石綿使用調査はどう調べる？建築年・解体費用と重説の書き方【簡単診断】
古い家のアスベストは、建築年で分かる？
古い家を売買するとき、アスベストが使われていないか気になりますよね。住む人の健康はもちろん、購入後に解体やリフォームをするなら、調査や除去の費用も関係します。何年ごろの建物に注意し、重説では何を調べればよいのでしょうか。
建築時期と、新築工事の着工日が手掛かり
石綿は、耐火・断熱・吸音などのため、吹付け材だけでなく屋根・外壁・床などの建材にも使われていました。平成18年9月に製造・使用等が原則禁止されたため、それ以前に着工した建物では使用の可能性を考えて調べます。木造住宅も対象です。
ただし、登記や販売資料の新築年月日だけでは、着工日までは分かりません。重説の有無欄に記載するのは、石綿があるかではなく、調査結果の記録があるかです。記録を調べた結果と、建材に石綿が含まれるかを分けて説明します。
建築時期と重説の基本：厚労省・発注者向けの説明厚労省・石綿則3条と着工日の扱い国交省・石綿使用調査の記録33頁
石綿使用調査の記録と重説記載の簡単診断
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- 確認2記録に書かれた調査結果は？
- 結論記録有・含有部位と調査範囲を説明
- 結論記録有・対象範囲の不含有を説明
- 結論記録有・不明箇所やみなしを説明
- 結論記録なし・不明の経過を説明
- 結論売主・管理会社等へ記録を照会
- 確認1石綿使用調査の記録はあるか？結論記録なし・不明の経過を説明結論売主・管理会社等へ記録を照会
- 確認2記録に書かれた調査結果は？結論記録有・含有部位と調査範囲を説明結論記録有・対象範囲の不含有を説明結論記録有・不明箇所やみなしを説明
- 記録有・含有部位と調査範囲を説明
調査機関・年月日・範囲・使用箇所を説明します。解体改修予定があるときは、工事範囲に応じた調査と除去費用も施工業者等へ確認します。
- 記録有・対象範囲の不含有を説明
分析結果が含有なしでも、記録欄は『有』です。調査範囲外まで石綿がないと説明せず、古い記録の判定基準や改修履歴も確認します。
- 記録有・不明箇所やみなしを説明
調査した範囲と未調査部分、分析で確認した結果か含有とみなした扱いかを説明します。資料不足は売主等へ補足を求めます。
- 記録なし・不明の経過を説明
記録なしと確認した場合と、所在がなお不明な場合を区別します。照会先・回答・確認日を残し、どちらも『石綿使用なし』へ置き換えません。
- 売主・管理会社等へ記録を照会
まず売主・所有者、必要に応じ管理組合・管理会社・施工会社へ問い合わせます。照会前に『記録無』と確定しません。
重説に書く記録と結果を確認する診断です。建材の含有有無や建物の安全性を判定するものではありません。部分調査なら、どの結果でも対象範囲を明らかにします。
アスベストはいつまで、どこに使われていた？
石綿は熱や摩擦に強く、建材を丈夫にするなどの目的でも使われました。空気中に飛散した繊維を吸い込むと健康被害につながるおそれがあります。建材の種類や状態、工事で削ったり壊したりするかによって、必要な対策が変わります。含有しているという事実だけで、どの建物も同じ危険性とは判断できません。
昭和50年に禁止されたのでは？
昭和50年の規制は、一定の含有率を超える石綿の吹付け作業を原則禁止したものです。すべての石綿含有建材を一度に禁止したわけではありません。その後も段階的に規制が進んだため、『昭和50年より新しいから石綿なし』とは言えません。
| 時期 | 規制の主な変化と建物調査の注意 |
|---|---|
| 昭和50年（1975年） | 石綿を5％を超えて含む吹付け作業を原則禁止。板状の屋根材や外壁材等もすべて禁止された、という意味ではありません。 |
| 平成7年（1995年） | 1％を超える吹付け作業を原則禁止するなど規制を強化。この時期より新しい住宅でも、ほかの建材に含有の可能性があります。 |
| 平成16年10月（2004年） | 1％を超える石綿を含む主な建材等の製造・輸入等を禁止。製造が禁止された時期と、建物の着工・完成の時期は同じではありません。 |
| 平成18年9月1日（2006年） | 石綿及び0.1重量％を超えて石綿を含む物の製造・輸入・使用等を原則禁止。建物の年代を調べるときは、完成日ではなく新築工事の着工日を確認します。 |
| 平成24年3月（2012年） | 一部の工業用ガスケット等に残っていた禁止の猶予措置を撤廃。一般住宅の建材が平成24年まで一律に使用可能だった、という意味ではありません。 |
平成19年完成・平成18年8月着工なら？
完成が原則禁止後でも、着工が禁止前なら『平成18年9月1日以降に着工した建物』には当たりません。例えば平成19年3月完成・平成18年8月着工という建物を、完成年だけで使用なしとは判断しません。
通常の建築物で、新築工事が平成18年9月1日以降に始まった場合は、設計図書等で着工日を確認する方法が認められています。これも工事前調査の方法の一つです。『新しい建物も必ず試料を採って分析する』という制度ではありません。ただし、着工日を何の資料で確認できるかは調査者・施工業者に相談します。確認済証の交付日、竣工日、登記の新築年月日を、そのまま着工日として扱わないでください。
増築や改修がある場合は、新築時・増築時・改修時の資料をそれぞれ照合します。新しい内装の下に古い建材が残っていることもあるため、『リフォーム済み』という案内だけでは使用の有無は分かりません。
規制の沿革と着工日：環境省・1975〜2012年の規制環境再生保全機構・利用と禁止の経緯厚労省・石綿則3条3項3号と解説
木造住宅では、どこに使われていた？
| 場所 | 使用例と確認したいこと |
|---|---|
| 屋根 | 住宅屋根用化粧スレート・スレート波板等。屋根の張替え年月、メーカー・製品名・型番を調べます。スレートという名前だけで、すべて含有と決めることもできません。 |
| 外壁・軒天 | 窯業系サイディング、けい酸カルシウム板、スレートボード等。外壁だけでなく、軒の裏側の板材も確認対象になり得ます。 |
| 内壁・天井・床 | 一部のボード類、天井材、ビニル床タイル・シート等。表面の仕上げだけでなく、接着剤や下地に使われていた場合もあります。 |
| 外壁等の仕上塗材 | 模様を付ける仕上塗材や下地調整材等。塗膜を削る・はがす工事では、表面の見た目だけでなく施工された材料を調べます。 |
| 鉄骨の柱・梁、機械室、配管等 | 吹付け材、耐火被覆材、保温材等。戸建てに限らず、マンションの共用部分や設備関係の資料も確認します。 |
これは使用例であり、同じ名前の建材がすべて石綿を含むわけではありません。仲介担当者が見た目だけで判定したり、確認のために削って試料を採ったりしないでください。必要な調査は有資格者等に依頼します。
住宅にも使われていた建材：環境省・住宅の屋根・外壁・床等の例環境再生保全機構・使用場所
売買の調査は、誰に何を聞く？
- 売主・所有者へ、調査記録と改修履歴を照会する
過去の石綿調査報告書、分析結果、購入時の資料、修繕・除去工事の報告書があるかを尋ねます。『石綿を使っていないと聞いた』という話と、調査結果の記録があることは区別します。資料名・照会日・回答を記録します。
- マンションでは管理組合・管理会社にも確認する
対象棟・住戸を特定し、共用部分と専有部分の調査記録を分けて尋ねます。必要に応じ施工会社へも照会します。売主が資料を持っていなくても、管理組合等が保管している場合があります。
- 記録の対象と、調べていない場所を確かめる
調査機関、調査範囲、調査年月日、使用の有無、使用箇所を報告書と図面で照合します。吹付け材だけの調査か、成形板・塗材等も含むか、目視か分析か、未調査部分はどこかを確認します。足りない情報は売主等へ補足を求めます。
- 年代・製品の資料を、必要な追加調査に使う
新築着工日、設計図・仕様書、増改築の履歴、建材のメーカー・製品名・型番を集めます。古い調査書の『含有なし』や『ノンアスベスト』が現行基準でも使えるかは、調査者に確認します。建築年代が分かっても、石綿の調査記録を取得したことにはなりません。
- 解体・改修予定があれば、工事範囲で見積りを取る
買主が建物を残すのか、屋根だけ改修するのか、全部解体するのかを確認します。工事の施工業者等へ既存記録を渡し、追加調査・分析・除去・処分費と必要な工期を確認します。
建材データベースの検索だけで、使用なしと判断できる？
石綿含有建材データベースでは、メーカー・製品名・型番・施工年や改修年などを調べられます。製品の候補を調べるときは、このデータベースを参考にし、メーカー資料等とも照合します。すべての建材を掲載しているわけではなく、検索結果がないことは非含有の証明になりません。
『○棟○号室と共用部分について、石綿使用調査の報告書や分析結果はありますか。調査日・調査会社・対象範囲を確認したいです。吹付け材だけの調査ですか、屋根・外壁・床等も含みますか。その後の除去・封じ込め・囲い込みや改修の記録、未調査箇所が分かる図面もありますか。写しの提供又は閲覧はできますか。』
『この建物は○年完成ですが、着工日はこの資料で確認できますか。予定工事は○○部分です。既存の調査記録の範囲・方法・判定基準で足りるか、追加で調べる建材と分析が必要な箇所を教えてください。調査できない部分や、工事中に追加確認する部分はありますか。』
記録の照会と建材の調べ方：国交省・売主等への照会33頁石綿含有建材データベース厚労省・DB未掲載の扱い2.3厚労省・書面、目視、分析の調査
重説の『記録の有無』と『調査の内容』はどう書く？
国交省の現行様式例では、水害ハザードマップの次に『石綿使用調査の内容』があり、上段に記録の有無、下段に調査内容を記載します。項目番号は書式で異なるので、欄名で探してください。
記録があれば、調査の実施機関・範囲・年月日・使用の有無・使用箇所を説明します。売主等から提供された調査記録であることと、建物全体の調査でなければその限定も明らかにします。足りない項目は補足を求め、それでも分からなければ不明である旨を説明します。
| 確認結果 | 有無欄と内容・備考の記載例（架空） |
|---|---|
| 調査記録なしと確認 | 記録：無。『令和○年○月○日、売主に調査記録の有無を照会し、保存する記録はないとの回答を得ています。石綿使用の有無は未確認です。』マンション等で追加の照会をした場合は、相手と回答も記載します。 |
| 分析結果は含有なし | 記録：有。『売主提供の○○調査報告書（○社・令和○年○月○日）によると、屋根材○○を対象とする分析結果は石綿含有なしです。調査範囲は当該屋根材に限られ、外壁・軒天・床等は対象外です。詳細は別添報告書・採取位置図のとおりです。』結果がなしでも、記録を無にはしません。 |
| 含有あり・調査箇所が特定できる | 記録：有。『管理組合保管の○○調査報告書（○社・令和○年○月○日）では、共用機械室の○○部分に石綿含有が確認されています。調査は当該部分を対象とし、専有部分は含みません。調査方法・使用箇所は別添資料のとおりです。』除去済みかどうかは、別の記録で確認して補足します。 |
| 一部が未調査・みなし含有 | 記録：有。『○○報告書は外壁○○部分を石綿含有とみなして取り扱い、分析調査は実施していません。○○部分は未調査です。』みなし含有を分析で含有が確認された結果と書き換えず、未調査・判定不能もそのまま説明します。 |
| 必要な照会後も、記録の存在が不明 | 『令和○年○月○日、売主及び○○へ照会しましたが、調査記録の存在は確認できていません。石綿使用の有無も不明です。』有無の二択だけの欄も、使用書式の記入基準に従い、この不明事項を備考等で明らかにします。未確認を使用なしとしないでください。 |
この重説の規定は、宅建業者に新しい石綿調査の実施自体を義務付けるものではありません。売主・所有者、必要に応じて管理組合・管理会社・施工会社へ記録を照会し、存在しないか、存在がなお分からない場合は、その経過と結果を説明します。ただし、工事を行うときの事前調査や、既に知っている重要な事実の説明まで不要になるわけではありません。
記録がない場合・部分調査の説明：国交省・現行解釈33頁4国交省・現行様式例5頁
アスベストがあると、解体費用はどう変わる？
解体・改修する建材に石綿が含まれていれば、飛散防止の措置を講じて除去し、廃棄物を適正に処理するための費用が必要です。吹付け材と板状の建材では工法が違い、面積・量、作業場所の高さ、劣化状態、足場や養生、搬出方法によっても見積りは変わります。『木造○坪なら追加○万円』『レベル3なら安い』と一律には判断できません。
- 調査・分析費が含まれているか書面・現地調査、裏側等の確認、分析の検体数、報告書の作成など、どこまでの費用かを確認します。分析なしで含有とみなす案の場合は、その前提で必要になる工事費も比較します。
- 除去・養生・処分の範囲が分かるかどの建材を何㎡・何か所除去する見積りか、飛散防止措置、運搬・処分、必要な測定や届出対応が含まれるかを尋ねます。石綿対策一式とだけ書かれた見積りでは、業者間の条件を比べにくくなります。
- 隠れた建材を発見したときの扱い調査時に見えない部分を開けた後、追加の調査や工事が必要になる場合があります。追加費用の算定・承認方法、工期や引渡日への影響を売主・買主・施工業者で確認します。
売主と買主、どちらが負担する？
売買前に追加調査を誰が依頼するか、解体して引き渡すか、建物付きで買主が解体するかによって整理が変わります。売買上の負担・調査協力・引渡条件は当事者間で決め、契約内容へ反映します。一方、実際に工事を発注する者には、法令を守れる費用や工期への配慮が必要です。『買主負担』と書くだけで、工事に関する法的義務までなくなるわけではありません。
購入後に解体する予定なら、含有が分かっている部分と未確認部分を見積り担当へ伝え、工事費を含めた購入予算を検討できるようにします。記録がないことを理由に説明を省くと、購入後の費用について認識が食い違うおそれがあります。
工事費・工期と発注者の配慮：厚労省・発注者向け費用項目と業者選定厚労省・分析とみなしの扱い
埼玉県・東京23区では、どこに相談する？
既存の調査記録は売主・管理会社等に尋ね、新たな含有調査は有資格者等に依頼します。解体・改修の飛散防止や届出は、所在地の環境担当へ相談します。役所は、個別建物の含有有無を調べる依頼先ではなく、法令や届出の相談先です。
| 相談したいこと | 確認先と質問 |
|---|---|
| さいたま市内の解体・改修 | 環境対策課・大気環境係 048-829-1330。所在地・建材・予定工法を示し、大気汚染防止法の届出や市条例の石綿濃度測定計画等が必要かを質問します。市の案内には、法令に加えた測定・報告の手続も掲載されています。 |
| 埼玉県内のほかの市町村 | 県の石綿相談窓口・事業者向けページから、県所管か市所管かを確認します。届出先が市の場合はその市の環境担当へ相談します。さいたま市の電話番号や条例を県内全域の案内として使いません。 |
| 東京都23区内の解体・改修 | 原則として工事場所の区の環境主管課が、報告・届出先です。東京都の公式ページに各区の窓口一覧があります。法の届出だけでなく、環境確保条例の追加届出や区の案内も確認します。 |
| 工事で働く人のばく露防止 | 所在地を管轄する労働基準監督署等へ相談します。環境担当への届出と、労働安全衛生関係の手続は別です。施工業者に、環境担当と労働基準監督署への手続をそれぞれ確認します。 |
『○市区○町の建物で、○○部分の解体・改修を予定しています。石綿の調査記録は○○で、未調査部分は○○です。大気汚染防止法と条例の届出・測定・完了報告は、どの条件で必要ですか。担当窓口、必要資料、提出期限を教えてください。事前調査結果の報告先も確認したいです。』
小さなリフォームでも、事前調査は必要か？
解体・改修工事では、原則として規模にかかわらず事前調査が必要です。建築物の解体80㎡以上、改修の請負代金100万円以上（税込）等は、調査結果を行政へ報告する規模の基準です。それ未満なら調査不要、という意味ではありません。材料を傷めない取り外し等の対象外に当たるかは、施工内容に応じて確認します。
建築物の事前調査は、令和5年10月1日以降に着工する工事から、建築物石綿含有建材調査者等の有資格者等が行う必要があります。一戸建て等の調査に限る資格もあるため、マンションの共用部分等も依頼するときは対応できる資格・調査範囲を確認します。
地域の窓口と工事前の確認：さいたま市・工事と条例の案内埼玉県・相談窓口埼玉県・事業者向け規制東京都・23区の届出先一覧厚労省・小規模工事と調査資格
解体予定の物件は、契約前に何を確かめる？
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
古い木造住宅でも、屋根や外壁に石綿が使われていることがあります。解体予定なら、『記録がないので分かりません』で終わらず、工事の見積りでどこまで確認できるか相談したいですね。
- 建物状況調査と石綿調査を取り違えていないか建物状況調査を実施していても、それだけで石綿の分析をしたことにはなりません。それぞれの報告書の調査対象・方法を確かめます。
- 除去済みの範囲を確認したか共用機械室の吹付け材を除去した記録があっても、屋根や外壁、専有部分まで石綿がなくなったとは限りません。除去報告と対象図面を照合し、残っている部分・未確認部分を分けて説明します。
- 図面や増改築の資料と照合したか設計図書・点検記録等の保存状況と、増改築の履歴も調べます。年代や材料の照合に使った資料と、相手の回答を一緒に残します。
建物資料の確認から、重要事項説明書の作成まで
- 売主・管理会社等が保管する建物資料と調査記録を確認
- 現地・役所・法務局等の調査をもとに重要事項説明書ドラフトを作成
石綿の採取・分析、除去工事は専門業者等への別途依頼が必要です。使用の有無や安全性を当事務所が判定・保証するサービスではありません。
資料がそろっていない場合も、分かる範囲でご相談ください。
物件調査・重要事項説明書の作成を依頼する標準的な1物件88,000円（税込）／公的資料取得実費別石綿使用調査についてよくある質問
新耐震の建物なら、アスベストは使われていない？
新耐震かどうかと石綿の使用時期は別です。昭和56年以後に建てた住宅でも、屋根・外壁等に石綿が使われていた可能性があります。耐震関係の資料だけで使用なしとは判断しません。
昔の報告書に『ノンアスベスト』とあれば、そのまま使える？
当時と現在で規制の基準が異なる場合があります。調査範囲、分析対象、判定基準、使用した製品等を確認し、現行の工事前調査に利用できるかは調査者に相談します。古い表記だけで建物全体を非含有と断定しません。
マンションの調査結果が『含有なし』なら、室内のリフォーム調査は不要か？
共用部分だけの調査なら、専有部分の建材までは確認できません。過去の報告書が、今回の工事範囲と調査方法を満たすか、改修後の材料も含むかを施工業者等に確認します。
アスベストがある建物は、すぐ解体しなければならない？
含有しているだけで一律に解体が必要になるわけではありません。建材の種類・劣化・飛散のおそれ、利用状況を専門家へ確認し、必要な管理や対策を検討します。自分で削ったり壊したりして確かめないでください。
『みなし含有』と、分析で含有が確認された場合は同じか？
不明な建材を分析せず、含有するものとして必要な措置を行う方法があります。ただし、分析によって含有が確認された結果ではありません。重説では、報告書どおりに調査方法とみなしの内容を説明します。