東京23区のワンルーム規制｜区別の調査先と重説の書き方

東京23区のワンルーム規制を重説にどう書くかの診断

「ワンルーム」の面積と、対象となる行為を先に確認します

ワンルーム住戸とする専用面積の基準も区ごとに違います。新宿区は30㎡未満、港区は37㎡未満、板橋区は35㎡未満です。壁芯・内法、メーターボックス等の算入も資料の定義で確認し、登記面積だけで戸数を分類しません。

• 新築用地なら、買主の計画案をもらう単なる『共同住宅用地』という利用目的だけでは対象判定に必要な戸数・階数・面積が分かりません。案が未定なら適用の有無は判定できないこと、計画が具体化した段階で所管部署への確認が必要なことを記載します。
• 既存一棟なら、建築時の届出と現在の管理を確認する建築計画書、事前協議、完了届、管理規約・管理計画、住戸面積表を取得します。現行基準だけで建築当時の適否を判定しません。
• 区分所有の一室なら、建物全体の制度と買主への影響を分ける建物全体の建築・管理上の取扱い、管理規約、今後の用途変更・増改築・建替えの予定を確認します。一室の通常売買を、新築建築主に対する届出と同一視しません。

対象となる住戸数・階数を調べ、区へ図面で照会します

• 所在区と地区計画の有無を特定する

  地番と住居表示、敷地範囲を確定します。地区計画による制限は区内の全域に同じようにかかるとは限りません。

• 区の現行資料と改正案内を開く

  条例本文だけでなく、施行規則、手引き、要綱、届出様式、施行予定日、経過措置を見ます。検索結果の抜粋や古い比較表では確定しません。

• 面積・戸数・階数・用途を計画図面で数える

  『15戸以上』が総戸数なのか小規模住戸数なのかまで確認します。住戸の定義に寮・寄宿舎・長屋を含む区もあります。

• 区の担当部署に図面を示して照会する

  規模だけでなく、対象行為、地区計画、届出時期、家族向け住戸、最低面積、駐輪場、管理人、既存建物の扱いを質問します。

• 建築・届出の履歴と未確認事項を整理する

  既存一棟では当時の条例と届出履歴、変更届・完了届、現在の管理体制を確認します。資料がない場合は『提出なし』と断定せず、区に閲覧・存否を照会します。

• 区の回答と根拠を保存する

  照会日、部署、担当者、示した図面、区の回答、参照した条例・要綱の版、未確定の計画条件を記録します。

• 重説には制度と物件への影響を分けて書く

  区域・制度の存在だけでなく、対象判定の条件、買主の計画に影響する事項、未確定事項と確認先を書きます。法35条のどの欄に該当するかは制度の根拠ごとに確認します。

制度を確認する公式資料の例：新宿区｜ワンルームマンション条例・2026年10月改正／台東区｜集合住宅条例・2026年10月改正／品川区｜2026年7月適用の要綱統合／国土交通省｜重説における法令上の制限一覧

重説には、確認済みの条件だけを具体的に書きます

自治体の小規模住戸制度をすべて『建築基準法に基づく制限』と一括りにはできません。地区計画が建築条例で制限されている場合と、建築主への届出・協議を求める条例や要綱、税の制度とでは根拠が違います。重説の法令上の制限欄に記載する事項は、宅地建物取引業法35条と施行令の対象法令を照合し、それ以外でも買主の利用計画に重要な影響があることは、確認した事実を『その他の重要事項』等で説明するか検討します。

『ワンルーム規制なし』『建替え可』『届出済み』のような短い断定は、区域・行為・時期・資料の区別がつきません。区の回答を得ていない場合や買主の計画が変わり得る場合は、その範囲を明示します。

23区の公式資料は、ここから確認できます

次の一覧は2026年9月23日時点で確認した各区の公式入口です。数字は代表的な対象条件で、すべての例外や経過措置を含みません。適用条件に近い計画では、リンク先の現行本文・手引きと所管窓口で確認してください。

豊島区は上記の建築時の制度と別に、狭小住戸集合住宅税があります。30㎡未満の住戸を新たに生じさせる建築等で、狭小住戸が8戸以下なら課税免除、9戸以上なら8戸を差し引かず全戸に1戸50万円が課税されます。納税義務者は建築主であり、既存の区分所有住戸を通常売買するだけで買主に課税されるわけではありません。

予定戸数、必要な住戸・設備、届出時期まで確認します

対象条件ぎりぎりの計画では、住戸面積の測り方や用途変更の範囲で結論が変わります。区に図面を示して照会し、どの規定に照らして回答されたかを残しておけば、買主が後で計画を変更したときも再確認すべき点が分かります。

既存マンションの一室を売るときは、建築主向けの住戸数・最低面積の規制を機械的に書くより、その部屋の利用、管理規約、用途変更や建替えに関係する資料があるかを確かめます。資料がなければ、分からないことと確認先を具体的に伝えます。

東京23区のワンルーム規制でよくある質問

あわせて確認したい記事

• 重要事項説明・物件調査の実務埼玉県のワンルーム規制｜県の指針と主要市の調査先・重説の書き方埼玉県のワンルームマンション・小規模住戸に関する県指針と主要市の条例・要綱を区別。さいたま市、川口市、川越市、所沢市、草加市、戸田市などの公式資料、窓口への質問例、重要事項説明書の記載例を紹介します。
• 重要事項説明・物件調査の実務日影規制はどう調べる？対象建築物・測定面・規制時間と重説の書き方建築基準法56条の2の日影規制について、対象区域と対象建築物、冬至日の測定、平均地盤面、5m・10mの規制時間、区域外や区域境界をまたぐ敷地、埼玉県・東京23区の調査先、重要事項説明書への記載例を解説します。
• 重要事項説明・物件調査の実務用途地域とは？調べ方と重説の書き方を13種類から整理用途地域とは何か、13種類の違い、埼玉県・東京23区でどの地図と窓口を確認するか、重要事項説明書への記載例を解説。戸建ての高さ、建ぺい率・容積率、斜線・日影・高度地区との関係や、用途地域をまたぐ土地も整理します。