引渡し前の滅失・損傷｜危険負担と重説の書き方【簡単診断】

滅失・損傷で確認する事項の簡単診断

大きな災害が起きたときだけ使う条項？

大地震や広い範囲での水害だけではありません。1棟の住宅の火災や、近隣からの延焼も、原因と被害の状況によって対象になります。火災であっても、売主・買主のどちらかに責任がある場合は、双方に責任のない事故と同じには扱えません。

また、建物が全焼するほどの被害に限りません。台風で屋根の一部が壊れたような損傷についても、修補して引き渡す条件を確認します。条項の対象になることと、契約を解除できることは別です。

危険負担は、2020年の民法改正でどう変わった？

令和2年4月1日施行の改正で、特定の建物等について、引渡し前に不可抗力で失われても原則として買主の代金債務が存続する旧規定は削除されました。現在は、双方に責任がなく履行不能になれば、買主が支払を拒める仕組みです。改正前から契約書の特約で売主負担とする実務がありましたが、古い教材の『債権者主義』を、そのまま現在の売買へ当てはめないでください。

支払を拒めるなら、契約も自動的に終了する？

支払を拒むことと、契約を解除することは別です。民法536条1項だけで、契約が自動的に終了するわけではありません。約束した引渡しが全部できない場合や、一部が失われて残った部分だけでは契約目的を達成できない場合などは、買主は542条の要件に従い、催告せずに解除できます。通常は相手方への解除の意思表示が必要です。

売買契約書が、不可抗力による一定の被害について売主・買主の双方に解除権を認めていることもあります。売主が解除できるという扱いは、その契約条項に基づくもので、民法536条が売主に解除権を与えているわけではありません。解除する人と通知方法を契約書で確認します。通知による解除ではなく、一定の被害が起きると自動的に終了する契約なら、その条件も確認します。

引渡し前なら、どんな原因でも売主の負担？

所有権移転登記の日だけで、『この日から買主負担』とは決められません。民法567条は引渡し等を基準としており、契約書にも別の定めがないか確認します。実際の引渡し日時、鍵の受渡し、引渡し確認書、受領を拒んだ経緯を照合してください。

改正と例外：国土交通省掲載・民法改正資料（危険負担の見直し）／民法415条・536条・540条・542条・543条・567条／宅建協会研修・事例7（29頁）

重説のどの欄に、何を調べて書く？

対象は、取引条件の『契約の解除に関する事項』にある、引渡し前の滅失・損傷による解除の欄です。土地・戸建て・区分所有建物とも、今回使う契約書案と特約を中心に調べます。事故が発生しているかではなく、今回の契約でどの条件を定めたかを記載します。

宅建業法35条1項8号は契約解除に関する説明事項です。一方、契約成立後の37条書面には、解除の定めがあれば同条1項7号、天災その他不可抗力による損害負担の定めがあれば10号により、その内容を記載します。両方の書面を照合する必要があります。

• 適用する期間と原因契約締結後から引渡し完了までか、別の時点か。双方に責任がない原因を対象とするかを確認します。
• 修補と解除の条件売主が修補して引き渡す定めか。修補不能、過大な費用、契約の履行不能等の条件を、文言を省かず照合します。『過大な費用』が何円以上かは、一般的な条項だけでは分からないことがあります。具体的な見積りと契約内容から検討します。
• 解除できる人と手続売主・買主の双方か、買主のみか。書面で通知するのか、到達期限はあるか、催告を要するかを確認します。
• 支払・返還・引渡日の変更解除前の代金支払、手付・中間金等の返還、利息、返還期限、違約金、修補による引渡し延期の扱いを確認します。

宅建協会の研修資料31頁に掲載された契約例では、損傷時の解除条件を分けています。売主は修補が著しく困難又は費用が過大な場合、買主は契約目的を達成できない場合に解除できるという内容です。売主・買主で解除条件が異なる書式もあるため、双方が同じ条件で解除できると一律に説明しないでください。

売主・買主で解除条件が異なる契約例：宅建協会研修資料・事例7に続く契約書例（31頁）

実際に被害が出たときは、何を確認する？

• 安全の確保と発生時点の記録

  危険な建物には入らず、安全を優先します。発生日、引渡しの前後、被害箇所、売主・買主への連絡日時を記録します。安全に取得できる写真や事故資料を保存します。

• 事故原因と修補の調査

  当事者の説明と事故資料を確認し、建築士・施工業者に修補方法、費用、完了予定日を質問します。仲介担当者が外観を見ただけでは、事故原因や修補できるかまでは判断できません。

• 契約条件と、継続・解除の検討

  調査結果を契約条項と照合します。修補するなら範囲・負担・引渡日、解除するなら要件・通知・返金を確認します。責任や解除の可否に争いがあれば、弁護士等へ相談します。

• 変更内容と金銭の記録

  合意した変更は書面にし、契約書・重説・別紙の不一致を修正します。手付金と中間金等の受領額、返還額、支払日、通知の到達記録も保存します。

記載すべき事項と記載漏れ：宅建業法35条・37条／大阪府・引渡し前滅失等の解除条項の記載漏れ

修補する場合と解除する場合は、どう記載する？

次は、個人売主と非宅建業者の買主による中古戸建て売買の架空例です。法律で一律に決まる条件ではなく、以下の特約を合意した前提での記載例です。実際の契約条件に合わせて記載します。

双方に責任がない被害について、修補可能なら売主負担で修補し、修補不能又は過大な費用により契約を履行できないときは双方が書面通知で解除できると定めています。解除までの代金支払は買主が拒める、引渡しの延期には別途書面合意を要する、という内容です。

受領済み金銭は解除後5営業日以内に無利息で返す合意です。無利息の特約がない場合の民法545条2項の利息や、特約の有効性は、後述の金銭の項目で説明します。

屋根の一部が壊れただけなら、必ず解除できる？

必ず解除できるわけではありません。例えば、台風で屋根の一部が壊れたものの、建築士等の調査で修補して約束どおりに引き渡せると確認できたとします。上記の契約なら、まず売主による修補の条件を確認します。工期が引渡日を超える場合も、当然に買主が延期を受け入れるとは決めず、延期条項と別途の合意を確認します。

修補を合意した場合の記録例は、『屋根の被害箇所を売主負担で修補し、施工業者の完了報告と買主の確認後、令和8年12月15日に引き渡す。工事範囲は別紙見積書のとおりとする』などです。この内容は、事故後に売主・買主が交わす変更合意書に記載する例です。契約前の重説の解除欄を、この文章で置き換えるものではありません。

建物が全焼しても、土地があれば契約は続く？

土地があるという理由だけでは決められません。土地建物を住宅として購入する契約と、建物を解体して更地で引き渡す契約では、約束した内容が違います。残った土地だけで契約目的を達成できるか、がれきの撤去や引渡しを誰が負担するかも、契約内容と被害状況から確認します。建物がなくなったので自動的に土地だけの売買へ変更、とはしません。

土地だけの売買なら、関係ない？

更地なら、建物が燃えたり倒壊したりする被害はありません。ただし、豪雨で敷地の一部が崩れ、住宅を建てるための土地を約束した状態で引き渡せなくなる場合などは、危険負担や修補・解除の条項が問題になります。土地がなくならなくても、損傷によって契約を履行できるかが変わるためです。

土地だけという理由で、この欄を『該当なし』とするものではありません。売買対象、引き渡す状態、修補の可否と負担を契約書で確認します。土地だけの売買でも、契約書に定めた修補・解除の条件を重説で説明します。

全部・一部の履行不能と契約条件：民法542条・540条／災害時の売買契約・研修事例7

解除すると、手付金・中間金・違約金はどうなる？

手付解除と違い、不可抗力による解除では『買主が手付金をあきらめる』『売主が倍返しする』とは限りません。適用される契約条項と民法に従い、受領済み金銭の返還を確認します。手付金・中間金等の受領記録を確認し、それぞれの返還条件を調べます。

『無利息で返す』は民法の原則そのものではありません。民法545条2項は、解除による金銭返還に受領時からの利息を付すと定めています。無利息の合意があるか、その合意が有効かを確認します。仲介手数料や調査費用、引越費用まで全部返るかも、それぞれの契約と請求根拠を確認してください。

火災保険があれば、修理費や返金は全部まかなえる？

契約による売主・買主の負担と、保険金が支払われる条件は別です。保険の対象、補償する事故、免責金額、保険期間、受取人を保険会社・代理店へ確認します。売主の保険金を、当然に買主へ渡すとは決められません。

日本損害保険協会は、地震・噴火・津波による損害は火災保険では補償されず、地震保険で補償されると案内しています。水災の補償も契約内容によります。売主・買主それぞれの保険の終了日・開始日と引渡日が合っているか、保険会社・代理店にも確認してください。

返還・賠償と保険：民法415条・545条／日本損害保険協会・自然災害の補償

埼玉・東京では、誰に何を確認する？

危険負担の民法上の基本は全国共通です。契約書は当事者・共同仲介先、被害や修補は建築士等、保険は保険会社へ確認します。

埼玉県・東京都の相談案内：埼玉県・不動産取引に関する相談窓口／東京都・不動産取引相談の窓口一覧

事故が起きていなくても、説明は必要？

小野田 敦士

• 司法書士
• 行政書士
• 宅地建物取引士

『何かあったら白紙解除です』だけでは、修理して引き渡す場合や、返すお金の説明が足りません。契約前に条件を確かめて、売主・買主へ同じ内容を説明しておきたいところです。

引渡し前の滅失・損傷についてよくある質問

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