水害ハザードマップはどう読む？色・浸水深と重説の書き方【簡単診断】
水害ハザードマップは、どこを見ればよいのですか？
市区町村のホームページで地図は見つかった。でも、色が付いている場所はどのくらい浸水するのか、別の地図だと色が違うのはなぜか。重説を作るために開いても、どこを読めばよいのか迷います。
物件の位置を探し、その地図の凡例で浸水の深さを読みます
最初に、洪水・内水・高潮のどの地図なのかを確認します。次に物件の位置を探し、その場所の色を『凡例』と照らします。凡例とは、色や記号が何を表しているかを説明する部分です。色だけでなく、地図の名前と凡例を一緒に読むのが基本です。
重説では、水防法に基づく市区町村の地図を使い、物件の概ねの所在地を示します。地図の『有・無』と、浸水予測の『有・無』は別です。地図があり、物件が浸水想定の範囲外なら、地図の欄は『有』です。所在地の説明も必要です。
重説で必要な説明：国交省・現行解釈32〜33頁国交省Q&A・Q3-5（想定範囲外も説明）
水害ハザードマップと重説記載の簡単診断
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 確認2その地図で物件の位置と浸水の表示を確認できましたか？
- 結論地図は有・所在地を示す
- 結論想定範囲外でも地図は有
- 結論自治体へ照会してから記載
- 結論法定地図の有無を自治体へ確認
- 結論提示する地図がない旨を説明
- 結論自治体へ照会してから記載
- 確認1物件の位置を含む市区町村の地図はありますか？結論法定地図の有無を自治体へ確認結論提示する地図がない旨を説明結論自治体へ照会してから記載
- 確認2その地図で物件の位置と浸水の表示を確認できましたか？結論地図は有・所在地を示す結論想定範囲外でも地図は有結論自治体へ照会してから記載
- 地図は有・所在地を示す
使用した各地図を提示して物件の概ねの位置を示します。浸水深等を補足するときは、その図の凡例と想定条件を確認します。
- 想定範囲外でも地図は有
地図に浸水の色がなくても、地図の有無欄は『有』です。所在地の説明も必要です。想定範囲外だから水害リスクがない、という説明は避けます。
- 法定地図の有無を自治体へ確認
参考図だけで法定地図なしと判断しません。未作成・非公開と確認した後に有無欄を記載し、入手した参考図のリスク情報も説明します。
- 提示する地図がない旨を説明
照会日・部署・回答を記録します。ほかの種類の地図や参考資料は別途調べます。地図がないことは、水害が起きないという意味ではありません。
- 自治体へ照会してから記載
地図の名称・版、住所と地番・建物位置を示して質問します。不明のまま『無』や『想定範囲外』にしません。
洪水だけで終わらず、内水・高潮についても確認する診断です。個別の浸水予測や建物の安全性を判定するものではありません。
洪水・内水・高潮の違いと、色・数字の読み方
| 地図の種類 | 想定している水害 |
|---|---|
| 洪水 | 川の水があふれたり、堤防が決壊したりした場合の浸水です。同じ自治体でも、川ごとに地図が分かれていることがあります。 |
| 雨水出水（内水） | 大雨を下水道・水路等で排水しきれず、市街地などに水がたまる浸水です。川から離れた場所でも起こり得ます。洪水の地図だけでは調査が済みません。 |
| 高潮 | 台風等の低気圧や強風で海面が高くなることによる浸水です。地震等による津波とは違います。海からの距離だけで地図の確認を省略しません。 |
同じ色でも、同じ深さとは限りません
例えば、さいたま市の荒川・入間川の洪水図は『0〜0.5m未満』『0.5〜3m未満』などの区分です。一方、令和8年公開の浦和区の内水図は『0.1〜0.3m未満』『0.3〜0.5m未満』『0.5〜1m未満』など、より細かい区分があります。洪水図の色を覚えて、内水図へそのまま当てはめることはできません。
次は読み方の練習用に作った架空の地図です。Aの敷地は二つの浸水深の区分にまたがっています。住所検索のマークが敷地の西側に表示されても、東側まで同じ浸水深とは判断しません。公図や配置図で敷地の各部分を照合します。
『0.5〜3m未満』は、必ず3m浸水するという意味ではありません
浸水深は、その場所の地面から水面までの深さです。『0.5〜3m未満』は予測の区分であり、物件の確定値が3mという意味ではありません。地盤の標高とも違います。重説へ補足するときも、区分を勝手に一点の数値へ置き換えないようにします。
実際の地図は一定の条件で計算した予測です。敷地の小さな高低差や建物の床の高さまで正確に表すとは限りません。『浸水深3m未満だから2階なら必ず安全』といった判断には使えません。
『想定最大規模』『計画規模』は何が違うのですか？
洪水図の『想定最大規模』は、その地域で想定し得る最大規模の雨を前提にした予測です。『計画規模』は、長期的な河川整備の目標となる規模の雨を前提にしています。同じ川・同じ土地でも、前提となる雨が違えば、表示される範囲や深さが違うことがあります。
『100年に一度』などの説明も、100年間隔で起こるという予報ではありません。大きな洪水が起きた翌年に、同規模の洪水が起きないとは言えません。地図の条件を、次に災害が起きる時期と取り違えないようにします。
想定条件と数値の意味：国土地理院FAQ・想定最大規模と計画規模、浸水深
深さのほかに、浸水が続く時間と家屋倒壊の表示を見ます
浸水継続時間
さいたま市の図では、浸水深が0.5mに達してから、0.5mを下回るまでの時間です。『3日』という表示でも、3日後に水が完全になくなるという意味ではありません。浸水深の地図とは別の凡例で読みます。
家屋倒壊等氾濫想定区域
激しい氾濫流や河岸の侵食により、家屋の倒壊・流失等が想定される範囲です。深さだけの図には出ていないことがあります。さいたま市の資料は『氾濫流』『河岸侵食』を別の表示で示しています。上階にいればよい、と浸水深だけで判断しません。
避難場所・避難所
災害時に危険から逃れる場所と、避難生活を送る施設は役割が違います。地図の記号・注記で、洪水時に利用できるか、使える階に制限がないかも確認します。最寄りの学校を、災害の種類を問わず使える避難先として案内しないでください。
色がないだけでは判断できません。想定した浸水の範囲外なのか、計算・表示の対象外なのかを、凡例と注意書きで確認します。想定範囲外でも、想定を超える雨や地形・排水条件の変化などによる水害がないとは言えません。
実際の地図と照合する：荒川・入間川の浸水深の図（PDF）浦和区の内水地図（PDF）浸水継続時間の図（PDF）家屋倒壊等の図・凡例（PDF）
重要事項説明書のために、どこで何を調べればよいですか？
- 所在地の市区町村の公式ページから探す
『○市 水害ハザードマップ 不動産』『○区 洪水 内水 高潮』等で公式ページを探します。市区町村の地図が見つからなければ、国の『わがまちハザードマップ』を検索の入口に使えます。
- 三種類の地図の作成状況・版・根拠を確認する
洪水・内水・高潮を一つずつ調べます。『水害ハザードマップ』という名前でも、水防法に基づく図か独自の参考図かは自治体の案内で確認します。根拠や未作成・非公開が不明なら担当へ照会します。
- 物件を含む河川別・条件別の地図を選ぶ
一番近い川の図だけにしません。対象地を含む洪水地図が複数あれば、それぞれ提示します。『想定最大規模』『計画規模』など条件が違う図は、名称と雨量条件を確認して保存します。都合のよい浅い表示だけを選びません。
- 住所と地番を照合し、地図上の位置を示す
住所検索だけで分かりにくければ、公図・配置図・案内図で対象を照合します。法定説明は概ねの位置を示せば足りますが、隣の敷地や道路にマークしていないかは確認します。敷地の一部で表示が違う場合も見落とさないようにします。
- 凡例・条件と一緒に保存し、記載内容を照合する
市区町村の配布物、または公式サイトの地図を取得します。紙で説明する資料は印刷し、電磁的方法で重説を提供する場合はダウンロードした地図を使います。物件付近だけを切り出して、地図名・凡例・想定条件が分からなくならないように保存します。
国の『重ねるハザードマップ』だけではだめですか？
全国の災害情報を予備調査するには便利です。ただし、国土地理院のFAQは、重説には市区町村が作成した水害ハザードマップを使うよう案内しています。『重ねるハザードマップ』の画面だけで、市区町村の地図による所在地説明を済ませないようにします。
『○町○番○の土地・建物について、重要事項説明書作成のため確認します。この位置を含む水防法に基づく洪水・内水・高潮の最新ハザードマップはどれですか。河川別に複数ありますか。地図がない種類は、未作成なのか非公開なのかを教えてください。独自の参考図や、市区町村の地図にまだ反映されていない新しい想定図はありますか。』
『添付図の敷地は、この二つの色の境界付近です。各部分の浸水深はどの凡例で読めばよいですか。白い部分は想定範囲外ですか、計算・表示の対象外ですか。浸水継続時間、家屋倒壊等の範囲、洪水時に使える避難施設を確認できる資料も教えてください。』
- 保存する資料公式ページのURL・閲覧日、地図名・版、河川名と想定条件、位置を示した地図、凡例。照会したときは日時・部署・回答内容も残します。
- 毎回、最新版かどうか電話する必要はあるか国交省Q&Aでは、この説明に使う地図は、市区町村のホームページ等で入手可能なものを最新とみなしてよいとしています。通常は公式ページで確認し、根拠不明・位置不明・未作成等の判断が必要な場合に照会します。
地図の入手と調査方法：国土地理院・重説で使う地図のFAQ国交省Q2-4〜6・Q3-3・Q4国交省・印刷物と電子提供の扱い32頁
重説には何を書く？地図の有無と所在地の記載例
書式の『水害ハザードマップにおける宅地建物の所在地』の欄を探します。国交省の現行様式例には、洪水・雨水出水（内水）・高潮ごとの地図の有無と、所在地の記載欄があります。協会や版によって項目番号が違うので、欄名で確認してください。
| 調べて分かったこと | 地図の有無・所在地欄の扱い |
|---|---|
| 法定地図あり・浸水の表示あり | 該当する種類を『有』。地図を提示して概ねの位置を示し、使用した図を特定します。補足に浸水深を書くなら、その凡例の区分・想定条件・該当部分を記載します。 |
| 法定地図あり・浸水想定範囲外 | こちらも『有』。同じように地図上の位置を示します。『浸水想定範囲外』と『地図なし』を取り違えません。 |
| 独自の参考図しか見つからない | その時点では判断を保留します。法定地図の未作成・非公開を自治体へ確認してから有無を記載します。参考図には水害情報があるため、法定対象でないことを理由に資料を捨てません。 |
| 法定地図の未作成・非公開を確認 | 該当する種類は『無』とし、提示すべき地図がない旨を説明します。照会日・部署・回答を記録し、入手できた参考資料は区別して示します。検索で見つからないだけでは『無』と記載せず、自治体に確認します。 |
地図を提示して所在地を説明する記載例
『洪水・内水ハザードマップにおける本物件の概ねの位置は、別添「○市洪水ハザードマップ・○川版」（令和○年○月版）及び「○市内水ハザードマップ」（令和○年○月版）に表示のとおりです。令和○年○月○日に○市公式サイトで確認・取得した資料です。』複数河川の図が対象なら、別添資料をそれぞれ特定します。高潮の有無は別に調べて記載します。
浸水深を補足するときの記載例
『上記洪水地図の○川氾濫・想定最大規模の図では、敷地西側は0.5m以上3m未満、東側は3m以上5m未満の区分に表示されています。該当部分と凡例は別添資料のとおりです。これは公表図の想定条件による予測であり、実際の浸水深を確定するものではありません。』実際に境界と表示を確認してから、方角・区分を書き換えます。
未作成の回答を得たときの記載例
『令和○年○月○日、○市○課への照会により、本物件の位置を含む水防法に基づく内水ハザードマップは未作成であることを確認しています。別添「○○浸水予測図」は、市が独自に作成した参考資料です。』実際の回答が非公開なら、その内容に合わせます。照会していないのに確認済みとは書きません。
これらは書き方を示す架空例です。所在地の説明をした証拠として、本文の『別添参照』だけでなく、実際に提示した地図と物件位置の表示を残します。
地図の情報は、すべて説明しなければならないのですか？
この法定項目の中心は、地図を提示して所在地を示すことです。国交省の現行解釈・運用では、宅建業者が地図に載る内容をすべて説明することまでは求めていません。一方で、避難所の位置を併せて示すこと、今後の変更の可能性を補足することを望ましい対応としています。
浸水深・浸水継続時間等は、法定の所在地説明に加えて、買主が物件を判断するための補足情報として確認します。法定の所在地説明と、実務上確認して伝えたい情報を区別してください。既に知っている重要な浸水被害なども一切説明不要、という意味ではありません。
有無欄・所在地欄と説明の範囲：国交省・現行様式例国交省・現行解釈32〜33頁国交省Q&A・別添参照の記載例
埼玉県・東京23区では、どの地図と窓口を使いますか？
さいたま市は、洪水の河川別地図と令和8年版の内水地図を確認
洪水地図の案内ページで、物件のある区が対象となる河川を確認します。例えば浦和区は『荒川・入間川』と『芝川・笹目川等』、岩槻区は『荒川・入間川』『利根川・江戸川』『綾瀬川・元荒川・新方川等』が案内されています。対象区の一覧は、その区全体が浸水するという意味ではありません。各図で物件位置を確かめます。
さいたま市の内水地図は、令和8年4月23日公開の版は水防法に基づく地図であり、重説の対象です。令和3年版は法に基づかない地図だったため、以前の調査メモや重説を転記すると間違えるおそれがあります。現在の公式ページは、新旧の違いも説明しています。
浦和区の実際のPDFで、次の順番を試してください
- 内水地図の左上で、想定条件を読む
令和8年版は、下水道等から排水しきれない雨水による浸水を予測した図です。この図には河川の洪水を考慮していない、と注意書きがあります。これ一枚で洪水も調べたことにはなりません。
- 右下の『想定される浸水の深さ』を見る
0.1〜0.3m未満から5〜10m未満まで六段階です。地図上の物件の色を、この凡例と照らします。住所や目印だけで位置が不明なら、配置図等で確認します。
- 右側の避難施設の凡例も読む
洪水時の利用可否や、2階以上・3階以上が利用可能といった記号があります。地図上に学校の名前があるだけで、地上階へ避難できるとは判断しません。
- 洪水の図を別に開き、同じ位置を探す
荒川・入間川の浸水深の図には、二つの川の氾濫図があります。その図の凡例で読み直し、必要なほかの河川別地図も調べます。継続時間と家屋倒壊等は別図を確認します。
ここから実際の地図を開けます：浦和区・内水地図を開く（PDF）荒川・入間川の洪水図を開く（PDF）さいたま市・河川別地図の一覧さいたま市・内水の新旧と法的根拠
| 調べたい内容 | さいたま市の案内窓口 |
|---|---|
| 市のハザードマップ・避難施設 | 防災課 048-829-1126。地図がどこに掲載されているか、どの資料を使うかが不明なときの入口です。 |
| 雨水出水浸水想定区域図 | 下水道計画課 048-829-1566。令和8年の内水地図の基となる浸水想定区域図についての案内先です。 |
| 県内のほかの市町村 | 所在地の市町村の防災担当を入口にします。県の一覧や国の検索を使って公式ページへ進み、内水等は必要に応じて下水道・河川担当を紹介してもらいます。県のサイトに検索結果がないだけで地図なしとは判断しません。 |
東京23区も所在地の区へ。葛飾区では洪水・高潮と独自の内水図を区別
23区では、物件所在地の区の防災ページを入口にします。葛飾区の令和7年3月版では、荒川・中川・綾瀬川・江戸川・利根川の洪水と、高潮の地図を確認できます。一方、葛飾区独自の内水氾濫マップは、水防法に基づく地図ではありません。さいたま市の令和8年版とは扱いが違います。
さらに葛飾区は、東京都が令和8年3月25日に公表した中川・綾瀬川圏域の雨水出水浸水想定区域図も案内しています。ただし、この都の想定図は、区が避難施設や避難方向を載せた水防法上のハザードマップを作成したことを意味しません。契約時に区の最新案内を確認します。資料の名称が似ていても、有無欄へ同じように転記しません。
葛飾区では危機管理課が区の地図の案内・配布窓口です。別の区では名称や担当が違うため、『不動産取引の重要事項説明のため、洪水・内水・高潮の現行地図と水防法の根拠を確認したい』と伝えて担当を確かめます。23区の水害ハザードマップは、都の資料だけでなく、所在地の区の資料を確認します。
地図を添えるだけでなく、買主がどこを見ればよいかを伝えます
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
地図をお渡ししても、凡例の見方が分からなければ読みにくいですよね。物件の位置と、その色が何を表すかは一緒に見たいところです。
- 洪水だけを調べて、内水を見落とさない川から離れていても内水の予測があることがあります。敷地の排水状況は雨水排水と施設整備負担金でも調べます。ハザードマップの予測と、実際の排水設備・浸水履歴を同じものとして扱いません。
- 上階の住戸でも、敷地と共用部分を調べるマンションの上階で住戸に浸水が想定されていなくても、敷地の所在地説明は必要です。出入口、地下駐車場、受変電設備、エレベーター等に影響すると、生活や避難に支障が出ることがあります。設備の位置や対策は管理会社等の資料でも確認します。
- 誤った無・安全の説明をしない想定範囲外を『地図なし』と書くと、所在地説明を欠くおそれがあります。浅い予測の地図だけを選べば、買主が駐車場・設備の利用や対策費用を検討するための情報も不足します。使用した図と条件を明らかにして説明します。
- ほかの区域指定を、水害地図で代用しない水害ハザードマップの色だけで土砂災害警戒区域や特定都市河川の流域・行為制限は確定できません。それぞれの指定資料で調べます。
水害資料の確認から、重要事項説明書の作成まで対応します
- 所在地のハザードマップ・区域指定・行政資料を確認
- 現地・役所・法務局等の調査をもとに重要事項説明書ドラフトを作成
浸水の発生や建物の安全性を予測・保証するサービスではありません。公表資料と調査で確認できた事項を整理します。
水害資料の調べ方や重説への記載でお困りの方へ。
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼する標準的な1物件88,000円（税込）／公的資料取得実費別水害ハザードマップと重説についてよくある質問
ハザードマップに色がない土地も、重説で説明するのですか？
はい。水防法に基づく市区町村の地図があり、物件の位置を含むなら、浸水想定の範囲外でも所在地の説明が必要です。色がない理由が不明なら自治体に確認します。想定範囲外は水害リスクがないという意味ではありません。
建物がない土地の売買でも、水害ハザードマップは必要ですか？
宅地の売買も対象です。建物がないから所在地説明を省略できるわけではありません。土地の位置を含む市区町村の洪水・内水・高潮の地図をそれぞれ確認します。
昔は浸水していないのに、地図に色が付くのはなぜですか？
浸水想定は、過去の被害をそのまま塗った地図ではありません。設定した雨量・河川等の条件で計算した予測です。過去の浸水履歴は別資料や売主・自治体への確認で調べます。被害の経験がないことだけで、公表されている浸水予測を否定しません。
県や東京都の浸水想定区域図の方が新しいときは、どうしますか？
国交省Q&Aは、この所在地説明には市区町村が入手可能な最新地図を使うとしています。新しい都県の想定図は、市区町村の地図の代わりと決めつけず、更新状況を確認して補足資料として扱います。両方の名称・版・条件を記録し、表示が違う理由が不明なら所管へ照会します。
ハザードマップがなければ、水害の調査は終わりですか？
まず法定地図の未作成・非公開を自治体へ照会し、その旨を説明します。それで既に分かっている浸水被害なども一切説明不要になるわけではありません。参考の予測図、浸水履歴、現地の排水状況等も物件に応じて確認します。