住宅性能評価書とは？設計・建設の違いと重説の書き方【簡単診断】
住宅性能評価書とは？設計と建設は何が違う？
住宅性能評価書は、住宅の性能を項目ごとに評価した書類です。ただ、売主から評価書を受け取っても、それが設計図の評価なのか、工事の検査を受けた結果なのかで、分かることが違います。中古住宅では、新築時の書類が残っている場合と、既存住宅として改めて評価を受けた場合も区別します。
設計は図面の評価、建設は工事の検査を伴う評価
住宅性能表示制度は、『住宅の品質確保の促進等に関する法律』（品確法）に基づく制度です。評価するのは、国の登録を受けた第三者機関である『登録住宅性能評価機関』です。各機関が共通の基準で評価します。新築の設計住宅性能評価書は図面や仕様書等の評価、建設住宅性能評価書は施工段階と完成時の検査を伴う評価です。評価を受けるかどうかは任意で、すべての住宅に評価書があるわけではありません。
重説では、新築住宅について評価書の交付の有無を確認します。中古住宅では、既存住宅として交付された評価書の保存状況を確認する欄があります。『評価書があるから全部の性能が高い』『見当たらないから性能が低い』とは判断できません。
制度と重説の説明事項：国交省・新築住宅の制度ガイド国交省・現行解釈29頁・34頁
住宅性能評価書と重説の簡単診断
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 確認2対象住宅について、どの評価書を確認できた？
- 結論設計交付有・建設は別に確認
- 結論建設交付有・対象と変更を照合
- 結論未交付と紛失を調べる
- 確認3保存されている評価書は、いつの評価か？
- 結論既存住宅評価書の保存有を確認
- 結論新築時資料として説明
- 結論既存評価の実施と保存を照会
- 確認1売買するのは、新築住宅か中古住宅か？
- 確認2対象住宅について、どの評価書を確認できた？結論設計交付有・建設は別に確認結論建設交付有・対象と変更を照合結論未交付と紛失を調べる
- 確認3保存されている評価書は、いつの評価か？結論既存住宅評価書の保存有を確認結論新築時資料として説明結論既存評価の実施と保存を照会
- 設計交付有・建設は別に確認
設計住宅性能評価書の交付を記載します。建設の評価は未実施・申請中・紛失のどれかを照会し、交付済みかどうか確かめます。
- 建設交付有・対象と変更を照合
建設住宅性能評価書の交付を記載します。設計の評価書も照合し、対象の住戸と最終の評価内容を確かめます。
- 未交付と紛失を調べる
売主・分譲会社等へ交付の有無を照会します。交付済みで紛失した場合は、単に交付無とはせず、発行機関へ確認します。
- 既存住宅評価書の保存有を確認
既存住宅として交付された建設住宅性能評価書の保存状況を記載します。評価日・対象住戸・調べた項目も確認します。
- 新築時資料として説明
新築時の評価書があることを説明します。それだけで既存住宅の評価を受けたとはせず、現在の状態は別に確認します。
- 既存評価の実施と保存を照会
売主・管理会社等へ、既存住宅として評価を受けたか、書類が残っているかを尋ねます。紛失や所在不明を、評価未実施と扱いません。
新築・中古の区分、対象住宅と書類の種類が不明な場合は、先に売主・評価機関等へ確認してください。完成済みの住宅では、完成後1年未満・未入居という品確法の条件も確認します。この診断は住宅の性能を判定するものではありません。
新築の設計・建設と、中古住宅の評価はどう違う？
| 書類の種類 | 何を評価するか | 取り違えやすい点 |
|---|---|---|
| 設計住宅性能評価書 | 新築住宅の設計図面や仕様書等により、計画された性能を評価します。 | 図面上の評価です。設計の評価書だけで、実際の工事がそのとおり検査されたとは言えません。 |
| 建設住宅性能評価書〈新築〉 | 施工段階と完成時に検査し、実際に建てられた住宅を評価します。 | 新築時の評価です。その後の劣化や改修を反映した、現在の状態の証明ではありません。 |
| 建設住宅性能評価書〈既存住宅〉 | 既存住宅の現況検査で劣化や不具合等を調べ、申請時に選択した個別性能も評価します。『現況検査・評価書』という名称も確認します。 | すべての性能を改めて評価するわけではありません。個別性能は選択項目なので、何を評価したかを読みます。 |
中古住宅でも、新築当時の設計・建設の評価書は、建築時の性能を知るために役立ちます。ただし、その書類が残っているだけで『今回、既存住宅として評価を受けた』ことにはなりません。評価後に壁や窓、設備などを変更した場合も、変更前の評価内容がそのまま現在に当てはまるとは限りません。
完成後の住宅は、工事完了から1年未満で、まだ人が住んだことがなければ、品確法上の新築住宅です。未入居でも完成から1年を経過している場合は、単に未入居だから新築の欄と判断しないでください。完成前の売買では、設計評価の交付と、建設評価の申請・検査予定を確認します。
耐震等級3なら、住宅全体が最高評価？
等級は項目ごとの評価です。例えば『耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3』と書かれていれば、その項目の結果を示します。断熱、防音、劣化対策まで一律に等級3という意味ではありません。評価しなかった項目も、最低等級という意味ではありません。
新築では10分野の性能を扱い、このうち4分野10項目が必須項目です。それ以外は選択して評価するため、『住宅性能評価書取得済み』という広告だけでは、どの性能をどこまで評価したか分かりません。評価結果のページまで確認します。
| 新築の性能分野 | どんなことを読み取るか |
|---|---|
| 1 構造の安定 | 地震や風などに対する構造の性能を確認します。耐震の倒壊等防止と損傷防止は別の項目です。 |
| 2 火災時の安全 | 火災の感知、避難、延焼の防止等に関する評価です。対象項目は住宅の種類等で異なります。 |
| 3 劣化の軽減 | 構造躯体の劣化を遅らせるための対策を確認します。寿命を保証した年数ではありません。 |
| 4 維持管理・更新への配慮 | 給排水管等を点検・清掃・補修しやすいか、更新に配慮されているか等を確認します。 |
| 5 温熱環境・エネルギー消費量 | 断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級などを確認します。断熱と設備を含むエネルギー消費の評価は同じ項目ではありません。 |
| 6 空気環境 | ホルムアルデヒド対策や換気等を確認します。選択した項目によって評価内容が異なります。 |
| 7 光・視環境 | 居室の開口部の大きさ等を確認します。隣地の将来の建築まで含めて日当たりを保証するものではありません。 |
| 8 音環境 | 床衝撃音や外壁開口部の遮音対策等を確認します。生活音が全く聞こえないという保証ではありません。 |
| 9 高齢者等への配慮 | 段差や通路幅等、移動・介助のしやすさに関する対策を確認します。 |
| 10 防犯 | 開口部の侵入防止対策を確認します。すべての項目が等級の数字で示されるわけではありません。 |
必須の4分野は『構造の安定』『劣化の軽減』『維持管理・更新への配慮』『温熱環境・エネルギー消費量』です。この4分野でも、分野内の全項目が必須という意味ではありません。また、既存住宅の評価対象は新築と同一ではないため、この表をそのまま中古住宅の全項目一覧として使わないでください。
古い評価書の『最高等級』は、今も同じ？
等級の区分は改正されることがあります。例えば、一次エネルギー消費量等級には、2025年12月1日に等級7・8が設けられました。断熱等性能等級と取り違えたり、古い評価書にある当時の最高等級を、現在も最高と説明したりしないでください。項目名・評価日・適用された基準を併せて確認します。
評価項目と基準の改正：国交省・新築住宅の各性能分野国交省・既存住宅の現況検査と選択項目国交省・2025年12月の一次エネルギー消費量等級改正国交省・品確法の新築住宅の定義
評価書はどこで入手し、どのページを見る？
- 売主へ、設計・建設の両方を照会
評価書の表紙だけでなく、評価結果と特記事項を含む全ページを求めます。変更後の評価書があるか、新築時のものか既存住宅の評価かも確認します。
- 戸建ては建築時の資料、マンションは対象住戸を調査
売主の手元になければ、建築主・分譲会社・施工会社等に所在を尋ねます。マンションでは売主の住戸別資料のほか、管理組合・管理会社にも共用部分の資料を照会します。別の部屋の評価書を、そのまま売買住戸のものとして扱いません。
- 対象住宅と、評価の種類・結果を照合
所在地・棟・号室、発行機関、評価番号・交付日、設計か建設か、新築か既存かを確認します。評価した項目、未評価の項目、特記事項、評価後の変更履歴を読みます。
- 紛失した場合や内容に疑問がある場合は、元の発行機関へ照会
再交付や写しの提供が可能か、依頼できる人、本人確認・委任状等の必要書類、費用・期間を尋ねます。どの機関でも他社発行の評価書を再発行できるわけではありません。
表紙と評価結果で確認する箇所は？
評価書の見方に迷ったら、国交省の見本PDFで書類の構成を確認できます。手元の評価書では、まず所在地や号室が売買対象と一致するかを確かめます。性能の結果は表紙だけでは分からないため、続く評価結果のページも読みます。実際の配置は機関や書式の版によって異なります。
| 見る箇所 | 照合すること |
|---|---|
| 評価書の名称・住宅の区分 | 設計か建設か、新築か既存か。似た表紙でも評価した段階を取り違えないようにします。 |
| 住宅の所在地・名称・住戸 | 売買対象の建物・棟・号室と一致するか。マンション一棟の資料だけで対象住戸の結果まで判断しません。 |
| 交付年月日・評価書番号・発行機関 | 照会時に伝える情報です。設計と建設は別の書類なので、それぞれの番号・日付を確認します。建築確認番号を代入しません。 |
| 評価結果・評価対象外や未評価の表示 | 項目名とその結果を確認します。耐震の一項目だけを見て、断熱や遮音も高性能だとは説明しません。 |
| 特記事項・変更後の評価書 | 評価の条件、変更、対象範囲を確認します。設計と建設で結果が違うなど不明な点は発行機関へ尋ねます。 |
『○棟○号室の設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書はありますか。表紙だけでなく、評価結果・特記事項を含む全ページを確認したいです。新築時のものですか、それとも既存住宅として評価を受けたものですか。変更後の書類や、発行した機関が分かる資料もありますか。』
役所で取得する建築計画概要書や台帳記載事項証明書は、住宅性能評価書の代わりにはなりません。確認済証・検査済証の記録を確認できても、それだけで耐震等級や断熱等級は分かりません。
実際の評価書の見本と住戸の照合：国交省・住宅性能評価書の見本PDF住宅性能評価表示協会・制度のQ&A
重要事項説明書では、どの欄にどう書く？
国交省の現行様式例では、売買交換の第六面14に、新築住宅の住宅性能評価書の交付の有無を記載する欄があります。区分所有建物では第七面15です。既存住宅の保存書類欄とは、確認する内容が異なります。協会・業務ソフトの様式では項目番号や配置が違うため、欄名でも確かめてください。
| 対象と欄 | 何を記載するか |
|---|---|
| 新築住宅の評価書交付欄 | 交付の有無を確認します。設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書を区別します。申請予定・検査途中と交付済みは違います。 |
| 既存住宅の書類保存欄 | 既存住宅として建設住宅性能評価を受けたか、その評価書を保存しているか確認します。新築当時の評価書しかない場合は、その経緯を別に説明します。 |
国交省の解釈・運用では、新築のこの説明事項は、住宅性能評価制度を利用したかどうかを確認させるもので、具体的な評価内容まで一律に説明義務を負うものではないとしています。ただし、内容を確認せず『全項目が最高等級です』などと説明してよいわけではありません。広告や売主の説明と実際の書類が食い違う場合は、そのまま契約を進めず確認します。
資料の状況によって、記載はどう変わる？
次は架空の記載例です。実際の評価書と照会回答を確認し、使用する書式に合わせて有無欄と備考欄へ記載してください。空欄や『無』だけでは伝わらない事情は、確認日・照会先とともに補足します。
| 確認できた前提 | 選択・説明の例 |
|---|---|
| 新築・設計は交付済み、建設は申請中 | 設計の交付『有』。建設は説明日現在『未交付』。備考例：『設計住宅性能評価書は○機関、令和○年○月○日、第○号。建設住宅性能評価は申請中で、説明日現在、評価書は未交付です。交付予定・引渡し時の取扱いは売主へ確認中です。』申請しただけで建設も交付有とはしません。 |
| 新築・設計と建設の両方を確認 | 設計・建設とも交付『有』。備考例：『対象住宅について、設計住宅性能評価書第○号、建設住宅性能評価書第△号を確認しました。発行機関、各交付日及び評価内容は別添写しのとおりです。』変更があれば最終の評価書と照合します。 |
| 新築・建設は交付済みだが売主が紛失 | 発行機関等の記録で交付済みを確認できれば、交付『有』。備考例：『○機関への令和○年○月○日の照会により、建設住宅性能評価書第○号の交付を確認しました。売主は書類を紛失しており、現在は写しを保有していません。写しの取得可否を照会中です。』売主の記憶だけの場合は交付済みと断定しません。 |
| 中古・新築当時の評価書のみ保存 | 備考例：『新築時の設計・建設住宅性能評価書を保存しています。売主及び管理会社への照会では、その後の既存住宅としての性能評価は受けていないとの回答です。新築時の評価結果であり、現在の劣化等を評価した書類ではありません。』新築時の書類だけで、既存住宅の評価を受けた欄を『該当する』にしません。 |
| 中古・既存住宅の評価書を保存 | 既存住宅性能評価を受けた住宅に『該当する』、書類の保存『有』。備考例：『○機関が令和○年○月○日に交付した既存住宅の建設住宅性能評価書（現況検査・評価書）第○号を保存しています。評価対象及び結果は別添のとおりです。』個別性能で評価していない項目まで評価済みとはしません。 |
中古で既存住宅の評価書を紛失していたら？
既存住宅として評価を受けた事実を確認できても、書類を保存していなければ、評価を受けたことと保存状況を分けて記載します。『既存住宅性能評価は実施済み。売主が評価書を紛失し、現在は保存無。発行機関へ写しの取得を照会中』などと説明します。所在が分からない段階なら『所在不明・照会中』と補足し、評価未実施と決めつけません。
交付欄と保存欄の根拠：国交省・現行様式例〈新築の交付・既存の保存〉国交省・解釈29頁3、34頁6保存書類欄全体の調査と記載
埼玉県・東京23区では、どこへ問い合わせる？
住宅性能評価書の発行先は、物件所在地の市役所・区役所とは限りません。評価した登録住宅性能評価機関を、評価書や建築時の契約資料から探します。埼玉県と東京23区で、紛失したら一律にここへ行けばよいという窓口はありません。
| 調べたいこと | 照会先と調べ方 |
|---|---|
| 埼玉県の住宅の発行機関を探す | まず売主・分譲会社・建築主等に確認します。関東地方整備局の登録機関一覧には、さいたま住宅検査センター等が掲載されています。ただし、埼玉の住宅が必ずその機関で評価されたわけではありません。元の発行機関を特定します。 |
| 東京23区の住宅の発行機関を探す | 売主・分譲会社等に確認し、マンションでは棟・号室を伝えて管理組合・管理会社にも照会します。関東地方整備局の一覧には東京都防災・建築まちづくりセンター等が掲載されています。紛失した書類については、元の発行機関へ問い合わせます。 |
| これから既存住宅の評価を依頼したい | 登録機関の業務区域と、新築・既存のどちらを扱うかを確認します。事務所の所在地が近いだけで選ばず、必要な図面、評価できる項目、立入り・共用部分の調査、費用・日程を個別に相談します。 |
『○年○月○日交付、第○号、所在地○○、○棟○号室の評価書について確認したいです。売主が紛失していますが、写しの提供や再交付に対応していますか。申請できる人、必要な委任状等、費用・期間を教えてください。設計・建設の別と変更後の評価書の有無も確認できますか。』
照会した日、相手の機関・担当者、対象住宅、回答と未回答の事項を記録します。資料保有や再交付の対応は機関により異なるので、『必ず再発行できる』『何年以内なら必ず残っている』とは案内しません。
登録機関を確認する公的な一覧：関東地方整備局・登録機関一覧〈2026年10月1日時点〉
『評価書あり』だけでは、買主に何が伝わらない？
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
設計の評価書があると聞くと、工事の検査も終わっていると思ってしまうかもしれませんね。まず書類の種類を確かめて、何が分かる資料なのかを説明したいところです。
- 完成した住宅の性能だと誤解されていないか設計だけの評価を、建設の検査まで受けたように説明すると、買主が購入条件として考えた性能と食い違うおそれがあります。申請中や交付予定も、説明日現在の事実と分けます。
- 未評価の項目まで、高性能だと説明していないか耐震等級、断熱等性能等級、遮音対策等は項目ごとに確認します。評価されていない性能を広告で断定しないようにし、融資や保険の優遇を使う場合は、その制度の対象書類・等級・時期も別途確認します。
新築の契約書へ評価書を添付すると、どんな意味がある？
品確法では、新築の売買契約を結ぶ時期によって、対象となる評価書が違います。完成前の契約なら設計住宅性能評価書です。完成後の契約なら建設住宅性能評価書です。売主がその評価書や写しを契約書に添付するか、買主へ交付した場合、表示された性能を有する住宅の引渡しを契約したものとみなされます。ただし、契約書でその性能を契約内容としないと明記した場合は例外です。
重説の交付有無を記載することと、売買契約でどの性能を約束するかは別です。何を添付し、どの評価内容を合意したのかを確認してください。この新築についての取扱いを、中古住宅の売買へそのまま当てはめないようにします。
新築住宅の評価書と契約内容：国交省・新築住宅の制度ガイド〈評価書の内容を契約に活かす〉
建物資料の照合から、重要事項説明書の作成まで
- 売主・管理会社等の回答と、建物の評価・保存資料を確認
- 現地・役所・法務局等の物件調査から重要事項説明書ドラフトを作成
住宅性能評価の実施や評価書の発行は、登録住宅性能評価機関への別途依頼が必要です。性能・安全性、融資や保険の優遇を保証するサービスではありません。
評価書の種類や、保存書類欄への記載で迷う場合もご相談ください。
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼する標準的な1物件88,000円（税込）／公的資料取得実費別住宅性能評価書についてよくある質問
住宅性能評価書がない住宅は売れない？
住宅性能表示制度は任意なので、評価書がないことだけで売買できなくなるわけではありません。中古売買のために新しい性能評価を必ず受ける制度でもありません。ただし、評価書があると広告していた場合や、買主が特定の性能・融資条件等を希望する場合は、その事実と必要資料を確認します。
長期優良住宅の認定通知書があれば、性能評価書もある？
同じ書類ではありません。長期優良住宅の認定は、所管行政庁が行う別の制度です。認定通知書とは別に、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書がそれぞれ交付されたかを確認します。国交省の認定制度の案内も参照して、書類名と発行元を確認してください。
BELSや省エネ性能ラベルは、住宅性能評価書と同じ？
同じではありません。BELSは省エネルギー性能を第三者が評価する制度です。省エネ性能ラベルには自己評価による表示もあります。耐震や劣化対策等も含む住宅性能表示制度の評価書とは区別します。国交省の省エネ性能表示制度で表示内容を確認できます。
住宅性能評価書があれば、欠陥や雨漏りはない？
評価書は、評価した項目と時点の性能等を示すもので、あらゆる不具合がないことを保証する書類ではありません。評価対象、検査の範囲、特記事項、評価後の劣化や改修も確認します。損害が生じた際の補償を約束する保険証券でもありません。