レンタルオフィスで宅建業免許は取れる？埼玉県の確認事項
机一つだけの小さな個室でも、宅建業の事務所にできますか？
レンタルオフィスの完全個室を借りて、宅建業を始める予定です。室内には机と椅子を一組置くとほとんど余裕がありません。登記もでき、鍵も掛かる個室なら、宅建業免許の申請に使えるのでしょうか。
レンタルオフィスでも申請できます。ただし、来客対応できない極小個室は避けます
レンタルオフィスであること自体は問題ではありません。独立した専用区画を長期的・独占的に使え、その室内で宅建業の執務と来客対応ができれば、事務所の候補になります。問題になるのは、人が一人座るだけで、顧客と対面できないほど狭い区画です。
埼玉県では、来客対応できるスペースが確保されていれば、執務場所と応接場所を同じ場所にできます。そのため、机が一台というだけで直ちに不可になるわけではありません。机を挟んで従業者と顧客が向かい合って座れ、実際に説明や契約手続ができる配置かどうかが重要です。
独立性や入口からの動線を含む基本条件は、宅建業の事務所要件で確認できます。契約書、独占使用の証明、転貸借の扱いは、事務所を使用する権原に関する書面の書き方で説明しています。住所利用だけのサービスとの違いは、バーチャルオフィスが難しい理由をご覧ください。
レンタルオフィスで申請できるかの診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 確認2家具を置いた室内で、顧客と向かい合って座れますか？
- 確認3開業時に勤務する人数分の机と椅子を置けますか？
- 結論事務所の候補になる個室
- 結論人数に合う部屋を選ぶ
- 結論顧客の席を置けない個室は適さない
- 結論自由席・共用ブースは事務所にできない
- 結論月ごとの契約は事務所と認められない
- 確認1借りるのは、どんな区画ですか？結論自由席・共用ブースは事務所にできない結論月ごとの契約は事務所と認められない
- 確認2家具を置いた室内で、顧客と向かい合って座れますか？結論顧客の席を置けない個室は適さない
- 確認3開業時に勤務する人数分の机と椅子を置けますか？結論事務所の候補になる個室結論人数に合う部屋を選ぶ
- 事務所の候補になる個室
専用の個室を続けて使え、勤務する人数分の席と顧客用の席があれば、事務所の候補になります。契約前に、契約期間、自社だけで使えるか、電話、商号の表示、ポスト、写真を撮れるかを確認します。
- 人数に合う部屋を選ぶ
最低面積の決まりはありませんが、申請書に書く従業者が実際に勤務できる席が必要です。開業時に常勤する人数分の席、専任宅建士の席、来客用の席、書庫を置ける部屋を選びます。
- 顧客の席を置けない個室は適さない
顧客用の席を置けず、室内で来客対応できない個室は、宅建業の事務所に適しません。応接を共用の会議室でする予定なら、契約前に平面図と会議室の利用条件を示して申請先へ確認します。
- 自由席・共用ブースは事務所にできない
自社だけが使う独立した区画ではないので、宅建業の事務所にはできません。壁と扉で仕切られ、鍵のかかる専用個室を契約できるかを確認します。
- 月ごとの契約は事務所と認められない
月ごとに契約するマンスリーオフィスは、継続して業務を行う施設とは認められません。長期で使える契約の個室を候補にします。
狭い個室、共用設備が多い施設、動線が複雑な施設は、契約前に平面図、契約案、室内写真を示して埼玉県へ確認します。
契約前に、五つの条件を室内まで確認します
- 申請者だけが使う独立した個室か自由席や共用ブースではなく、固定された壁や扉で分かれた専用区画を継続して占有できるかを確認します。他の利用者が室内を通る動線も避けます。
- 室内で顧客と向かい合って話せるか従業者用の椅子しかない区画では、来客対応できる事務所を示せません。顧客用の椅子を置き、机やテーブルを挟んで実際に説明できる余裕が必要です。
- 従業者数と机・椅子の数が合っているか一人当たりの最低面積という数値基準はありませんが、申請書に記載する従業者が実際に執務できる配置が必要です。複数人で常勤する計画なのに一席しかない区画は、説明が難しくなります。
- 長期間使える契約かレンタルオフィスでは契約書を提出し、専用区画を独占的かつ長期的に使用できることを示します。月単位のマンスリーオフィスは、継続性のある事務所とは認められません。
- 電話・表示・ポストを用意できるか宅建業者名義の電話番号、入口や室内の商号表示、専用ポスト等を用意できるかを確認します。電話番号とポストは、他法人や個人の私用と共用できません。
空室の状態では広く見えても、机、椅子、書庫を置くと顧客用の席が残らないことがあります。寸法入りの平面図に家具を描き、室内で二人以上が無理なく向き合えるかを確かめます。
法令に「24時間365日利用できること」という要件はありません。ただし、時間貸しや特定日のみの利用では、継続して営業できる事務所とは説明できません。届け出る営業時間に専用区画へ入り、他の利用者と競合せずに使える契約かを確認します。利用時間に制限がある施設は、契約前に申請先へ確認します。
同じ「机一つ」でも、申請できる配置と難しい配置があります
従業者用の机と椅子だけ
顧客が座る場所がなく、室内で対面の説明や契約手続ができません。共用ラウンジで会えばよいという前提では、専用事務所の来客対応スペースを説明しにくくなります。
机を挟んで顧客用の椅子を置ける
執務用の机を応接にも使い、従業者と顧客が向かい合える配置なら検討できます。通路を塞がず、書類を広げて説明できる実用性も確認します。
複数の従業者を一席で申請する
面積の一律基準はありませんが、日常的に勤務する人数に対して机や椅子が不足すれば、実際の業務場所として不自然です。採用予定を含め、開業時の人数に合う部屋を選びます。
専用室は狭く、応接は予約制会議室だけ
共用会議室は補助的には使えても、専用室内で来客対応できない状態を補う前提にはしない方が安全です。契約前に平面図と利用条件を示して、申請先へ確認します。
判断の基準は家具の名称や台数ではなく、その専用区画で宅建業を継続し、顧客へ重要な説明や契約手続を行えるかです。小さな部屋ほど、寸法と完成後の写真で実用性が分かるようにします。
レンタルオフィスの形を七つに分けて確認します
| 事務所要件との関係 | 契約前の確認 | |
|---|---|---|
| 個室内に執務席と対面席がある | 独立した専用室を継続使用でき、実際の従業者数に合うなら申請しやすい形です。 | 契約期間、独占使用、家具配置、電話、表示、ポスト、撮影可否を確認します。 |
| 一人用机と椅子だけの極小個室 | 顧客用の席を置けず、室内で来客対応できないため、宅建業の事務所には適しません。 | 面積表記だけで決めず、顧客用椅子を置いた完成配置を確認します。 |
| 一台の机を執務と応接に使う個室 | 顧客用の椅子を向かいに置き、来客対応できる実用的な広さがあれば検討できます。 | 二人以上が無理なく座り、書類を使って説明できるかを写真と寸法で確認します。 |
| 従業者数に対して席が足りない個室 | 一律の最低面積はありませんが、申請上の従業者が日常的に勤務できない配置は不自然です。 | 開業時の常勤人数、専任宅建士の席、来客席、書庫を含めて配置します。 |
| 個室＋共用会議室 | 専用室内でも来客対応でき、共用会議室を追加利用する形なら整理しやすくなります。 | 専用室の不足を予約制会議室だけで補う前提にはせず、個別に確認します。 |
| 自由席・共用ブース | 申請者が独占して使う独立区画ではないため、宅建業の事務所にはできません。 | 専用机の有無ではなく、固定壁・扉・施錠・利用範囲を確認します。 |
| 月単位のマンスリーオフィス | 継続して業務を行う施設とは認められません。 | 短期解約の可否だけでなく、長期的な使用を示せる契約期間と内容を確認します。 |
契約前の図面確認から、申請用写真まで順番に整えます
- 寸法入りの平面図と契約案を取り寄せる
専用室の範囲、入口からの経路、壁と扉、契約期間、事務所利用の可否、商号表示、ポスト等を確認します。
- 従業者と来客の家具配置を決める
開業時に勤務する人数分の執務場所と、顧客が対面で座れる場所を書き込みます。机を応接と兼用する場合も、椅子と動線を示します。
- 資料を示して申請先へ確認する
狭い個室、共用設備が多い施設、動線が複雑な施設は、契約前に平面図、契約案、室内写真を示して埼玉県へ確認します。
- 家具・電話・表示・ポストを完成させる
申請時には事務所として使える状態を整え、建物外観から室内、執務場所、応接場所まで連続して分かる写真を用意します。
会社を設立する場合は、事務所の見通しが立ってから本店所在地を決めます。登記と免許申請の順番は、会社設立と宅建業免許申請を最短で進める方法で確認できます。
埼玉県では、面積だけでなく実際の使い方を確認します
- 執務場所と応接場所は同じでもよい社会通念上、来客対応できるスペースが確保されていれば、執務場所と応接場所は同一でも構いません。机一台を兼用する場合も、顧客用の椅子を含む完成配置で判断します。
- 最低面積の数値は示されていない『一人当たり○㎡』という一律の基準はありません。ただし、従業者と顧客が実際に使えない狭さなら、来客対応できる事務所とは説明できません。
- レンタルオフィスは契約書も提出する専用区画を独占的かつ長期的に使えることが分かる契約書を用意します。契約書の部屋番号・範囲と、平面図・写真を一致させます。
- 執務・応接の完成状態を写真にする室内全体に加え、机と椅子を置いた執務場所、机またはテーブルを挟んで椅子を向かい合わせた応接場所を撮影します。
- 専任宅建士の人数も別に確認する事務所ごとに、宅建業に従事する者五人につき一人以上の専任宅建士が必要です。部屋の広さだけでなく、従業者名簿と専任宅建士の数を合わせて計画します。
この記事で確認した公式情報：宅地建物取引業者免許申請について（埼玉県）宅地建物取引業者免許申請の手引き（埼玉県・令和8年9月改訂）宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（国土交通省）
小さい部屋ほど、契約する前の配置確認が重要です
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
レンタルオフィスだから難しいのではありません。専用室に家具を置いた後、従業者が働き、顧客を迎えられるかを確認します。
月額料金だけで極小個室を選び、会社の本店登記まで済ませた後で、顧客用の椅子が置けないと分かると、別室への変更や本店移転登記が必要になります。募集図面に家具を書き込み、写真にしたときに執務場所と来客対応場所がはっきり分かるかまで確認します。
私は司法書士として会社設立登記を、行政書士として宅建業免許申請を扱い、自らも宅建業者として事務所を用意する側を経験しています。会社の本店、事務所の契約、従業者、免許申請を一つの予定にして、営業開始日から逆算します。
候補の個室が宅建業の事務所に使えるか、図面から確認します
- 寸法入り平面図から、専用区画、壁・扉、入口からの動線を確認します
- 従業者数に合わせて、執務席、顧客用の対面席、書庫の配置を確認します
- 契約期間、独占使用、事務所利用、電話、表示、ポストの条件を確認します
- 会社の本店所在地と設立時期を、免許申請の事務所と合わせて決めます
標準的な法人新規・埼玉県知事免許・1事務所は、会社設立から選択した保証協会1団体の入会手続まで事務所報酬99,000円（税込）です。事務所探し、運営会社や貸主との契約交渉、家具・設備購入、登録免許税・免許申請手数料・証明書等の実費、保証協会費用等は別途です。物件の最終的な適否は申請先の判断となります。
募集図面、寸法入り平面図、契約案があれば、契約前の段階から確認できます。
レンタルオフィスを相談する候補物件と、開業時に勤務する予定人数をお知らせください。レンタルオフィスと宅建業免許でよくある質問
レンタルオフィスなら、どこでも宅建業免許を申請できますか？
すべての施設で申請できるわけではありません。独立した専用区画を長期的・独占的に使え、室内で来客対応できることが基本です。契約、平面図、家具配置、写真、電話、表示、ポストを物件ごとに確認します。
最低何平方メートル必要ですか？
埼玉県では、一律の最低面積は示されていません。開業時の従業者が実際に執務でき、顧客が座って対面の説明を受けられる広さと配置が必要です。
机一つの個室は使えませんか？
机が一台というだけでは決まりません。机を執務と応接に兼用し、向かいに顧客用の椅子を置いて実際に来客対応できるなら検討できます。従業者用の椅子しか置けない極小個室は適しません。
共用会議室で接客すればよいですか？
共用会議室を追加で使うことはできますが、専用室内で来客対応できない状態を、予約制会議室だけで補う前提にはしない方が安全です。契約前に専用室の配置と会議室の利用条件を示し、申請先へ確認します。
従業者が複数いる場合も、一人用個室でよいですか？
一人当たりの最低面積はありませんが、日常的に勤務する従業者数に見合う机と椅子が必要です。また、宅建業に従事する者五人につき一人以上の専任宅建士を置きます。
固定電話が必要ですか？
埼玉県では固定電話に加えて携帯電話も使えます。宅建業者名義で、他法人・他人や私用と共用しない番号を用意し、契約書・請求書等で名義を示します。
一か月ごとに借りる個室でも申請できますか？
月ごとの契約となるマンスリーオフィスは、継続して業務を行う施設とは認められません。レンタルオフィスでは、独占的かつ長期的に使用できる契約を示します。
24時間365日使えるレンタルオフィスでなければいけませんか？
24時間365日の利用は、法律上の一律の条件ではありません。届け出る営業時間中に専用区画を継続して使用できることが必要です。夜間や休日に入館できない契約は、営業時間との関係を含めて申請先へ確認します。
いつ相談すればよいですか？
レンタルオフィスを契約する前、会社の本店を登記する前が適しています。候補物件の募集図面、寸法入り平面図、サービス資料、契約案がある段階で確認します。