宅建業免許の欠格事由｜代表者・役員・政令使用人は誰まで確認される？
昔の処分や罰金は、会社の宅建業免許に影響しますか？
法人で宅建業免許を申請します。役員の一人に過去の罰金があるのですが、会社が申請者なら問題ないのでしょうか。取締役や監査役のほか、支店長、相談役、株主まで、誰の経歴を確認すればよいか分かりません。
法人申請では、役員や政令使用人の一人に該当があっても免許を受けられません
会社自体に問題がなくても、代表者、役員又は政令使用人のうち一人が法定の欠格事由に該当すると、法人は宅建業免許を受けられません。申請書に重要な虚偽記載や記載漏れがある場合も同じです。
ただし、過去に刑事手続を受けた人がすべて該当するわけではありません。刑の種類、罪名、刑の執行が終わった日等によって判断します。罰金刑は、宅建業法違反や暴力関係の一定の犯罪など、法律に定められたものが対象です。
相談役・顧問や5％以上の株主・出資者は申請書類で申告しますが、肩書や持株比率だけで全員が同じ扱いになるわけではありません。取締役等と同等以上の支配力がある人や、暴力団員等が事業活動を支配する場合は欠格事由に関係します。名簿に載せる範囲と、法令上の該当性を分けて確認します。
役員等の経歴と欠格事由の診断フローチャート
当てはまる答えを押すと、あなたの場合の結論に色が付きます。
- 確認2その人の経歴で、気になるのは何ですか？
- 結論刑の終了日から5年を確認
- 結論罪名が対象の犯罪かを確認
- 結論復権を得ているかを確認
- 結論相談役・顧問の書面と証明書
- 結論株主・出資者の書面に記載
- 確認1その人は、会社でどの立場ですか？結論相談役・顧問の書面と証明書結論株主・出資者の書面に記載
- 確認2その人の経歴で、気になるのは何ですか？結論刑の終了日から5年を確認結論罪名が対象の犯罪かを確認結論復権を得ているかを確認
- 刑の終了日から5年を確認
罪名に関係なく、刑の執行が終わった日か、執行を受けなくなった日から5年たっているかを確認します。本人の記憶で数えず、判決書などの資料で日付を確かめます。
- 罪名が対象の犯罪かを確認
罰金刑で欠格事由になるのは、宅建業法違反や傷害、暴行、脅迫、背任など法律に定められた犯罪です。略式命令などで罪名と刑の終了日を確かめ、申請先へ照会します。
- 復権を得ているかを確認
破産したことがあるだけでは、欠格事由になりません。まだ復権を得ていない間だけなので、免責・復権の状況を確認します。
- 相談役・顧問の書面と証明書
相談役・顧問の書面に記載し、埼玉県の法人申請では身分証明書と登記されていないことの証明書も用意します。取締役と同じかそれ以上に会社を支配している人は、役員に含まれることがあります。
- 株主・出資者の書面に記載
5％以上の株主・出資者の書面に記載します。持株比率だけでは役員と同じ扱いになりませんが、その人が会社を実際に支配している場合は、欠格事由に関係します。
代表者、役員、政令使用人のうち一人でも欠格事由に該当すると、法人は免許を受けられません。該当するかどうかは、申請先が個別に判断します。
最初に確認するのは、役職名ではなく実際の立場です
- 登記上の役員を全員確認する代表取締役、取締役、監査役、代表執行役、執行役、会計参与、持分会社の代表社員・社員、法人形態に応じた理事・監事等を確認します。常勤・非常勤だけで除外しません。
- 肩書がなくても経営を支配する人がいないか相談役、顧問、大株主などの名称にかかわらず、取締役等と同等以上の支配力があると認められる人は、法律上の役員に含まれることがあります。
- 各事務所の代表者を確認する代表者が常勤しない本店や、代表者が常勤しない支店等には、契約を締結する権限を持つ常勤の政令使用人を置きます。
- 処分・判決・刑の終了日を資料で確認する本人の記憶だけで五年を数えません。判決書、略式命令、処分通知、刑の執行終了を確認できる資料等から、内容と日付を確認します。
- 申請書と証明書の対象者を一致させる代表者等の連絡先に関する調書、略歴書、身分証明書、登記されていないことの証明書等で、対象者の漏れがないか照合します。
申請できない主な場合
| 主な欠格事由 | 確認すること |
|---|---|
| 重要な虚偽記載・記載漏れ | 役員、政令使用人、過去の免許、処分歴等の重要事項を事実どおり記載しているか確認します。 |
| 破産して復権を得ていない | 破産手続開始決定の有無と、免責・復権の状況を確認します。破産歴があることだけで永続的に申請できないわけではありません。 |
| 一定の免許取消しから五年以内 | 不正取得や業務停止事由等による取消しの内容、取消日、聴聞公示前60日以内の役員に該当したかを確認します。 |
| 取消しの聴聞公示後に廃業・解散等をした場合 | 相当な理由なく廃業等を届け出た本人・法人と、その法人の一定の役員について、届出日等から五年の期間を確認します。 |
| 拘禁刑以上の刑から五年以内 | 罪名を問わず、刑の執行を終えた日又は執行を受けることがなくなった日から五年を確認します。 |
| 一定の犯罪による罰金刑から五年以内 | 宅建業法・暴力団対策法の一定の違反、傷害、暴行、脅迫、背任等の対象犯罪か、刑の終了日から五年を経過したかを確認します。 |
| 暴力団員等 | 現役の暴力団員又は暴力団員でなくなった日から五年を経過していない人に該当しないか確認します。 |
| 宅建業に関する不正・著しく不当な行為 | 申請前五年以内の行為のほか、将来、不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな事情がないか確認します。 |
| 業務を適正に行えない心身の状態 | 病名だけで決めるのではなく、認知・判断・意思疎通を適切に行えるかを個別に確認します。 |
| 暴力団員等による事業支配 | 役員名簿だけでなく、出資、資金、指揮命令等から実際に事業活動を支配している人がいないか確認します。 |
| 専任宅建士の人数不足 | 事務所ごとに、宅建業に従事する者五人につき一人以上の成年者である専任宅建士を置きます。 |
罰金刑で欠格事由になるのは、法律に列挙された違反・犯罪です。交通違反を含むすべての罰金を同じ扱いにはしません。ただし、事実関係によって別の欠格事由に関係する場合があるため、罪名と処分内容を確認せずに自己判断しないことが大切です。
法人申請で確認する人の範囲
| 申請書類での扱い | 確認の要点 |
|---|---|
| 代表者 | 法人の代表者として欠格事由を確認します。原則として本店に常勤し、常勤しない場合は政令使用人を置きます。 |
| 取締役・監査役等 | 常勤・非常勤を問わず、法人形態に応じた役員を確認します。第一面又は第二面、連絡先調書、略歴書等へ記載します。 |
| 政令使用人 | その事務所を代表し、宅建業の契約を締結する権限を持つ常勤者です。単なる支店長という肩書だけでは足りません。 |
| 相談役・顧問 | 専用の添付書類へ記載し、埼玉県の法人申請では身分証明書等も用意します。実際に取締役等と同等以上の支配力があれば、法令上の役員に含まれることがあります。 |
| 5％以上の株主・出資者 | 専用の添付書類へ記載します。5％以上保有するだけで一律に役員と同じ欠格事由の対象になるわけではありませんが、実際の支配力や暴力団員等による事業支配は別途確認します。 |
| 専任宅建士 | 専任宅建士であることだけを理由に、法人の役員・政令使用人と同じ条項の対象になるわけではありません。ただし、役員又は政令使用人を兼ねる場合は、その立場でも確認します。 |
埼玉県の法人申請で用意する人物関係書類
代表者等の連絡先に関する調書
代表者、取締役、監査役、執行役、政令使用人等を記載します。常勤・非常勤を問わず、該当者を載せます。
略歴書
連絡先調書に記載した全員について作成します。職歴の空白や役員就任日との不一致がないようにします。
身分証明書
連絡先調書の対象者に加え、相談役・顧問についても、本籍地の市区町村から取得します。外国籍の人は指定された代替書類を確認します。
登記されていないことの証明書
連絡先調書の対象者と相談役・顧問について用意します。住所・本籍・氏名の表記を申請書類と照合します。
相談役・顧問、5％以上の株主・出資者の書面
相談役・顧問と、株式会社の5％以上株主又はその他法人の出資者を申告します。役員一覧とは別に確認します。
法人申請全体の書類は、法人の宅建業免許新規申請に必要な書類で確認できます。専任宅建士の勤務条件は、専任宅建士の要件で詳しく説明しています。
この記事で確認した公式情報：宅地建物取引業法第4条・第5条（e-Gov法令検索）宅地建物取引業法施行令第2条の2（e-Gov法令検索）宅地建物取引業者免許申請（新規・免許換え・更新）について（埼玉県）宅地建物取引業者免許申請の手引き（埼玉県・令和8年9月改訂）
役員就任後に発覚すると、会社設立からやり直すことがあります
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
役員の氏名だけでなく、過去の処分や刑の内容、各事務所で誰が契約を締結するのかまで、会社設立前に確認します。
会社を設立してから役員の欠格事由が判明すると、役員変更登記、証明書の再取得、申請書の作り直しが必要になることがあります。支店を出す場合も、支店長という社内呼称だけを決めるのではなく、政令使用人として必要な常勤性と契約権限を持たせられるかを確認します。
過去の処分や刑がある場合は、曖昧な申告のまま申請しないことが重要です。該当しないと判断できる場合でも、その根拠となる罪名、刑、確定日、執行終了日等を資料で説明できる状態にしておきます。
会社設立と宅建業免許を、同じ人物関係で進めます
- 代表者、役員、政令使用人、相談役・顧問、株主・出資者の範囲を確認します
- 個別の経歴がある場合は、処分・刑・日付を確認して申請先への照会を準備します
- 会社登記、免許申請書、略歴書、各証明書の氏名・住所・役職を合わせます
- 本店・支店ごとに代表者又は政令使用人を定め、専任宅建士との兼務も確認します
標準的な法人新規・埼玉県知事免許・1事務所は、会社設立から選択した保証協会1団体の入会手続まで事務所報酬99,000円（税込）です。登録免許税、免許申請手数料、証明書等の実費、保証協会費用等は別途です。欠格事由への該当性と免許の可否は、申請先が個別に判断します。
役員構成を決める前でも、会社設立と免許申請の予定を確認できます。
宅建業免許の準備を相談する会社の設立予定、役員候補、事務所数、専任宅建士の予定をお知らせください。欠格事由と確認対象者でよくある質問
非常勤の取締役や監査役も確認対象ですか？
対象です。法人申請では、常勤・非常勤を問わず役員を申請書類へ記載し、欠格事由を確認します。
交通違反の罰金があると、五年間申請できませんか？
すべての罰金刑が欠格事由になるわけではありません。宅建業法は対象となる違反・犯罪を定めています。罪名、処分内容、刑の終了日を確認して判断します。
逮捕されたことがあるだけで申請できませんか？
逮捕歴だけで直ちに、刑に処せられたことを要件とする欠格事由へ該当するわけではありません。ただし、判決・処分の有無や別の欠格事由に関係する事情を確認する必要があります。
破産したことがあると、ずっと申請できませんか？
破産歴があるだけで永久に申請できないわけではありません。破産手続開始決定を受け、まだ復権を得ていない間が欠格事由です。現在の復権状況を確認します。
5％以上の株主は全員、役員と同じ欠格事由の対象ですか？
持株比率だけで全員が役員と同じ扱いになるわけではありません。ただし申請書類への記載が必要で、取締役等と同等以上の支配力がある人や暴力団員等による事業支配は別途問題になります。
政令使用人は、支店長なら誰でもよいですか？
肩書だけでは足りません。その事務所に常勤し、宅建業の契約を締結する権限を持つ事務所の代表者であることが必要です。
政令使用人と専任宅建士は同じ人が兼ねられますか？
兼ねられます。政令使用人としての常勤性と契約権限、専任宅建士としての人数・勤務・登録要件の両方を満たします。
個別の経歴が欠格事由に当たるか、電話だけで判断できますか？
罪名、刑の種類、判決確定日、執行終了日、行政処分の内容等を確認しないと判断できません。関係資料を用意したうえで申請先へ照会します。