定した重説にはせず、指定や位置の回答を得てから選択と補足を完成させます。 |
まだ指定前でも、基礎調査結果が公表されていることがあります
基礎調査結果は、指定に先立って土砂災害のおそれがある範囲を公表する資料です。指定済みの区域とは違うため、現在の告示の有無を確認して内・外を記載します。そのうえで、公表資料に敷地が含まれるなら、その範囲と指定される可能性を補足します。
国交省の平成27年1月18日通知では、基礎調査結果は取引判断に重要な影響を及ぼす事項として説明することが望ましいとしています。また、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げたりすると、宅建業法47条1号に違反する場合があると説明しています。指定済み区域についての35条の説明とは区別してください。
『令和○年○月○日現在、本物件に土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定はありません。ただし、○○が令和○年○月○日に公表した基礎調査結果では、敷地の○○部分が○○区域に相当する範囲として示されています。今後、区域に指定される可能性があります。該当範囲と公表資料は別添のとおりです。』基礎調査の図は、未指定であることを証明する資料ではありません。この例を使う前に、最新の指定状況を所管に確認します。
2026年10月22日に確認した東京都の基礎調査公表ページには、現在公表している区域はないとあります。これは、指定済みの土砂災害警戒区域がないという意味ではありません。契約時は両方のページを再確認します。
指定前の情報と説明の根拠：国交省・基礎調査結果についての通知
特別警戒区域で、買主の建築計画に何を確認しますか？
| 確認事項 | 質問する内容・資料 |
|---|---|
| 居室を有する建物の構造 | 区域図・公示図書と建築計画を建築士に渡し、土砂の力に対する構造、外壁や擁壁等の対策、配置の検討が必要かを確認します。設計・構造規制の適用は建築指導担当等へ照会します。 |
| 分譲などの特定開発行為 | 分譲住宅等を目的とする造成・区画形質の変更が特定開発行為に当たるか、必要な許可、過去の許可と工事完了資料を確認します。埼玉県は管轄県土整備事務所への事前相談を案内しています。 |
| 都市計画法上の開発制限 | 土砂災害防止法の許可とは別です。災害レッドゾーンを開発区域に含めることの制限や、区域・用途ごとの基準を開発許可担当へ確認します。自己居住用か分譲・事業用かで扱いが異なるため、計画用途を伝えます。 |
| 既存建物・対策工事の資料 | 売主に確認済証、検査済証、設計図、対策工事・許可の資料、行政からの勧告等を尋ねます。指定日と建築・工事時期も照合します。現在赤色の区域にあるというだけで、既存建物が違反だとは断定できません。 |
特に分譲目的では、土砂災害防止法の特定開発行為の許可だけで判断できません。都市計画法の開発許可が必要な計画には、原則として土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンを開発区域に含めない規制があります。自己居住用住宅とそれ以外では扱いが異なりますが、自宅用なら構造規制などもすべて不要になる、という意味ではありません。
『公示図書のとおり敷地の○○部分が特別警戒区域です。買主は○○用途、○○規模の建物を計画しています。この配置で必要な構造の検討、特定開発行為の許可、都市計画法の開発規制を教えてください。既存擁壁・対策工事の資料はこれです。計画を検討するために、追加で必要な図面や確認先はありますか。』
建築や開発の条件を調べずに売買を進めると、購入後に建物の配置・構造を変更したり、対策工事や追加の設計費が必要になったりするおそれがあります。開発が制限される計画では、予定していた分譲ができないことも考えられます。購入目的に関係する条件は、契約前に確認して説明します。
開発に関する確認資料：埼玉県・特定開発行為の相談先さいたま市・災害レッドゾーンの開発規制
埼玉県・東京23区の調査先と、身近な指定例
埼玉県は、県GISから公示図書を取得します
入口は埼玉県の指定状況のページです。ページ内の『埼玉県GIS 道路・河川インフラマップ』を開き、レイヤーの『ハザードマップ等』から『土砂災害警戒区域等』を選びます。指定区域と対応する公示図書を確認できます。
不明点は物件所在地を管轄する県土整備事務所へ照会します。県は、GISや事務所のホームページへの反映に時間がかかる場合があり、関係図書は告示日から閲覧できると案内しています。契約直前や新しい指定の情報がある場合は、公示図書の確認も必要です。
| 物件所在地の例 | 確認先 |
|---|---|
| さいたま市・川口市 | さいたま県土整備事務所。区域指定の案内にある河川・鴻沼川改修事業担当は048-861-2496。指定一覧・区域図・問い合わせ先 |
| 川越市・所沢市・狭山市など | 川越県土整備事務所。市町村ごとの管轄は県の指定状況ページで確認します。 |
| 朝霞市・志木市・和光市・新座市 | 朝霞県土整備事務所。住所だけで範囲が特定できない場合は、地番と図面を提示します。 |
| 飯能市・入間市・坂戸市・日高市など | 飯能県土整備事務所。複数の区域が近接する土地は、区域番号を省略せず照会します。 |
| その他の市町村 | 県の指定状況ページにある12事務所の管轄表で確認します。制度全般は県河川砂防課（048-830-5141）。個別地の範囲は所管事務所へ照会します。県の管轄表 |
さいたま県土の指定一覧には、さいたま市見沼区中川、緑区大崎などの例も掲載されています。一覧の代表住所から該当する図面を探し、対象地番の位置を照合します。さいたま市内の指定も県の所管です。
東京23区は、都の区域マップで公示図書を確認します
東京都の土砂災害警戒区域等マップで、利用条件と更新時点を確認して住所検索します。区域の情報・検索結果から公示図書を開き、区域番号と対象範囲を確認します。マップは概略位置を示すもので誤差を含むため、境界付近は画面上の色だけで確定できません。
指定や基礎調査に関する相談は、東京都建設局河川部計画課・土砂災害対策担当（03-5320-5394）が窓口です。区のハザードマップは避難先・避難経路の説明にも使えますが、細かな指定範囲や最新の変更は都の資料で確認します。建築・開発の可否は、その手続を所管する部署へ別途確認します。
23区にも指定はあります。台東区は公式Q&AのQ14で、谷中2丁目の一部、池之端1・2丁目の一部を案内しています。文京区も根津・千駄木などの指定状況を公表しています。これらは土砂災害の区域です。造成宅地防災区域ではありません。町名だけで、その物件の内・外を判断しないでください。
指定前の基礎調査結果も確認：埼玉県・基礎調査結果の公表先東京都・基礎調査結果の公表
区域の内・外だけでなく、買主が予定している使い方も確認します
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
庭の端だけが区域内でも、その部分がどこかを買主に見てもらいたいところです。建物を建て替える予定があるなら、契約前に建築士へ資料を渡しておきたいですね。
- 敷地の一部を調べ忘れていないか建物の住所マークや玄関位置だけで判定せず、売買対象の全筆と敷地全体を照合します。別添図で該当部分を示し、根拠のない面積や境界線を描き足しません。
- 区域外でも、現地の異常やほかの制限を調べたか擁壁のひび・傾き、排水、崖との位置関係、過去の災害や指導を調べます。ほかの法令の調査先は、法令上の制限チェックリストで確認できます。
- 補修や造成の履歴と、指定の見直しを確認したか売主から『対策済み』と聞いても、区域が変更・解除されたとは限りません。工事資料と所管の告示を確認します。以前の重説に外とあっても、今回の調査の代わりにはなりません。
区域図・行政資料の調査から、重要事項説明書の作成まで対応します
- 敷地の範囲と区域指定を照合し、公示図書や行政資料を確認
- 現地・役所・法務局等の調査結果をもとに、重要事項説明書ドラフトを作成
建物・擁壁の安全性を診断したり、建築可否を保証したりするサービスではありません。技術的な判断は建築士等への確認が必要です。
区域の境界や公示図書の確認、調査結果の記載でお困りの方へ。
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼する標準的な1物件88,000円（税込）／公的資料取得実費別土砂災害の区域についてよくある質問
指定区域から何メートル離れていれば、重説に書かなくてよいですか？
仲介担当者が一定の距離だけで、区域内・外を判定するものではありません。対象物件の敷地と告示された区域を照合します。区域外でも、隣接する崖・擁壁の異常など取引判断に関わる事実を把握していれば、確認して説明が必要です。
マンションの上層階なら、区域を調べなくてもよいですか？
建物の売買でも調べます。住戸の階数で一律に対象外とせず、建物と敷地の位置・指定範囲を確認してください。建物の構造や共用部分の対策は、管理会社・管理組合の保管資料等も確認します。
警戒区域に指定されると、役所がすぐ対策工事をしてくれますか？
指定だけで直ちに公費の対策工事が実施されるわけではありません。土砂災害防止法の指定は警戒避難体制の整備等を行う制度です。工事予定があると聞いた場合は、事業名・施行主体・対象範囲・予定時期を所管へ確認します。工事の予定が未確定なら、そのことも伝えます。
擁壁を造り直したら、区域外になりますか？
工事が済んだだけで、重説を区域外に変更してよいわけではありません。対策工事や地形改変による区域の見直しの有無を所管へ確認し、変更・解除の根拠資料を取得します。
区域内の物件は、住宅ローンが利用できませんか？
区域内という事実だけで、すべての金融機関の結論が同じになるとはいえません。購入予定者の利用する金融機関に、区域の指定、対象範囲、建物や対策工事の資料を示して確認します。