ローン特約による解除｜融資のあっせんと審査前の重説記載【簡単診断】

ローン特約と融資条件の簡単診断

融資のあっせんとは？提携ローンだけを指す？

提携ローンに限りません。不動産会社が金融機関を紹介する場合も含まれます。不動産適正取引推進機構の手引では、不動産会社の紹介後、買主自身が銀行への申込手続を行う場合も、あっせんに含まれると説明されています。『申込書を出すのは買主だから、あっせん無』とは決められません。

あっせん無なら、融資欄は全部空欄でよい？

自己申込の融資にローン特約を付けるなら、その融資を特定する情報が必要です。『あっせん無』としたうえで、書式の融資欄や特約欄に、対象銀行・借入額・期限・融資を受けられない場合の扱いを明記します。書式が『あっせんした融資』だけを対象にしていないかも確認してください。

宅建業法35条1項12号は、金銭の貸借のあっせん内容と、不成立の場合の措置を説明する規定です。一方、同項8号は契約解除に関する事項の説明を定めています。非あっせんだからといって、合意したローン特約の説明まで不要になるわけではありません。

重説のどの欄を見ればよい？

あっせんの範囲と説明事項：不動産売買の手引・8頁／宅建業法35条・37条／大阪府・融資あっせん欄の記載不備

本審査前の融資予定をどう書く？

次は、売主・買主とも個人で、宅建業者ではない中古戸建て売買の架空例です。仲介会社が銀行を紹介し、買主が直接申し込みます。売買代金に充てる3,500万円をローン特約の対象とし、諸費用は自己資金とする合意です。銀行・金利・日付はすべて説明用で、実在商品の見積りではありません。

予定として書く場合も、申込先・借入額等は具体的に決めます。金利等の未確定部分と審査状況は、申込条件と併せて記載します。銀行名・借入額がまだ決まっていないなら、契約前に当事者へ確認し、どの融資を特約の対象とするか合意してもらいます。

解除条件の説明例

上記の架空取引で、買主が解除の意思表示をする『解除権留保型』を合意した場合の説明例です。対象融資、承認取得期日と解除期日、通知、返還条件を説明しています。実際の記載では、申込・協力義務や適用除外も含め、合意した契約書の条項に合わせます。

同じ銀行へ買主が独自に申し込む取引なら、『あっせん無』とし、その自己申込融資も上記特約の対象であることを合意・明記します。既存の文言が『仲介会社があっせんする融資』に限られているなら、あっせん欄を無に変えるだけでは足りません。

どの資料で確認する？

• 買主の資金計画・申込予定資料必要な融資額、自己資金、費用も借りるか、別の借入れと合算するかを確認します。仲介会社が銀行へ照会する場合は、買主の同意を得てください。
• 銀行の説明資料・見積書・審査回答商品名、金利区分、借入期間、返済方法、保証料・銀行手数料を確認します。資料の日付を残し、事前審査と本審査の回答を区別します。
• 紹介・申込の記録と契約書案仲介会社がどこまで関与するか、誰がいつ申し込むか、対象融資、承認取得期日、解除期日を確認します。銀行へ提出した控えと回答も保存します。

買主・銀行への質問例

• 買主へ『どの銀行へ、何万円を申し込む予定ですか。諸費用も借りますか。別の銀行は候補ですか、それとも両方から借りますか。事前審査と本審査は、どこまで進んでいますか。』
• 銀行へ（買主の同意を得て）『この回答は事前審査ですか、本審査ですか。承認額と保証人等の条件は何ですか。必要書類がそろった後の審査期間の目安と、決済までに必要な手続を教えてください。』
• 売主・買主の双方へ『この銀行のこの金額を特約の対象にしますか。減額の場合はどうしますか。承認取得期日と解除期日はいつにし、審査が終わらない場合はどう扱いますか。』

記載項目と審査の区別：大阪府・具体的な金融機関名等の記載／住宅ローン特約Q&A／りそな銀行・事前審査と正式審査

ローンが通らなければ、自動的に解除になる？

自動的に契約が終了する『解除条件型』と、買主が期限内に解除を申し出る『解除権留保型』があります。解除条件型は定めた条件が成立すると契約が終了します。解除権留保型は、買主による期限内の意思表示が必要です。契約書の条項で、どちらの内容かを確認します。

承認期限と解除期限は何が違う？

上記の日数は一例です。実際には、銀行の審査に必要な期間、書類準備、通知に必要な日数を踏まえて合意します。重説と契約書で日付が違うと、『まだ解除できるはずだった』という争いになりかねません。承認取得期日と解除期日を、両方の書面で照合します。

減額・審査中・銀行変更ではどうする？

事前審査に通っていても、本審査では資料等を含めて判断され、否認や条件変更が生じる場合があります。本承認後も、保証人等の条件の変更や新たな借入れ等により、融資が実行されない場合があります。『事前審査済みだからローン特約は不要』と、仲介会社だけで決めないでください。

解除の型・対象銀行・減額：不動産適正取引推進機構・住宅ローン特約Q&A／りそな銀行・正式審査に関するFAQ

ローン特約で解除すると、手付金はどうなる？

契約の定めるローン特約が適用される場合は、手付金等の既払金を返還する条件を確認します。手付金を放棄する手付解除とは異なります。上の架空例は、手付金等を解除後7日以内に無利息で返す合意ですが、実際の期限・返還方法は契約書に従います。

売主が受領した手付金等と、銀行へ払った手数料、仲介会社へ払った報酬は、支払先も根拠も違います。『ローン特約なら全部のお金が戻る』とは説明せず、それぞれの契約・規定を確認します。銀行のローン事務手数料と、仲介会社の融資あっせんに関する費用も区別してください。

売買代金以外の金銭は、精算金・手付金・費用の説明記事も併せて確認できます。

買主側の事情なら、特約を使えない？

申込みをしない、必要資料を提出しない、故意に審査が通らないようにするなど、契約上の義務に反した場合は、特約が適用されないことがあります。ただし、転職や団信の否認があれば一律に使えない、とは決められません。原因、時期、申告内容と、適用除外の条項を確認します。

全日本不動産協会が紹介する東京地裁令和3年8月10日の事例では、保証人を付ける条件で本承認を得た後、買主側の事情で保証人を外すよう求め、承認が取り消されました。この契約の適用除外条項等から、ローン特約による手付金返還は認められませんでした。銀行の否認通知があっても、そこに至る事情と契約の文言が問われる例です。

既払金と適用除外：住宅ローン特約Q&A・返金の扱い／全日本不動産協会・ローン特約の裁判例

埼玉県・東京23区では、どこへ確認する？

融資の条件と審査状況は、まず買主・取扱金融機関に確認します。ローン特約の対象や期限を決めるのは、売主・買主の合意です。物件所在地の役所で、住宅ローンの承認や特約の適用可否を判定してもらう手続ではありません。

宅建業法上の重要事項説明や業者対応についての相談は、埼玉県では建築安全課の宅建相談・指導担当、東京都では住宅政策本部の不動産業課指導相談担当が案内されています。個別の解除が成立したか、返還請求をどう進めるかという紛争は、弁護士等へ相談します。

宅建業法上の相談窓口：埼玉県・不動産取引に関する相談窓口／東京都住宅政策本部・不動産取引相談窓口

あっせん無なら、ローン特約もない？

• 銀行名を『都市銀行等』だけにしない対象となる融資を特定できず、『別の銀行にも申し込む必要があった』という争いにつながる場合があります。具体名と複数銀行の関係を確認します。
• 審査前の予定を、承認済みと説明しない売主が融資確定と受け止めてしまうおそれがあります。資料確認日、審査段階、未確定条件を記録し、結果が届いたら当事者へ伝えます。
• 審査結果を待つ間に期限を過ぎない承認取得期日と解除期日を管理します。解除の通知が必要な契約では、銀行へ問い合わせ続けるだけでは解除の手続になりません。

ローン特約と融資のあっせんについてよくある質問

あわせて確認したい記事

• 重要事項説明・物件調査の実務不動産売買の契約解除はどう書く？重説の解除条項と確認事項【簡単診断】不動産売買契約を解除すると必ず違約金が必要なのか。手付解除・ローン特約・債務不履行・契約不適合などの違いと、重要事項説明書の解除欄の書き方を説明します。契約書との照合、期限・通知・返金の確認例、埼玉・東京の相談先も紹介します。
• 重要事項説明・物件調査の実務手付解除はいつまで？よくある勘違いと重説の書き方【簡単診断】手付金を払えばいつでも解除できる？自分が履行に着手すると解除できない？不動産売買の手付解除で誤解しやすい期限・履行の着手・倍返しの金額を説明します。個人売主と宅建業者売主の違い、裁判例の比較、重要事項説明書の記載例も紹介します。
• 重要事項説明・物件調査の実務売買代金以外に授受する金銭とは？手付金・清算金と重説の書き方【計算ツール付き】固定資産税・管理費等の精算金を計算できるツール付き。手付金の代金充当、清算額の調べ方と計算例、重要事項説明書の金額・授受目的の記載例を紹介します。埼玉県と東京23区の課税資料の確認先、金額未確定・滞納がある場合も説明します。