【簡単診断】未完成物件の形状・構造・仕様｜重要事項説明書の調べ方と記載例

未完成物件は何を調べる？簡単診断

未完成の建売やマンションは、重要事項説明書に何を書けばよいですか？

建築中で中を見られない物件では、完成後の間取りや設備を図面と仕様書で説明します。ただ、販売図面には『3LDK』『システムキッチン』としか書かれていないこともあります。どの資料を集め、どこまで具体的に説明すればよいのでしょうか。

形状・構造・仕様とは？何を見れば分かりますか？

造成中の土地は、完成後の高低差・擁壁・道路まで説明する

未完成物件は建物だけではありません。造成中の土地なら、完成後の地積・各辺の長さ、道路との高低差、擁壁・階段・排水施設等の位置と構造、接する道路の構造・幅員を確認します。現況が更地でも、造成後に擁壁や段差が設けられる計画なら、その内容が必要です。

マンションは、一棟・所在階・対象住戸の図面を確認する

敷地内の一棟の位置、対象住戸がある階、対象住戸の平面図を確認します。違う階・別タイプの間取りを説明に使わないよう、棟・階・住戸番号・タイプを照合してください。共用施設、専用使用部分、設備の管理区分は、配置図や管理規約案とも照合します。

完成した新築なら、この欄は省けますか？

法35条1項5号は工事完了前の物件を対象にしています。一方、国交省の解釈・運用は、工事完了時の売買でも同様に形状・構造等を説明する扱いです。使用書式に『未完成物件または新規物件』とあれば、完成済みの新築も確認対象です。『新築だから未完成』『完成したから説明不要』とは判断しません。

図面・仕様書はどこで取得し、何を照合すればよいですか？

役所で取得できる建築計画概要書は、建築主・位置・規模などを確認する資料です。全室の間取りや仕上げ、売買代金に含む設備の明細をすべて取得できるわけではありません。図面・仕様書の取得先は、まず売主・設計者です。

• 対象区画・建物・住戸を特定する

  地番、区画番号、棟、住戸番号、建築確認番号を一覧にします。住居表示が未定なら、地番と配置図等で物件を特定します。

• 説明に使う資料一式と採用版を取得する

  図面名、作成日、図面番号、改訂番号、仕様書の版を記録します。確認申請用の図面と販売用の図面が違えば、施工に採用する図面・仕様と変更内容を売主・設計者へ確認します。

• 広告・見積り・契約案と照合する

  床面積、間取り、材質、設備、外構、追加費用を比較します。違いがあれば、採用内容と修正資料を売主から書面で回答してもらいます。

• 別紙を作成し、必要な図面とともに交付・説明する

  完成時の内容と資料を対応させます。図面を渡すだけで説明を済ませず、対象箇所を示して設備・仕上げ・変更事項を伝えます。

• 引渡し前に、変更履歴と完成状態を再確認する

  契約時の資料と完成資料・現況を照合し、変更があれば説明と当事者の合意を確認します。専門的な施工確認は建築士等へ依頼します。

売主・設計者への質問例

• 対象物件と採用図面『○号棟（○号室）の売買説明に使用する、現在の採用図面と仕様書をお願いします。資料名・作成日・改訂番号を教えてください。確認申請図書との差異はありますか。』
• 標準仕様・オプション『このキッチン・照明・収納・外構は売買代金に含まれますか。別途購入が必要なものと、設置しないものを明示してください。』
• 計画変更『間取り・面積・材質・設備に変更はありますか。変更図面はどれですか。計画変更確認等の要否と処理状況、買主への説明内容を教えてください。』
• 未定の項目『未定なのは色だけですか、材質・性能・金額も未定ですか。選択可能な範囲、追加費用、決定期限はどの書面で確認できますか。』

別紙には何を書く？物件別の記載例

以下は当事務所作成の架空例です。図面の名称・日付・数値等は、実際に確認した資料に合わせてください。図面に記載した事項は、交付・説明した図面を明確に特定すれば重説本文に全部書き直す必要はない、というのが国交省の扱いです。『別紙参照』とだけ書き、資料を渡さない説明ではありません。

建築中の建売住宅

別紙には、外壁・室内の壁・天井・床等の材質と仕上げ、主要構造部、屋内外の主要設備を具体的に記載し、図面とともに買主へ交付します。計画面積を、完成後に登記される面積と断定しないでください。外構を含む範囲も明示します。

新築分譲マンションの一住戸

同じタイプ名でも階・位置・選択仕様が違う場合があります。専有面積の表示方法、共用施設、専用使用部分、有償オプションの対象と費用を確認し、関連欄・売買契約と整合させます。

造成中の分譲宅地

平面図に面積と各辺の長さだけが記載されている場合は、高低差・擁壁等が分かる断面図や資料を造成事業者・設計者から取得します。許可の対象と造成計画の一致も確認し、許可番号等は法令上の制限の欄でも説明します。

未定仕様・変更があるとき

例えば色の選択だけが未定なら、選択できる色、期限、追加料金の有無を特定できます。一方、面積、構造、重要な設備、費用まで未定なら、売主・設計者へ採用内容と追加資料を求めます。担当宅建士と未定項目を確認し、買主へ必要な説明を行える日程で契約を検討します。『仕様は変更されることがあります』という一文で、変更内容の説明や契約上の合意を済ませません。

変更資料を受領したら、旧版と新版の違い、採用日、費用、完成・引渡し予定への影響を記録します。計画変更確認の要否は設計者と、建築確認を行った行政庁・指定確認検査機関へ照会します。契約内容を変更する場合は、重説や仕様書の修正に加えて、売主・買主の合意を確認します。

埼玉県・東京23区で、役所には何を確認しますか？

役所には建築確認・許可・検査の手続と記録を、売主・設計者には完成時の仕様と契約内容を確認します。役所の窓口で設備のグレードや売買代金に含む範囲まで確定できるわけではありません。未完成物件の説明事項は全国共通ですが、行政の担当窓口は所在地・建物の規模等で確認が必要です。

埼玉県の建築確認は、どの窓口に聞けばよい？

さいたま市・川口市などの特定行政庁は各市が建築行政を担当します。それ以外は、限定特定行政庁が担当する小規模建築物か、県の建築安全センター等が担当する建築物かを県の窓口一覧で確認します。市町名だけでなく、用途・構造・階数・延べ面積も伝えて所管を確認してください。民間の指定確認検査機関が確認を行った場合は、確認済証に記載された機関も照会先です。

さいたま市は2026年4月1日の組織改正後、概要書等の閲覧・交付は北部建築指導課（大宮区役所6階）・南部建築指導課（中央区役所別館2階）、建築確認等は建築審査課（大宮区役所6階）と案内しています。概要書等は原則として窓口閲覧・交付システムを利用します。システムで記録を確認できない物件は、建築指導課の窓口へ相談します。

埼玉県の照会先：埼玉県・建築行政の窓口と規模別所管／さいたま市・2026年の所管変更と閲覧方法

東京23区は、原則1万㎡以下が区、1万㎡超が都の所管です

都の所管案内では、原則として延べ面積10,000㎡以下の建築物は区、10,000㎡を超える建築物は東京都都市整備局市街地建築部が窓口です。特殊用途等の例外があり、住戸単独の床面積では判断しません。マンションも建物全体の規模・用途等で所管が決まるため、確認済証とその建物の資料を示して確認します。

東京都所管の建築計画概要書等には電子閲覧がありますが、オンラインで閲覧できる概要書PDFには付近見取図・配置図が含まれません。必要な図面は売主・設計者の保管資料から取得します。所管窓口にも、閲覧できる図面の範囲を確認します。

東京都の所管と閲覧条件：東京都・23区内の建築確認等の所管／東京都・電子閲覧で取得できる資料

窓口での質問例

『重要事項説明書作成のため、地番○○、建築主○○、確認番号○○の建物について確認します。この建物の所管はどちらですか。確認・許可の記録と計画変更の記録、閲覧・取得できる資料を教えてください。手元の図面に変更があるのですが、手続の要否は申請した設計者・確認機関のどちらへ照会すればよいですか。』回答日・部署・担当者・資料の名称を記録します。

モデルルームの設備は、売買代金に含まれていますか？

照明、エアコン、食洗機、造付収納、門・塀などが、実際に付くか、別料金かを確認します。標準仕様とオプションを取り違えると、買主が追加費用を負担したり、想定した生活設備がない状態で引渡しを受けたりするおそれがあります。仕様の違いは修補や費用負担などの紛争にもなり得るため、広告・重説・契約・設備表を照合します。

建築確認等の処分前は、広告・売買契約等が制限されます

未完成物件の売買では、宅建業法33条・36条により、工事に必要な建築確認・開発許可等の処分を受ける前の広告や契約・媒介が制限されます。『図面がある』『確認申請中』だけでは足りません。必要な処分の有無と対象計画を確認してください。

建築確認・中間検査・完了検査の調査方法／法令上の制限を調べるチェックリスト

広告・契約の時期の制限：宅建業法33条・36条

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